Immobilier Paris 3ème et 4ème : « Le Marais, un marché d’opportunité plus accessibles qu’auparavant »

Eugenio Gasperini, directeur de Vaneau Marais, analyse les tendances et les perspectives du marché immobilier dans le Marais.

La fin d’année 2023 a vu le marché immobilier du Marais reprendre du dynamisme. Il y a plus de biens à la vente qu’auparavant, notamment sur les surfaces en dessous de 100 m2. Les grands appartements restent rares et très recherchés.

Le segment du haut de gamme est très résilient, la clientèle est encore plus exigeante car il y a davantage de biens à la vente actuellement sur le marché. Ils cherchent moins à se précipiter et tiennent à mener de plus amples réflexions.

Sur les biens plus classiques, les négociations sont plus courantes, les acheteurs essaient de baisser les prix au maximum, mais la localisation très centrale du quartier et son attractivité permettent de contenir la tendance baissière. Nous sommes sur un marché d’opportunité, un bien aux caractéristiques ordinaires peut être plus accessible qu’auparavant.

Les Jeux Olympiques apportent également une bonne dynamique au Marais, la piétonisation des rues donne un esprit village au quartier, ce qui est particulièrement apprécié par les habitants.

Le 4ème arrondissement plus cher que le 3ème

Les secteurs les plus demandés du Marais se situent autour de l’Île Saint-Louis, la Place des Vosges et les rues de Bretagne et de Turenne. Nous observons que le 4e arrondissement reste plus cher que le 3ᵉ. En effet, nous constatons que les prix varient entre 12 000 €/m2 et 14 000 €/m2 pour le 3ᵉ arrondissement, et oscillent entre 14 000 €/m2 et 16 000 €/m2 pour le 4ᵉ. Un appartement avec de belles prestations, situé à un étage élevé, avec une belle vue, peut atteindre les 17 000 €/m2.

Les biens les plus demandés sont ceux avec un ascenseur, notamment pour les pied-à-terre très recherchés par la clientèle sénior du Marais. En revanche, les biens plus “classiques”, sans atouts distinctifs, voient leurs prix impactés. Nous recevons des offres très agressives, allant jusqu’à -15%, qui peuvent parfois se conclure à -5 ou -6% du prix initial.

Les acquéreurs étrangers sensibles à la climatisation

La majorité des acquéreurs qui cherchent un bien sur le Marais ne dépendent pas du crédit immobilier. Nous avons 80% d’acheteurs français, et leur nombre ne cesse de croître depuis la crise sanitaire.
La demande est particulièrement dynamique sur les studios et les T2. Les biens familiaux de plus de 90 m2 sont très recherchés, mais l’offre est faible. Notons également que de plus en plus d’acheteurs recherchent des biens avec une pièce séparée supplémentaire afin de télétravailler, c’est une demande récurrente.

Les biens les plus sanctionnés sont ceux à étage élevé sans ascenseur, ou bien en rez-de-chaussée ou premier étage, avec une faible luminosité, ou un vis-à-vis important.

Les profils des acquéreurs étrangers que nous avons accompagnés récemment sont majoritairement des américains, allemands et chinois. Ces derniers visitent de plus en plus de biens sur le Marais. Pour la clientèle étrangère, la climatisation est un élément clé, la succession d’étés caniculaires a développé cette exigence. Ils sont aussi très regardants sur la performance énergétique du bien.

La demande est forte pour les grands appartements

La plupart des vendeurs sont des français. Ils cherchent à s’agrandir, avec en priorité l’idée de rester dans le quartier du Marais, auquel ils sont très attachés. Si c’est impossible, ils se portent ensuite vers le 11ᵉ ou le 12ᵉ.

L‘agence Vaneau a réalisé beaucoup d’estimations fin 2023 et début 2024, signe d’un marché sur une tendance positive, avec une belle activité. Tous les secteurs du Marais restent très recherchés, sa localisation centrale restera son point fort. Le luxe continue d’attirer et ne connaît pas la crise, notamment sur les grands appartements. La demande restant très forte, nous sommes résolument optimistes pour 2024.

Marais : 3 exemples de biens vendus

RUE DU FAUCONNIER – PARIS 4EME – APPARTEMENT – 75 m² – VENDU : 14 900€/m². Appartement d’architecte de 75 m² au 3ᵉ étage avec jolie vue partielle sur la Seine et sur NotreDame de Paris. 3 chambres, salle de bains. Conception sur mesure et espaces optimisés. Cave.

RUE AUBRIOT – PARIS 4EME – MAISON DE VILLE – 83 m² – VENDU : 15 500 €/m². RARE – Charmante maison de ville donnant sur cour de 83 m². Entrée, séjour de 43 m2, cuisine ouverte, suite parentale, salle d’eau, salle de douche. Refait à neuf. Possibilité de créer une 2e chambre.

RUE DE RIVOLI – PARIS 4EME – APPARTEMENT – 70.5 m² – VENDU : 14 100€/m². Au 5e étage, appartement traversant de 3 pièces de 70.5 m2 avec balcon. Entrée, séjour orienté sud-ouest, cuisine indépendante aménagée, 2 chambres, salle de douche. Une cave et un gardien.

Source : Vaneau