Crédit immobilier : Le casse-tête de la relance

Banque de France, banquiers, ministres, promoteurs immobiliers… nombreux sont les agents économiques et politiques à espérer une relance des nouveaux crédits immobiliers, sans succès pour le moment.

A 7,6 milliards d’euros hors renégociations au mois de janvier, celle-ci a atteint un point bas depuis près de dix ans, selon la Banque de France.

Des pistes pour relancer la machine sont discutées ce mois-ci entre les banques et le ministère de la Transition écologique.

De l’avis de nombreux acteurs de ce marché, la relance viendra de l’attitude des potentiels acheteurs: soit ils se résignent à acheter plus petit pour le même budget, soit ils attendent une hypothétique baisse des prix.

Introduire une part de taux variable

Le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu a mis en avant en début d’année un type de prêt méconnu du grand public, s’appuyant sur l’exemple suisse: le prêt remboursable in fine.

Très peu commercialisé aujourd’hui par les établissements bancaires en France, ce produit dissocie le paiement des intérêts et le remboursement du capital.

En pratique, l’emprunteur paye chaque mois les intérêts du prêt (et l’assurance) mais ne rembourse le capital qu’en une seule fois, à échéance du prêt.

L’idée de M. Béchu serait d’introduire une part de remboursement in fine dans les crédits immobiliers classiques à la française, à taux fixe.

Cette proposition a été accueillie fraîchement par la Fédération bancaire française (FBF) et la Banque de France.

S’appuyer sur d’autres formes de crédit

La directrice générale adjointe de la Confédération Nationale du Crédit Mutuel Priscille Szeradzki a mis en avant deux dispositifs la semaine dernière, en marge de la présentation des résultats de son groupe bancaire.

D’abord le bail réel solidaire, qui dissocie le foncier du bâti afin permettre de baisser le prix des logements: « vous achetez uniquement le logement et vous louez le terrain à un Organisme foncier folidaire (OFS) pour un loyer faible, en signant un bail réel solidaire, d’une durée comprise entre 18 et 99 ans », explique sur son site le géant du logement social et des aides à l’habitat Action Logement.

Le Crédit mutuel pousse également le « prêt social location accession« , qui permet aux locataires de décompter une partie de leurs loyers déjà versés du prix d’achat du logement.

« On pourrait peut-être s’appuyer » sur ces deux produits et « les améliorer », a expliqué Mme Szeradzki, qui les trouve particulièrement adaptés aux ménages disposant de faibles revenus.

Activer la transférabilité et la portabilité

La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) défend depuis plusieurs mois la transférabilité et la portabilité des prêts pour contrer la « sclérose » du marché.

La transférabilité permet à un propriétaire de conserver, pour financer sa nouvelle acquisition, l’emprunt qu’il a contracté pour le bien qu’il souhaite revendre, en conservant ainsi le taux de prêt initial et en s’exonérant d’indemnités de remboursement anticipé.

La portabilité consiste à attacher le prêt non pas à l’emprunteur mais au bien lui-même, permettant le transfert du prêt accordé initialement à l’ancien propriétaire au profit du nouvel acquéreur, précise la Fnaim.

« Geler » un taux sur le temps long n’est cependant pas forcément le plus avantageux pour l’emprunteur, alors qu’il peut dans le modèle français renégocier auprès de sa banque son taux à la baisse au cours de la vie du crédit.

Il l’est encore moins pour les nouveaux crédits puisque après avoir dépassé la barre des 4%, le taux moyen repart actuellement à la baisse, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Modifier les normes HCSF

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), chargé de la stabilité financière dans son ensemble, a fixé au fil des ans un ensemble de règles sur le crédit immobilier dans le but de limiter le surendettement des ménages.

Les grands principes sont les suivants: les banques n’ont pas le droit de signer un crédit immobilier si le montant total des dépenses des emprunteurs liées à l’habitation dépasse 35% de leurs revenus (un ratio qu’on appelle le « taux d’effort »), ni pour une durée supérieure à 25 ans, sauf si des travaux représentent 10% du montant total de l’opération.

Les banques disposent cependant d’une marge de manœuvre pour déroger à ces règles, qu’elles n’utilisent pas à plein.

Le HSCF est désormais la cible d’une proposition de loi pour le réformer, soutenue par Bercy.