Immobilier de luxe : Coldwell Banker compte sur un redémarrage du marché en 2025

Le secteur du luxe n’est pas à l’abris des cycles de l’immobilier et encore moins de la crise qui s’abattue sur la France, il y a deux ans. Dans son dernier baromètre de prix, dévoilé, le 10 décembre 2024, le réseau d’agences immobilières Coldwell Banker Europa Realty révèle que depuis 2022, sous fond de crise économique, forte inflation et perspectives, les transactions sur les biens « primes » (de plus d’un million d’euros) ont chuté en France de 45 %, contre 37 % pour le marché global, dont le luxe représente de l’ordre de 12,37 %.

« C’est beaucoup plus que le reste du marché, qui lui n’a reculé que de 37 %, confie Laurent Demeure, président de Coldwell Banker Europa Realty à l’issue de la présentation de la note de conjoncture. Mais les prix des biens de luxe n’ont baissé, en 2024, que de 0,8 % sur les vingt marchés où Coldwell Banker est présent. C’est moins que le reste du marché, qui a reculé de 1,4 %. Mais cela représente malgré tout un retournement, après la hausse de 3 % observée dans le premier baromètre lancé par nos équipes l’an dernier. »

Des acquéreurs dans le luxe de plus en plus sélectifs

Pour Laurent Demeure, cette tendance baissière d’activité et de prix s’explique principalement par des « acquéreurs plus sélectifs dans ce segment très particulier des biens de plus d’un million sur les 20 grands marchés où nous sommes présents. Ils recherchent avant des actifs de grande qualité comme la Rive Gauche à Paris, Nice ou Cannes ». Autre point à retenir : dans cinq marchés, le prix moyen au m² dépasse même 20 000 euros notamment sur Paris Rive Gauche, Cap Ferret, Megève, Cannes et Antibes.

Les acheteurs sont d’après-lui en situation d’arbitrage et exigent des baisses des prix, quitte à renoncer à l’achat si le prix leur semble exagéré. La seconde explication de la chute du volume des transactions en deux ans concerne le resserrement des conditions de crédit. « L’évolution des derniers mois montre aussi que le marché ferme définitivement la page Covid, qui était plus favorable aux vendeurs, pour entamer une phase de reprise, où les acheteurs ont davantage la main. Cela a plus particulièrement impacté certains marchés qui avaient connu une hausse particulièrement forte de leurs prix ces dernières années », souligne Laurent Demeure. Comme par exemple, à Antibes (-8,3 %), Arcachon (-7,9 %), le Cap Ferret (-4,5 %) et Marseille (-4,1 %). Des communes en Île-de-France ont été particulièrement épargnées comme Boulogne-Billancourt (-3,9 %) ou Neuilly (-3,8 %), souligne également l’étude.

Les destinations du bassin méditerranéen ont fait mieux que la moyenne

Dans ce contexte, les destinations du bassin méditerranéen résistent au contexte économique morose où les prix s’élèvent de +1,2 % (à comparer à une hausse de +0,8 % sur l’ensemble du marché) et où les annonces en parallèle reculé de 33 % sur deux ans. « Soulignons aussi que la baisse a moins touché les grandes villes comme Nice (-24 %) et Cannes (-36 %) que les marchés des résidences secondaires comme Mougins (-62 %) et Grimaud (-56 %) », précise Laurent Demeure.

À Paris, le marché du très haut de gamme, animé par une clientèle fortunée tire bien son épingle du jeu. Même si le volume des transactions de biens de plus d’un million d’euros a diminué de moitié, comme sur la Rive Gauche (de 3775 à 1935, soit -54 %) en deux ans), les prix des biens luxe, n’ont baissé que de 1,7 %, par exemple, coté Rive Gauche (contre -1,9 % pour l’ensemble des biens vendus). « Les acheteurs ont marqué un intérêt particulier pour les propriétés de type pied-à-terre », commente Laurent Demeure.

Quelles perspectives pour 2025 ?

Même si les Jeux olympiques de Paris n’ont pas tout de suite apporté le supplément de clientèle dont rêvaient beaucoup d’agents immobiliers du secteur du luxe, Laurent Demeure en est convaincu : le segment retrouve des couleurs en 2024 et en retrouvera davantage l’année prochaine grâce à un mouvement de baisse des taux de crédit et un desserrement des banques sur les conditions de crédit.  

« La pierre parisienne a bénéficié de l’effet JO, qui a permis un retour des acheteurs étrangers et notamment américains. Avec l’arrivée de Donald Trump et une économie américaine en surchauffe, sans oublier une augmentation des salaires des Britanniques, les signaux sont positifs pour l’activité du marché parisien en 2025. C’est le bon moment pour se positionner à l’achat », se réjouit Laurent Demeure.