Immobilier Aix-en-Provence/Marseille : Un marché au ralenti mais toujours en demande

À l’occasion des Estivales du Logement, dont la 9ème édition se déroulera les 13 et 14 septembre 2024 sur les allées provençales à Aix-en-Provence, Bien’Ici dévoile une étude sur le marché immobilier d’Aix et de Marseille. Cette analyse révèle une augmentation du nombre de propriétaires vendeurs et une raréfaction des offres sur le marché locatif. Retour sur les principales tendances observées dans le secteur des transactions immobilières dans les Bouches-du-Rhône, avec les éclairages de Didier Bertrand, Président de la FNAIM PACA, et Didier Monnet, Directeur Général Adjoint de Bien’Ici.

+60% d’annonces : un retour aux niveaux de 2019 mais un rapport vente/location qui s’inverse !

L’étude menée par Bien’Ici révèle une forte hausse du nombre d’annonces de biens en vente dans les Bouches-du-Rhône : +60 % par rapport à 2019, au détriment des annonces locatives. Marseille et Aix-en-Provence suivent des tendances similaires, et on trouve actuellement 2 fois plus de maisons à vendre à Marseille qu’il y a 5 ans. Pour autant, les prix ne dévissent pas et ne sont donc pas la seule variable d’ajustement du marché : à Marseille, le prix au mètre carré s’établit à 4000€ cette année, alors qu’il atteignait 4200€ en 2023, soit une baisse de l’ordre de 5 %.

4000€/m² à Marseille et 6000€/m² à Aix : des prix qui s’ajustent aux typologies de biens 

En effet, alors que le prix moyen au mètre carré baisse dans la Cité Phocéenne, on remarque que les prix médians des T3 comme ceux des studios profitent d’une très belle stabilité sur le temps long. Ainsi, il faut compter 92 000€ pour un studio et 239 000€ pour un 3 pièces cet été, soit des prix équivalents à ceux pratiqués en 2022.

A Aix, le prix moyen affiché des biens à vendre à grimpé depuis la crise sanitaire, de l’ordre de +1000€/m² à +1500€/m²

Depuis 2024, on note cependant une tendance baissière du prix au m² moyen, qui se situe à environ 6000€/m² sur l’ensemble de l’offre disponible à Aix-en-Provence, sauf pour les maisons qui se répartissent avec un prix légèrement en hausse entre le 2^ème et le 3^ème trimestre 2024. On remarque également une baisse visible sur le prix médian des T3, actuellement de 365 000 € alors qu’il se situait aux alentours de 400 000€ en 2023. Le prix médian pour un studio est quant à lui assez stable depuis 2022, aux alentours de 135 000€.

Une « embellie »printanière : + 1,5 points d’intention d’achats 

Malgré une baisse réelle des transactions en 2024 par rapport à 2023, Didier Monnet constate cependant « un regain d’intérêt général avec une hausse des intentions d’achat par rapport aux 2 dernières années de + 1 ,5 points en moyenne depuis le printemps ». Après des années euphoriques, n’est-ce pas finalement à « un retour à une situation normale » ? 

Pour Didier Monnet , c’est fort possible car « la combinaison de la stabilisation des paramètres financiers (accès au crédit, taux, etc.) et d’un accompagnement des vendeurs pour arriver à vendre leur bien contribuent à cette « embellie. Après une période incertaine, les acquéreurs n’ont aujourd’hui plus de raison d’attendre des baisses de taux qui n’arriveront pas (ou à la marge) et les vendeurs, des acheteurs euphoriques qui n’existent plus. Les DATA que nous suivons sur Bien’ici peuvent nous permettre d’anticiper une fin de cycle baissier (sur les volumes) dans l’ancien.» 

Le marché du besoin remplace le marché du confort !  

Alors que les annonces de biens en vente augmentent, les acquéreurs se sont quant à eux raréfiés entre juin 2023 et juin 2024 : -10 % à Marseille et -20 % à Aix selon les données Bien’Ici . « Aix-en-Provence et Marseille n’échappent donc pas à la tendance de baisse des volumes enregistrés sur tout le territoire et quasi dans les mêmes proportions que le national, mais elles sont relativement épargnées par leur attractivité tant du fait de leur environnement géographique , tropisme et climat que de leur dynamisme économique, événements et projets importants de requalification urbaine en cours », explique Didier Bertrand.  

