Investissement immobilier : Quel placement pour détenir des parts de SCPI en direct ?

Investir dans une SCPI en direct peut être une solution simple et efficace pour accéder à l’immobilier sans acheter de biens physiques. Ce type de placement vous permet de devenir associé d’une société qui gère un parc immobilier diversifié. Vous profitez ainsi de revenus potentiels sans avoir à vous charger de la gestion locative. Découvrez quel placement pour détenir des parts de SCPI en direct.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

SCPI définition

La SCPI est un investissement collectif qui permet d’accéder à l’immobilier sans acheter de biens en direct. Elle repose sur l’acquisition et la gestion d’immeubles, financées par les apports des investisseurs. En devenant associé, vous détenez des parts de ce patrimoine commun et profitez ainsi de la mise en location des biens.

Aussi appelée « pierre-papier », cette solution ouvre l’accès à des bureaux, des commerces ou des logements habituellement difficiles à acquérir seul. Vous pouvez ainsi diversifier votre épargne et explorer le marché professionnel tertiaire.

Il existe des SCPI en direct et des SCPI assurance-vie. Toutes deux sont intéressantes, mais leur rendement n’est pas le même. D’ailleurs, Selectra vous livre le top 4 des meilleurs rendements sur les contrats d’assurances-vie.

Il faut tout de même garder en tête que ce placement reste un investissement à long terme et peu liquide. Il comporte un risque de perte en capital et n’offre aucune garantie de revenus. D’où l’importance d’investir dans les meilleures SCPI.

Comment investir en SCPI ?

Il existe plusieurs façons d’acheter des SCPI, notamment en assurance-vie ou à crédit. Vous pouvez également les acquérir directement auprès :

• de votre banquier ou de votre assureur ;
• d’un conseiller en gestion de patrimoine ;
• d’une plateforme spécialisée ;
• d’une société de gestion.

Le montant initial peut varier de quelques centaines à quelques milliers d’euros. Investir dans des SCPI se fait lors de la création ou de l’augmentation du capital de la SCPI. Il faut ensuite attendre entre trois et six mois, le « délai de jouissance », avant de percevoir d’éventuels premiers revenus.

L’achat de parts SCPI en direct présente certains avantages :

• vous adaptez votre investissement à vos moyens ;
• vous sélectionnez la SCPI de votre choix ;
• vous pouvez toucher des revenus potentiels presque immédiatement.

En revanche, vous devez disposer de votre épargne et accepter une fiscalité souvent plus élevée que dans d’autres modes d’acquisition (par exemple, l’achat à crédit).

Quelle est la fiscalité de l’achat en SCPI en direct ?

Lorsque vous investissez directement dans des SCPI, les revenus versés sont considérés comme des revenus fonciers. Vous relevez alors du régime réel ou du régime microfoncier.

• Le régime réel s’applique si vous ne percevez pas d’autres revenus fonciers en dehors de ceux de vos parts SCPI. Il est également obligatoire si vous dépassez 15 000 € de revenus fonciers au total.
• Le régime microfoncier s’adresse aux propriétaires d’au moins un bien immobilier non meublé. Dans ce cas, la somme de vos revenus fonciers doit être inférieure à 15 000 € et vos parts SCPI ne doivent bénéficier d’aucun dispositif fiscal particulier.

Par ailleurs, la valeur de vos parts de SCPI entre dans le calcul de votre base taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Ayez en tête que le traitement fiscal dépend de votre situation personnelle et peut évoluer avec la législation.

Le régime réel

Avec le régime réel, les revenus fonciers provenant de la SCPI sont ajoutés intégralement à votre base imposable. Ils seront ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Le régime microfoncier

En choisissant le régime microfoncier, vous bénéficiez automatiquement d’un abattement de 30 % sur vos revenus fonciers. Concrètement, seulement 70 % de vos revenus bruts sont imposés et soumis aux prélèvements sociaux. Les charges sont ainsi considérées de façon forfaitaire, sans nécessité de les justifier.

