Bilan 2023 du marché résidentiel : La contraction généralisée de l’activité amorce le recul des prix

En 2023, les marchés immobiliers français ont subi une forte contraction de leur activité, avec des baisses de 22 % pour l’immobilier ancien, de 37 % pour le neuf et même de 52 % pour les ventes en bloc, en raison de la remontée soudaine des taux amorcée en 2022.

Selon Ikory qui dresse bilan du marché résidentiel en 2023, le phénomène est observé à l’échelle mondiale, avec des facteurs collatéraux tels que l’inflation des coûts de construction, l’implémentation de nouvelles normes énergétiques et la suppression des avantages fiscaux pour le logement qui compliquent davantage la situation. Malgré cette baisse généralisée de l’activité, l’ajustement des prix varie selon les segments du marché.

Le marché de l’investissement en bloc s’est aligné sur les attentes des investisseurs en termes de rendement et de décote métrique, tandis que le logement ancien a connu une baisse limitée des prix, de -4,1 % notamment pour les appartements. En revanche, les prix dans le secteur du neuf sont restés élevés, étant étroitement liés aux coûts de construction. La capacité des marchés immobiliers à se rétablir dépendra de leur adaptabilité.

Une prévision pour 2024 indique un renouveau du marché du bloc avec des opérations de transformation et de résidences gérées, une reprise graduelle du marché de l’ancien avec des taux d’emprunt stabilisés pour attirer les acheteurs, et une nécessité de réviser significativement les prix du foncier pour rétablir l’équilibre économique dans le secteur du neuf, fortement impacté par la crise.

Le marché de l’Investissement bloc

En 2023, le marché de l’investissement a connu une contraction pour la deuxième année consécutive, avec un volume total de transactions atteignant 2,8 milliards d’euros, soit un recul de 52 % par rapport à 2022, et de 62 % sur deux ans après le pic enregistré en 2021. Cette diminution a principalement touché les actifs résidentiels traditionnels, notamment les biens neufs. Le secteur du locatif géré a, lui, mieux résisté à la crise, affichant un volume de 1,1 milliard d’euros et une réduction limitée de 16 %. Le co-living et les résidences étudiantes ont enregistré une croissance notable, tandis que les résidences seniors, en tête en 2022, ont souffert d’un modèle économique fragilisé.

Par ailleurs, la reconstitution du différentiel de prix entre les immeubles en bloc et leur valeur à la découpe, a fait réapparaître un intérêt de la clientèle des marchands de biens et des fonds opportunistes. De plus, dans certains secteurs, les projets de transformation de bureaux ou de commerces en logements ont vu leur rentabilité s’améliorer, suscitant ainsi l’intérêt des mêmes investisseurs.

Le marché immobilier de l’Ancien : risque d’une crise durable sur le locatif

En 16 mois, le secteur de l’immobilier ancien a enregistré une baisse significative (-28 %) des transactions, totalisant 869 000 ventes en rythme annuel à décembre 2023. Cette baisse a été influencée par un resserrement du crédit, tant en termes de taux que de conditions d’octroi, avec une production de crédit deux fois inférieure à celle de fin 2019.

En moyenne, les prix des biens immobiliers en France ont diminué de 4,1% pour les appartements et de 3,7% pour les maisons. Cette baisse des prix se manifeste de manière disparate selon les régions. Elle est plus marquée en Île-de-France et à Paris, où les prix ont chuté de 8%. Le prix moyen des appartements parisiens devrait être d’environ 9 410 €/m² en avril.

Le logement locatif est également affecté par les premiers signes de contraintes imposées au parc immobilier pour améliorer sa performance énergétique, sous peine d’interdiction de location. En conséquence, le marché locatif connaît une tension extrême sur les secteurs les plus recherchés.

Le marché immobilier du Neuf : effet domino d’une demande en berne

Les ventes de logements neufs aux particuliers ont chuté de 37 % en 2023, principalement en raison de la situation sur le crédit immobilier et de la fin du dispositif fiscal Pinel, qui a considérablement réduit les investissements locatifs dans le neuf. Cette crise de la demande a entraîné une détérioration de tous les indicateurs du secteur : les mises en vente ont diminué de 30 %, les stocks ont augmenté et le nombre de permis de construire a baissé de 24 %.

Cette situation survient alors que les promoteurs font face à une inflation des coûts de construction, à un durcissement de la réglementation environnementale et surtout à des conditions de financement plus onéreuses, ce qui impacte leurs bilans financiers et les place dans une situation précaire. Dans ce contexte, on observe une augmentation des ventes en bloc de 11 %. Des défaillances sont à craindre dans le secteur cette année avant une éventuelle reprise sur de nouvelles bases.

Crise immobilière : un phénomène mondial

Les conséquences du resserrement de la masse monétaire, d’abord observé aux États-Unis puis en Europe, ont été similaires dans de nombreux pays. Ceux comme l’Allemagne avec une forte proportion de locataires ont vu leurs prix reculer plus nettement en raison de la sensibilité des bailleurs aux taux, tandis que ceux à forte proportion de propriétaires occupants, comme la France, ont mieux résisté à la crise. Les États-Unis connaissent actuellement une reprise des prix, porté par les hausses de salaires. Seul le marché immobilier japonais semble rester stable, car sa banque centrale n’a pas ajusté ses taux. Cependant, l’impact mondial de la détente des taux annoncée par la Fed et la BCE reste incertain, car elle ne compensera probablement pas les déséquilibres entre vendeurs et acheteurs, les prix demeurant surestimés par rapport à leur valeur réelle.

En parallèle, la crise du logement persiste dans certains pays malgré une demande croissante, notamment en Allemagne et en France. Les permis de construire délivrés sont en deçà des besoins, accentuant le déficit de logements. Les prévisions de livraisons de logements en 2025 sont en baisse dans plusieurs pays européens, mais le Royaume-Uni semble mieux résister avec une diminution moins prononcée.

Source : Ikory