En effet, les volumes de recherches pour des biens à vendre ont commencé à repartir au printemps 2024, suivant la double tendance positive de baisse des taux d’emprunts d’une partie et de baisse des prix d’autre part. On observe donc nettement l’attente d’une meilleure adéquation entre le budget, le prix de vente et le retour d’un marché de besoin, au détriment d’un marché de confort. 

« 80 % des 18-34 ans désirent devenir propriétaire rapidement », précise Didier Bertrand pour qui, ce marché paradoxal oscille entre ralentir et envie persistante de devenir propriétaire : « malgré la baisse des volumes de ventes pour des raisons économiques et d’incertitudes, on observe plus que jamais la forte appétence des Français pour l ‘immobilier, y compris par les plus jeunes : 80 % des 18-34 ans désirent devenir propriétaire rapidement ! »

Conséquence ? « Actuellement nous sommes entrés dans un marché de besoin : mutations, divorces, succession, naissance, retraite. L’évolution des critères de recherche a donc des impacts tant côté vendeurs que côté acquéreurs car ils sont chamboulés, continuant d’évoluer et ne sont absolument pas stabilisés ». conclut Didier Bertrand. 

Les critères de recherche se restreignent à l’essentiel 

Parmi les critères de recherche, le prix, la typologie et la localisation restent déterminants. La limite budgétaire contrainte par le surcoût de crédit implique les futurs acquéreurs à regarder en priorité ce qu’ils peuvent acheter, observe  Bien’Ici . Les critères spécifiques d’extérieurs (jardin, terrasse, piscine) sont donc davantage utilisés dans le cadre de création d’alertes, tout en restant liés à un budget. Certes les annonces sont consultées, mais les biens les moins chers sont ceux qui sont les plus contactés. 

Dans cette situation où il ya de l’offre et où les acquéreurs sont un peu plus sur la retenue, l’avantage semble donc donné aux acquéreurs, dans la mesure où ils ont le choix et peuvent faire jouer le prix. La baisse « légère » du prix observée sur les 12 derniers mois va dans ce sens, car les transactions qui s’opèrent en 2024 sont celles qui sont au bon prix.

La piscine résiste malgré tout dans les Bouches-du-Rhône 

La plus-value d’un bien d’exception, un souvenir lointain ? Non, affirme Bien’Ici, qui observe qu’elle vaut toujours avec le temps, à l’image des maisons avec piscine, qui affiche un prix moyen de +1000€/m² par rapport aux autres maisons, d’ailleurs en augmentation par rapport à 2022. Un écart qui n’a quasiment pas bougé sur les 5 dernières années.

L’offre de petites surfaces à louer a baissé d’environ 30%

Finalement, à Aix-en-Provence comme à Marseille, si l’on observe des volumes d’annonces plus ou moins similaires à 2019, on note en revanche un très net inversement du rapport entre les biens en vente et ceux en location sur le marché, alors même que les acquéreurs sont économiquement contraints, que les investisseurs ont presque disparu, et que les locataires sont bien là ! Par rapport à la période d’avant crise sanitaire, l’offre de petites surfaces à louer a baissé d’environ 30%, alors que l’offre à la vente a progressé d’environ 30%. Conséquence ? La tension sur les biens en vente s’étend, quand la tension locative augmente encore dans ces villes étudiantes qui en accueillent chaque année plus de 50 000. 

Les Estivales Logement en quelques chiffres

• Place de La Rotonde / Allées Provençales – Aix-en-Provence 
• Vendredi 13 et samedi 14 septembre 2024, de 10h à 19h
• 1^er événement régional logement en termes de fréquentation du public et nombre d’exposants
• 35 000 visiteurs/jour en moyenne (données capteurs Orange flux vision ) 
• 60 exposants environ 
• 4500 contacts qualifiés