Quelle est la fiscalité des SCPI étrangères ?

La fiscalité diffère selon que vous détenez vos SCPI étrangères en direct ou au sein d’un contrat d’assurance vie :

• en direct : vous pouvez être confronté à une double imposition, en France et dans le pays où la SCPI est implantée. Cependant, des conventions fiscales internationales permettent d’éviter une double taxation. Par ailleurs, les revenus tirés de ces SCPI étrangères ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
• en assurance vie : les loyers et plus-values ne sont imposés qu’au moment d’un rachat partiel ou total du contrat. En revanche, vous ne profitez pas de l’avantage fiscal spécifique lié à la détention directe de SCPI étrangères.

Combien investir en SCPI ?

Le ticket d’entrée pour acquérir des parts de SCPI varie généralement de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros. Vous n’êtes pas limité à ce montant minimum et pouvez investir davantage si votre budget le permet. Les revenus potentiels étant proportionnels au nombre de parts détenues, plus votre investissement est important, plus vos revenus locatifs peuvent l’être aussi.

Pour déterminer la somme à engager, vous devez définir une stratégie patrimoniale qui prenne en compte :

• vos ressources ;
• votre situation patrimoniale ;
• vos charges ;
• vos objectifs.

Gardez à l’esprit que les revenus de la SCPI dépendent de l’évolution du marché, et ne sont donc pas garantis. Néanmoins, le risque est réparti sur l’ensemble du parc immobilier, et non sur un seul bien.

SCPI en direct ou assurance vie : que choisir ?

Les différences entre SCPI direct et assurance vie

Pour faire simple, voici les principales différences entre assurance vie et SCPI :

• Achat de SCPI en direct : vous accédez à l’ensemble des SCPI de rendement disponibles (environ 200). Vous pouvez financer vos parts via un crédit, profiter de l’effet de levier et déduire les intérêts d’emprunt. De plus, les loyers vous sont reversés intégralement.
• Assurance vie : le prix de souscription est souvent plus bas et vous bénéficiez de l’avantage fiscal de l’assurance vie. Toutefois, les loyers peuvent ne pas être reversés à 100% selon l’assureur.

SCPI en direct : avantages et inconvénients

En investissant en direct, vous êtes pleinement propriétaire de vos parts de SCPI et percevez l’intégralité des loyers.

Avantages de l’achat SCPI en direct :

• un rendement souvent supérieur à celui des produits financiers classiques ;
• la possibilité d’acheter à crédit, en utilisant les loyers pour rembourser l’emprunt ;
• le démembrement des parts, utile notamment pour préparer une transmission de patrimoine.

Inconvénients de l’achat SCPI en direct :

• des frais d’entrée pouvant aller jusqu’à 12 % du prix de la part ;
• une liquidité non garantie : la société de gestion n’a aucune obligation de racheter vos parts ;
• une fiscalité lourde : les revenus sont imposés comme des revenus fonciers, soumis à votre tranche marginale d’imposition, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, et intègrent le calcul de l’IFI. Des stratégies existent toutefois pour optimiser la fiscalité, comme l’achat à crédit (déduction des intérêts d’emprunt) ou le démembrement temporaire (pour différer la perception des loyers).

SCPI en assurance vie : avantages et inconvénients

En investissant en SCPI via un contrat d’assurance vie, vous souscrivez à des unités de compte SCPI sans détenir directement les parts, mais vous percevez les loyers associés.

Avantages des SCPI en assurance vie :

• liquidité assurée par l’assureur : vous pouvez racheter vos unités de compte à tout moment (avec parfois une pénalité si vous le faites dans les 3 premières années) ;
• un prix de souscription souvent moins élevé, avec une décote d’environ 2 % par rapport à l’achat en direct ;
• un délai de jouissance raccourci, vous permettant de percevoir vos premiers loyers plus rapidement ;
• des frais d’entrée réduits (généralement entre 2 % et 8 %) ;
• une fiscalité avantageuse liée au cadre de l’assurance vie, surtout après 8 ans, avec un taux d’imposition de 7,5 % au-delà d’un abattement de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple.

