Immobilier Paris : Un marché grippé par les prix qui freinent l’appétence des acquéreurs

Le début d’année 2024 a été marqué par une baisse du volume d’affaires chez Vaneau à hauteur de 12%. Une baisse à relativiser sur un marché qui, selon la chambre de notaires de Paris, est en baisse de 23% en volume de ventes. De plus, le prix moyen au m² a baissé de 7,3%, toujours selon la chambre des notaires, soit une baisse globale de plus de 28% par rapport au 1^er trimestre 2023.

L’activité s’est rapidement essoufflée après janvier

Après un mois de janvier assez dynamique sur toutes les typologies de biens, l’activité s’est rapidement essoufflée.

Pourtant, tous les ingrédients étaient réunis pour marquer une nette reprise de l’activité : un stock de mandats en hausse considérable par rapport au 1^er trimestre 2023 ( +30% chez Vaneau sur Paris intra-muros et Hauts-de-Seine), une très forte augmentation du nombre d’acquéreurs potentiels actifs (+57% du nombre de demandes par rapport au 1^er trimestre 2023), un assouplissement des conditions d’octroi de crédits et une stabilisation, voire une légère baisse des taux, une croissance économique pour la France qui semble être en phase avec les prévisions optimistes et une baisse des prix non négligeable déjà actée de quasiment 10% par rapport au 1^er trimestre 2023, avec un prix au m² de 12,515 euros au 1^er trimestre 2024 vs 13,874 euros au 1^er trimestre 2023.

Une hausse significative des marges de négociations

Le marché reste donc très actif du côté des acquéreurs, avec un nombre de demandes record et une forte dynamique de visites. En revanche, si celles-ci se concrétisent par des offres, elles sont encore très basses, souvent entre 20 et 25% du prix affiché. Il en résulte une hausse significative des marges de négociations, qui passent de 4,1% au 1^er trimestre 2023 à 6,5% au 1^er trimestre 2024.

Il est clair à ce stade que les acquéreurs ont repris la main sur le marché résidentiel parisien, hormis sur le secteur de l’ultra luxe et les produits 0 défaut. En effet, un phénomène s’accentue de façon assez significative depuis le début de l’année : la rétractation des acquéreurs à quelques jours, parfois heures, de la signature de la promesse de vente. C’est un signe que les acquéreurs se posent encore beaucoup de questions sur l’opportunité et/ou le prix payé…

Un marché à 3 vitesses sur le 1^er trimestre 2024

Le premier, celui des biens en dessous du million d’euros. Il est particulièrement dynamique depuis le début d’année, alors que ce segment était quasiment à l’arrêt sur l’année 2023 ! Il semblerait que la situation étant plus stable du coté des taux d’intérêt, avec une visibilité assez claire sur le moyen terme, que les projets qui avaient été repoussés suite à cette hausse ininterrompue des taux au cours de l’année 2023 soient de nouveaux d’actualité (notamment les primo accédants mais aussi et surtout chez Vaneau, des projets d’agrandissement d’un appartement de 1 chambre à un appartement de 2 chambres).

Le second, celui des biens haut de gamme. Ce segment souffre énormément en ce début d’année, même si nous apercevons une éclaircie depuis l’arrivée du printemps. En effet, le marché immobilier entre 2 et 5 millions se résume à la stricte règle des 4D (divorce, décès, déplacement et dettes). Il semblerait que sur ce marché, une grande majorité des clients aient vendu ou acheté lors de la période post covid et qu’aujourd’hui, avec la hausse des taux et la situation géopolitique qui peut entrainer une incertitude sur l’économie, freine les ardeurs des vendeurs et acquéreurs potentiels.

Il est à noter également que sur ce segment, nombreux sont les vendeurs qui se posent des questions quant à l’impact des Jeux Olympiques sur les prix de l’immobilier parisien. Ils préfèrent donc attendre le mois de septembre avant de mettre leur appartement en vente.

Le troisième, celui de l’ultra luxe. Il se porte assez bien, comme à son habitude. Vaneau a par exemple réalisé une vente à plus de 10 millions d’euros, à un client français, dans le 16^ème arrondissement.

Des délais de vente en forte hausse

En ce qui concerne les délais de ventes, ceux-ci sont en forte augmentation par rapport à 2023, passant de 74 jours en moyenne sur l’année 2023 à 92 jours sur le 1^er trimestre 2024.

Les vendeurs doivent tenir compte des prix de marché

Enfin, Vaneau constate que, plus les marges de négociation sont faibles, plus les délais de vente sont courts ! En effet, le délai de vente passe de 92 à 55 jours pour les biens vendus avec moins de 4% de négociation, délai qui passe à 113 jours pour les biens vendus avec une marge de négociation supérieure à 4%.

En conclusion, il est clair que le marché dispose encore d’un grand potentiel. Les acquéreurs sont présents et très actifs, mais il est important pour les vendeurs de se mettre au prix du marché si ils souhaitent vendre leur bien rapidement.

Informations à retenir

• Un prix moyen du m² à 12,515 €, en baisse de 9,6% vs T1 2023
• +30% de mandats en portefeuille vs T1 2023
• +57% de demandes d’acquéreurs potentiels vs T1 2023
• Hausse significative des marges de négociation, qui passent de 4,1% au T1 2023 à 6,5% au T1 2024
• Des délais de ventes en forte augmentation, passant de 74 jours en moyenne sur l’année 2023 à 92 jours sur le T1 2024 
• Un marché de l’ultra luxe lui se porte comme à son habitude, assez bien, avec des ventes dites « flash » sur des biens sans défaut, mais surtout « au prix »