Immobilier Bordeaux : Pourquoi la baisse des prix risque de s’accélérer en 2024 ?

Après avoir atteint des sommets en août 2022, le prix moyen au mètre carré à Bordeaux est largement repassé sous la barre des 5 000€ pour s’établir à 4 628€/m² (tous types de biens confondus) au 1^er mars 2024. Ce niveau de prix est le résultat d’une baisse de -7,4% en un an, la plus forte de l’ensemble des onze plus grandes villes de France !

Réajustement d’un marché trop haut ou véritable décalage entre les prix et le pouvoir d’achat d’achat des ménages ? L’équipe scientifique de SeLoger dévoile son analyse immobilière de la métropole bordelaise.

Bordeaux et la réalité des projets immobiliers des Français

Retrouver des niveaux de prix de mars 2018, est-ce possible ? C’est pourtant la réalité du marché bordelais en ce début d’année qui après une hausse de +12,4% des prix de mars 2018 à août 2022, connaît une baisse de -11,2% depuis cette date. En effet, le prix moyen de la pierre dans la ville s’élève au 1^er mars 2024 à 4 439€/m² pour les appartements et à 5 239€/m² pour les maisons. Ces prix en baisse (-7,4% sur un an) permettent aux ménages de retrouver petit à petit du pouvoir d’achat immobilier qui a beaucoup souffert ces dernières années. En effet, au regard du revenu médian dans la ville, un couple d’acquéreur pouvait acheter 57m² en janvier 2022, avant la hausse rapide des taux d’intérêts. Au 1er mars 2024, cette capacité d’achat dans la ville s’élève à tout juste à seulement 50m².

Face à cette situation, les délais de vente moyens s’allongent. Réaliser une transaction dans la ville prend en moyenne 85 jours au 1^er mars 2024 contre 66 jours il y a un an, soit près de trois semaines supplémentaires !

Signe que les vendeurs bordelais ne semblent visiblement pas accepter les conditions de marché actuelles ou tout du moins mettre plus de temps que traditionnellement à trouver un accord avec les acheteurs. Si certains vendeurs peuvent se permettre cet attentisme, d’autres seront contraints de vendre et donc d’accepter des négociations à la baisse, donnant à la ville des perspectives pessimistes concernant la dynamique des prix sur les prochains mois.

Place des Grands Hommes… le point culminant des prix bordelais

En tête des quartiers les plus chers se trouve le prestigieux quartier de l’Hôtel de Ville et la place des Quinconces où le mètre carré s’échange en moyenne à 5 550€ au 1er mars 2024. À cet endroit, la place des Grands Hommes semble être le point culminant des prix dans la ville. En effet, la rue Voltaire, permettant de rejoindre la place des Grands Hommes au Cours de l’Intendance, est la rue la plus chère de Bordeaux au 1^er mars 2024 à 6 579 €/m². La rue Mably (6 514€/m²) et Jean-Jacques Rousseau (6 421€/m²), également proches de la mythique place ronde, arrivent respectivement deuxième et troisième de ce classement. Dans les autres quartiers de la ville présentant des prix parmi les plus élevés, le quartier de Fondaudège se positionne en deuxième position de ce classement où habiter à proximité de la basilique Saint-Seurin coûte en moyenne 5 278€/m². Le quartier très convoité des Chartrons est également l’un des endroits les plus chers de la ville à 5 064€/m² en moyenne.

À contrario, le quartier de Bacalan demeure le quartier le moins cher de la ville à 3 882€/m² au 1er mars 2024 malgré des nombreux investissements avec la création des Halles et la réaffectation des anciens entrepôts du quai Armand Lalande. Le quartier de la Lestonat – Monsejour à 4 037€/m² et celui de la Bastide où le prix du mètre carré s’élève en moyenne à 4 225€ complètent le podium des quartiers les plus accessibles de Bordeaux.

A retenir de la réalité des projets immobiliers des Français à Bordeaux

• Après une hausse de +12,4% des prix de mars 2018 à août 2022, le marché bordelais connaît une baisse de -11,2% depuis cette date ; 
• Ces prix en baisse (-7,4% sur un an) permettent aux ménages de retrouver du pouvoir d’achat immobilier ;
• Face à cette situation, les délais de vente moyens s’allongent (85 jours au 1er mars 2024 contre 66 jours il y a un an, soit près de trois semaines supplémentaires) ;
• En tête des quartiers les plus chers : le prestigieux quartier de l’Hôtel de Ville et la place des Quinconces, où le mètre carré s’échange en moyenne à 5 550€ au 1^er mars 2024 ; 
• La rue Voltaire, permettant de rejoindre la place des Grands Hommes au Cours de l’Intendance, est la rue la plus chère de Bordeaux au 1^er mars 2024 (6 579 €/m²) ;
• À contrario, Bacalan demeure le quartier le moins cher de la ville (3 882€/m²) au 1er mars 2024.

Source : SeLoger