Vente immobilière : Qui peut bénéficier d’une exonération de la garantie des vices cachés ?

Le vendeur d’un bien immobilier est responsable des vices cachés au jour de la vente.

L’article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un prix moindre, s’il les avait connus.

Toutefois, dans certains cas, la garantie des vices cachés peut être « écartée ».

Comment un vendeur peut-il s’exonérer de la garantie des vices cachés ?

Aux termes de l’acte de vente, il est habituellement stipulé une clause d’exonération de la garantie des vices cachés peut être insérée.

Cette clause est possible dans les cas de la vente :

– entre non-professionnels,

– entre professionnels de la même spécialité, comme ceux relevant de la promotion immobilière ou de la construction, par exemple.

Attention ! La Haute cour assimile à un vendeur professionnel, le vendeur qui a réalisé lui-même des travaux. En tant que tel, il est présumé avoir connaissance du ou des vices affectant le bien. Il ne peut donc pas s’exonérer des vices.

Il ne peut alors pas opposer à l’acquéreur la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulées aux termes de l’acte de vente définitif (Cass., 3e civ., 19 octobre 2023, n° de pourvoi 22-15.536).

Le vendeur non-professionnel ne peut pas non plus s’exonérer de la garantie des vices cachés en l’absence d’un des documents suivants :

– le constat de risque d’exposition au plomb ;

– l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante ;

– l’état relatif à la présence de termites ;

– l’état de l’installation intérieure de gaz ;

– l’état de l’installation intérieure d’électricité ;

– le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif.

L’exclusion de garantie des vices cachés ne s’applique pas dans le cadre de certaines opérations:

• s’il s’agit d’une vente faite par autorité de justice ,
• s’il s’agit de la vente d’un immeuble à construire,
• si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,

Une exonération de garantie sous conditions

La clause d’exclusion de garantie des vices cachés n’est valable que si le vendeur est de bonne foi. A défaut, en cas de survenance d’un désordre sur le bien immobilier après l’acquisition, la clause ne pourra être invoquée par le vendeur que si ce dernier ignorait effectivement le vice au jour de la vente.

Est de mauvaise foi, le vendeur qui cache délibérément un défaut du bien qu’il sait essentiel à l‘acquéreur, et ce durant toute la négociation de la vente du bien, ainsi que le vendeur qui a connaissance du vice au moment de la vente et qui n’en informe pas l’acquéreur.

Pour pouvoir bénéficier pleinement de l’exonération de la garantie des vices cachés, il est nécessaire que le vice « découvert » par l’acquéreur après l’acquisition remplisse trois conditions cumulatives :

• Le défaut ne doit pas avoir été apparent ou connu de l’acquéreur au moment de la vente ;
• Le défaut doit rendre le bien impropre à l’usage auquel l’acquéreur le destine, ou en diminuer fortement l’usage à condition que l’acquéreur ait informé le vendeur de l’usage souhaité ;
• Le défaut doit exister au moment de la vente.

A défaut si le vice était perceptible par l’acquéreur au moment des négociations et de l’acquisition, c’est à dire que ce dernier ne pouvait pas ou ne devait pas l’ignorer, la responsabilité du vendeur ne peut pas être retenue pour les défauts apparents. Sauf si l’acquéreur ne pouvait pas en mesurer l’ampleur et les conséquences.

Devant les juges, la notion de « vice perceptible » est appréciée différemment selon que la vente a lieu entre non-professionnels ou entre professionnels. Par exemple, pour les juges, les acquéreurs non-professionnels qui constatent, lors de visites préalables à la vente, la présence de traces de fissures sur l’immeuble, ils ne peuvent, n’étant ni des professionnels du bâtiment ni tenus de se faire accompagner par un homme de l’art, se convaincre du vice dans son ampleur et ses conséquences (Cass., 3e civ., 14 septembre 2023, n° de pourvoi 22-16.623).

C’est à l’acquéreur de prouver le vice caché

C’est à l’acquéreur de prouver qu’au moment de la vente le vice existait, qu’il était connu du vendeur et qu’il l’a dissimulé, sachant que cela rendrait le bien impropre à son usage ou en diminuerait l’usage. La preuve peut être faite par tous moyens.

Lorsque le vendeur est un non-professionnel, l’acquéreur doit démontrer la mauvaise foi de ce dernier, en revanche, si le vendeur est un professionnel, ou considéré comme tel, la mauvaise foi est présumée et c’est alors à lui qu’incombe la charge de la preuve. Tel est le cas du vendeur qui a réalisé lui-même les travaux (Cass., 3e civ., 15 février 2024, n° de pourvoi 22-20.363).

L’acquéreur, qui veut agir en garantie, doit le faire dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice caché et ne peut en aucun cas agir après un délai de 20 ans à compter du jour de la vente du bien.

Les risques pour un vendeur ayant dissimulé un vice

Le vendeur doit informer l’acquéreur et le mandataire immobilier de toutes les informations en sa possession concernant le bien. Toute information utile et nécessaire à la prise de décision libre et éclairée de l’acquéreur doit être portée à la connaissance de ce dernier.

Autrement, tout défaut lui ouvre droit à la garantie.

L’acquéreur qui met en œuvre la garantie des vices cachés a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Comment éviter la remise en cause de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ?

Le vendeur doit informer l’acquéreur et le mandataire immobilier de toutes les informations en sa possession concernant le bien (défauts, travaux,…) et son environnement.

Il doit faire établir l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente de son immeuble. Ces diagnostics doivent être en cours de validité, il revient à l’intermédiaire de la vente de s’en assurer.

Si des travaux ont été réalisés sur le bien, le vendeur doit être en mesure de remettre au mandataire et à l’acquéreur potentiel, les autorisations de travaux, les attestations de conformité ainsi que les attestations d’assurances relatives à l’ensemble des travaux.

Chaque information transmise doit être retranscrite aux termes de l’avant-contrat. Cela assure à la fois la bonne information de l’acquéreur, écarte la mauvaise foi du vendeur et répond à l’obligation d’information du professionnel de l’immobilier.