Investissement locatif : Miser sur une passoire thermique pour la rénover, où est-ce rentable ?

Face au contexte politique incertain, l’immobilier reste une valeur refuge pour les investisseurs et ce, même si les prix élevés et les taux d’intérêt multipliés par quatre en l’espace de quatre ans semblent de prime abord ne pas permettre de rendement locatif intéressant.

Et si les réglementations basées sur le DPE offraient de nouvelles opportunités pour les acheteurs en quête de rentabilité ? Alors que l’étiquette énergétique impacte de plus en plus la valeur des biens, est-il intéressant d’investir dans une passoire thermique et de la rénover en 2024 ? L’équipe scientifique de SeLoger a réalisé la première étude sur la durée d’amortissement d’un investissement locatif par étiquette énergétique prenant en compte le montant des travaux à réaliser pour les passoires thermiques afin de les mettre aux normes.

La rénovation obligatoire nuit-elle à la rentabilité ?

En France, l’importante décote à l’achat des passoires thermiques combinée à une faible décote à la location rend l’investissement locatif dans ce type de bien relativement intéressant. En effet, la rentabilité brute associée aux passoires est la plus importante dans les 11 plus grandes villes de France (5% pour les passoires en moyenne contre 4,4% pour les autres DPE). Cette rentabilité brute ne doit cependant pas faire oublier que, sans de véritables travaux de rénovation permettant d’atteindre au moins la classe DPE D, le bien acheté se retrouvera non conforme (et interdit à la location s’il ne l’est pas déjà) d’ici janvier 2034.

Pour vérifier l’intérêt des passoires thermiques dans le cadre d’un investissement locatif, l’équipe scientifique de SeLoger a analysé la durée d’amortissement d’un investissement locatif en faisant l’hypothèse que l’investisseur, qui ferait l’acquisition d’une passoire thermique, mènerait des travaux de rénovation pour un budget hypothétique de 500€/m² afin d’atteindre la classe D, avant de mettre le bien en location.

Investir dans une passoire thermique pour la rénover : une opération rentable dans plus d’un quart des grandes villes

Résultat : dans plus d’un quart (27%) des grandes métropoles françaises, investir dans une passoire thermique pour la rénover dans le cadre d’un investissement locatif se trouve être l’opération la plus rentable (par rapport à un investissement dans un bien équivalent mieux classé mais qui ne nécessite pas de réaliser des travaux pour le louer).

La raison principale qui explique cet intérêt de rénover des passoires dans le cadre d’un investissement locatif pour ces quelques villes : leur importante décote à l’achat. Avec une différence sur le prix de mise en vente qui peut atteindre les -806 €/m² en moyenne dans certaines grandes métropoles comme Lille, un logement type de 45m² peut varier de 158 490€ pour un DPE D contre 122 227€ pour un DPE F ou G du simple fait de la différence d’étiquette énergétique. En faisant l’hypothèse de travaux à 500€/m², cette décote (de 36 263€) permet de couvrir presque entièrement le coût de la rénovation (22 500€) et les frais d’agence et de notaire (15 890€ dans ce cas).

Ainsi, faire l’acquisition d’un bien F ou G pour le rénover dans le cadre d’un investissement locatif à Lille s’avère être rentable dès la première année, contre 3 ans pour un investissement sans travaux dans un bien similaire classé D.

“Dans certaines villes, les passoires thermiques offrent les seuils de rentabilité les plus intéressants, notamment du fait d’un coût d’acquisition bien plus faible que pour un bien classé DPE A, B, C ou D. Cependant, en fonction des zones géographiques, cet achat sera plus ou moins intéressant. En effet, si le parc compte de nombreuses passoires, la décote pourrait être moindre. La part de locataires et les perspectives d’évolution de prix sont également des éléments déterminants à prendre en compte pour tout investissement locatif. En cas de baisse des prix et en fonction de l’étiquette énergétique, la durée d’amortissement pourra s’avérer plus longue que prévue”, décrypte Thomas Lefebvre, Vice-Président Data de SeLoger.

À noter également : plus le coût des travaux de rénovation est bas, plus la rentabilité économique sera atteinte rapidement. Ainsi, si l’on considère un coût de travaux hypothétique de 250€/m² pour passer d’une étiquette F ou G à D (dans le cas par exemple d’un financement partiel grâce à MaPrimeRenov’), investir dans une passoire et la rénover pour la louer est alors l’opération la plus rapidement rentable dans 7 des 11 plus grandes villes de France (par rapport à investir dans bien mieux classé qui ne nécessite pas de réaliser des travaux pour le louer) : à Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Nantes, Nice, Rennes. À l’instar de Lille, et avec une décote moyenne de -707€/m² à l’achat pour une passoire comparé à un bien similaire D, Nice est également l’une des villes où un tel investissement est rentable dès la première année, à condition de ne pas dépasser les 250€ de travaux par mètre carré pour rénover le bien (du fait de frais d’agence et de notaire plus importants au regard du prix des transactions plus élevés).

Dans 17% des départements, il est plus rapidement rentable d’investir dans une passoire et de la rénover que d’investir dans un bien avec un meilleur DPE

L’équipe de SeLoger confirme que la durée d’amortissement pour l’achat et la rénovation d’une passoire thermique dans le cadre d’un investissement locatif est l’opération la plus intéressante dans dans 17% des départements (relativement aux autres DPE) pour un coût de rénovation de 500€/m². Une vérité qui se confirme sur 70% des départements si le montant des travaux n’excède pas 250€/m².

Certains départements offrent même la possibilité d’atteindre ce seuil de rentabilité dans des délais très courts : moins d’un an pour l’Allier en moyenne, la Haute-Loire ou le Lot, un an pour le Jura ou le Lot-et-Garonne mais aussi la Lozère. En revanche, dans les quelques départements où les prix sont relativement élevés et dans lesquels il existe peu de décote sur les passoires, il vaut mieux se tourner vers des biens avec un bon DPE : dans le Val-d’Oise par exemple, la meilleure opération pour un investissement locatif se fait avec un bien C, D ou E, rentable en 3 ans contre 5 ans pour une passoire thermique.

“Puisque l’étiquette énergétique a désormais bel et bien une valeur aux yeux des acteurs du marché immobilier, augmenter les aides financières afin de diminuer le poids financier des rénovations ne ferait qu’accroître l’intérêt des investisseurs pour ce type de bien, ce qui contribuerait mécaniquement à accélérer la rénovation du parc”, décrypte Thomas Lefebvre, Vice-Président Data de SeLoger.