Crédit Immobilier : Les conditions de financement s’améliorent mais la crise du logement reste une réalité

Depuis quelques semaines, la plupart des banques, dans une stratégie de fidélisation ou conquête, renouent avec une volonté affichée de distribution du crédit immobilier.

Une baisse des taux qui resolvabilise les emprunteurs

Les taux d’emprunt connaissent également une baisse salvatrice pour le pouvoir d’achat des acquéreurs. Exemple : avec un fléchissement de l’ordre de 0,70 % sur 25 ans (de 4,50 % à 3,80 %), un couple peut envisager un prêt de 270.000 € contre 250.000 € en décembre dernier soit l’équivalent de 7 à 10 m2 en plus à Strasbourg et même de 12 à 15 m² supplémentaires à Mulhouse. Dans ce contexte, le spectre du franchissement des taux d’usure – comme ce fut le cas jusqu’en début d’année 2023 avec ses conséquences dévastatrices – semble définitivement s’éloigner.

Des améliorations sont encore nécessaires …

Si ces éléments positifs sont de nature à décongestionner le parcours résidentiel des Français, il n’en demeure pas moins que la crise du logement reste une réalité. L’UIC, 1er syndicat représentatif des 34.000 intermédiaires en crédit immobilier de France, qui tisse des liens étroits avec d’autres fédérations ou syndicats suivant le principe de « l’interprofessionnalité », confirme la persistance de nombreuses problématiques notamment en matière de disponibilité du foncier, avec des prix toujours élevés des matériaux et un coup de rabot donné aux lois fiscales qui grippe le secteur de la promotion immobilière (habitat neuf), en matière également d’accession à la propriété, ce qui fige le marché du logement social et du logement locatif (avec des hausses parfois importantes des loyers cumulativement avec l’explosion des charges) et en matière de rénovation de l’habitat avec des dispositifs censés être incitatifs mais qui restent complexes dans leur mise en œuvre (notamment au niveau des copropriétés) et qui, par ailleurs, subissent des coupes budgétaires à l’image de MaPrimeRénov’.

Critères du HCSF et PTZ à revoir

Lors de ses assises annuelles des 21 et 22 mars dernier organisées en Ile de France, l’UIC a réuni ses 30 référents régionaux afin, notamment, de réaliser un état des lieux du marché du crédit à l’échelle nationale. Les nombreux échanges et travaux organisés durant cette session ont permis d’aboutir aux conclusions suivantes : quelques banques maintiennent leur position de n’accompagner que leurs propres Clientèles ou émettent des critères d’octroi de crédit encore trop restrictifs. Les règles édictées par le HCSF, quant-à-elles, constituent le principal écueil dans la distribution actuelle du crédit. L’UIC milite pour un assouplissement de ses règles (abrogation du taux d’endettement à 35 % au profit d’un calcul basé sur le « reste à vivre », allongement des durées de financement jusqu’à 30 ans pour les emprunteurs âgés de moins de 35 ans, compensation des revenus locatifs…) voire une refonte du rôle du HCSF qui outrepasse ses prérogatives spécialement vis-à-vis des organismes prêteurs (ses recommandations s’étant progressivement muées en obligations).

Les 30 référents régionaux ont également estimé que, présentée comme une large avancée, la réforme du PTZ (nouvelles déclinaisons en ce 1^er avril) se révèle décevante. En effet, si le nombre de primo-accédants bénéficiaires s’élargit par le jeu d’une augmentation des plafonds de revenus (et la création d’une 4^ème tranche de revenus éligibles), en revanche, les projets de construction de maisons individuelles sont exclus du dispositif (l’essence même du PTZ) tout comme le neuf collectif dans les zones B2 et C ainsi que les biens dans l’ancien nécessitant des travaux de rénovation dans les zones A et B1.

Sans compter que le marché immobilier est atone avec une baisse spectaculaire du nombre de transactions (probablement 700.000 à 800.000 unités en 2024 contre plus de 1.100.000 les années précédentes) sans réelle baisse des prix par ailleurs.

L’UIC en alerte

Dans un contexte de forte dégradation des finances publiques (plus de 3.000 milliards d’euros de dette a reconnu récemment Bruno Lemaire) et d’incertitudes à la fois économiques et politiques (élections européennes du mois de juin prochain), l’UIC reste vigilante et continuera à jouer son rôle d’alerte et de syndicat professionnel force de propositions.