Immobilier Paris Marais : « Des décotes de 10% sur le prix des biens avec défauts »

L’immobilier haut de gamme souffre-t-il de décote dans le Marais ? Eugenio Gasperini, directeur chez Vaneau Marais, analyse les tendances du marché dans le Marais au 1^er trimestre 2024.

Le secteur du Marais, dans la continuité de la fin d’année 2023, est resté très dynamique sur ces premiers mois de 2024. En effet, la demande du côté des acquéreurs a été soutenue, surtout quand les prix des biens sont en cohérence avec le marché. À l’inverse, les biens surestimés ne sont plus visités.

L’offre est très présente, nous avons beaucoup de biens à la vente, ce qui place les acquéreurs en position de force. Les biens d’exception voient leur valeur se stabiliser à des prix élevés, tandis que les biens avec défauts sont impactés et affichent une baisse moyenne de 10%.

17 000 €/m² pour un appartement avec de beaux atouts dans le 4e

Le luxe ne connaît pas la crise. En effet, les biens de qualité, avec des prestations haut de gamme, ne subissent aucune décote. Dans le 4^e arrondissement, un appartement avec de beaux atouts, situé à un étage élevé, avec une belle vue, peut atteindre les 17 000 €/m². Le 3^e en revanche est légèrement plus accessible et affiche des prix qui varient entre 12 000 €/m² et 14 000€/m².

Les négociations sont de plus en plus importantes notamment sur les biens avec des défauts et peuvent conclure à des ventes allant jusqu’à -10%. Le manque de luminosité ou encore la nécessité de faire des travaux sont les aspects qui incitent le plus les acquéreurs à négocier.

Bien que les appartements haut de gamme soient encore hautement valorisés, nous constatons que les acheteurs potentiels commencent à tenter de négocier les biens de qualité, ce qui pour l’instant n’a pas abouti.

Des Américains, des Allemands et des Italiens s’intéressent au Marais

Les biens les plus demandés par les acquéreurs sont ceux avec un ascenseur, notamment pour les pied-à-terre très recherchés par la clientèle sénior du Marais, ou encore les appartements familiaux car l’offre est rare sur ce secteur.

Notre clientèle est majoritairement française, mais nous avons accompagné en ce début d’année 2024 des Américains, des Allemands, et nous observons le retour de la clientèle italienne. Il y a également dans le Marais de nombreux français qui vivent à l’étranger et qui souhaitent acquérir un pied-à-terre au cœur de Paris. La clientèle internationale recherche majoritairement des pied-à-terre avec ascenseur, sans travaux, clé en main et jusqu’à 90 m² maximum.

Enfin, certains acquéreurs sont prêts à se reporter à la frontière avec le 11^e si cela leur permet d’avoir une plus grande surface à un meilleur prix, notamment sur les secteurs du Boulevard Beaumarchais ou de Bastille.

Un peu plus de biens à la vente qu’à la fin d’année 2023

Nous observons qu’il y a un peu plus de biens à la vente qu’à la fin d’année 2023, cependant, le marché n’est pas inondé. Les clients vendeurs qui possèdent un bien familial cherchent un nouveau projet en parallèle, ce qui implique un plus grand turnover sur les biens de 2 à 3 pièces. Ceux qui quittent le Marais se reportent vers 11^e ou le 12^e, voire jusqu’au 20^e, mais aussi pour certains vers la rive gauche vers le 5^e.

Un été compliqué avec les JO

Les Jeux Olympiques font peser une certaine incertitude sur le marché, que ce soit auprès des professionnels mais aussi de la clientèle. Néanmoins, beaucoup de projets doivent se concrétiser avant l’événement, ce qui devrait nous permettre d’avoir un printemps encore plus dynamique qu’à l’habitude. En revanche, l’été risque d’être plus compliqué. La timide baisse des taux nous permet également d’être optimistes quant aux prochains mois.

Marais : 2 exemples de biens

ARCHIVES : appartement à Paris 3e de 145.86 m² à vendre 2 450 000 €

Appartement d’exception baigné de lumière sur 3 niveaux, situé dans un Hôtel particulier. Il offre une pièce de vie aux volumes exceptionnels, salle à manger, cuisine, 3 chambres, salle de bains, 2 salles d’eau, cave et parking.

Rue de Borda Paris 3e, appartement de 123.51 m², vendu : 14 500 €/m²

Au 4^e étage avec ascenseur, appartement traversant de 5 pièces de 123.51 m². Entrée, séjour de 26 m² ensoleillé par 4 grandes fenêtres, salle à manger de 16 m², cuisine équipée, 3 chambres, 2 salles de douche. Cave.