Inconvénients des SCPI en assurance vie :

• choix limité : l’assureur sélectionne les SCPI accessibles dans le contrat, restreignant la diversité de l’offre ;
• rendement légèrement inférieur en raison des frais de gestion prélevés sur les loyers ;
• les loyers ne sont pas toujours reversés à 100 %, et la revalorisation du prix de la part peut ne pas être intégralement répercutée ;
• pas de démembrement possible (pas de distinction usufruit/nue-propriété) ;
• pas de souscription à crédit ;
• les parts restent potentiellement soumises à l’IFI.

Quelles sont les bonnes SCPI en assurance vie ?

Lorsque vous optez pour une SCPI en assurance vie, la sélection peut parfois sembler limitée. Plutôt que de vous dicter un choix, l’idée est de vous fournir des critères pour déterminer vous-même le contrat idéal :

1. la gamme de SCPI proposées : comparez la variété des SCPI disponibles dans chaque contrat. Plus l’offre est large, plus vous avez de chances de trouver celles qui correspondent à vos objectifs ;
2. la redistribution des loyers : vérifiez si l’assureur reverse l’intégralité des loyers. Privilégiez les contrats qui ne retiennent rien sur ce poste ;
3. les frais du contrat : examinez attentivement les frais de gestion et, le cas échéant, les frais de versement. Des frais élevés réduisent mécaniquement vos rendements.

Plutôt que de vous demander “Quelles sont les meilleures SCPI en assurance vie ?”, posez-vous plutôt la question : “Quels sont les meilleurs contrats d’assurance vie pour investir en SCPI ?”.

Quelle est la durée recommandée pour les SCPI ?

La durée d’un placement SCPI recommandée est généralement d’au moins 10 ans, que vous passiez par un achat en direct ou via une assurance vie. Cette période permet d’amortir les frais d’acquisition et de profiter pleinement des rendements.

Il s’agit donc d’un investissement à envisager sur le long terme, plutôt que de chercher un gain rapide à court terme.

Quels sont les risques de l’investissement en SCPI ?

Que vous passiez par un contrat d’assurance vie / PER ou des SCPI hors assurance vie vous devez garder à l’esprit que l’investissement SCPI comporte des risques :

• risque locatif : les biens détenus par la SCPI pourraient ne pas être loués, ce qui réduit les revenus. Pour limiter ce risque, privilégiez des SCPI axées sur des actifs à forte demande (bureaux, commerces, logements) ;
• risque de perte en capital : la valeur des parts fluctue selon le marché de l’immobilier. Investir sur le long terme et diversifier votre portefeuille aide à réduire ce risque ;
• risque de liquidité : la revente des parts peut être lente et dépend de l’état du marché. Les SCPI sont peu liquides, et si vous souhaitez vendre avant 3 ans, des pénalités de 3 % s’appliquent ;
• revenus non garantis : les loyers distribués peuvent augmenter ou diminuer au fil du temps.

FAQ

Quel montant prévoir pour acheter des parts de SCPI en direct ?

Vous pouvez commencer à investir à partir de 200 € et jusqu’à 5 000 € ou plus, selon vos possibilités. 

Est-il possible de revendre des parts de SCPI achetées en direct ?

Oui, vous pouvez revendre vos parts de SCPI, mais cela peut prendre du temps. Les SCPI sont des placements peu liquides, et vous devrez parfois trouver vous-même un acheteur.

Quels sont les frais à prévoir lorsque l’on investit dans une SCPI ?

Investir dans des SCPI entraîne des frais :

• des frais de souscription de l’ordre de 10 à 12 % du montant investi ;
• des frais de gestion annuels.

Quels sont les avantages d’investir dans une SCPI ?

• des revenus complémentaires potentiels ;
• un ticket d’entrée relativement faible ;
• une gestion immobilière déléguée ;
• une mutualisation des risques locatifs.