Immobilier Gironde : Un marché qui redémarre et des prix qui repartent à la hausse

En 2025, le marché immobilier en Gironde devrait retrouver des couleurs. Les prix progressent. Avec plus de 26 000 annonces en ligne, SeLoger livre son analyse des tendances locales.

Vue aérienne des toits à Bordeaux

© adobestock

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C’est un constat partagé : le marché national retrouve des couleurs et l’horizon semble se dégager pour 2025. Après plusieurs années de baisse de prix, le marché de la Gironde ne devrait pas être en reste de l’embellie qui s’annonce.

La Gironde dans le top 3 des départements les plus chers de Nouvelle-Aquitaine  

Juste derrière les Pyrénées-Atlantiques (3 615 €/m²) et devant la Charente-Maritime (3 317 €/m²), le département girondin est le deuxième département le plus cher de la région Nouvelle-Aquitaine avec une moyenne de 3 520 €/m².

Bien loin devant la Creuse (869 €/m²) et la Corrèze (1 289 €/m²), derniers départements du classement. En Gironde, entre  juillet 2022 et le 1er janvier 2025, les prix ont baissé de -11 % pour les maisons et de -8  % pour les appartements. Une baisse plus forte pour les maisons, qui avaient vu leurs prix exploser post-Covid.

Des prix qui repartent à la hausse, portés par la tendance nationale 

Pour ce qui est des appartements en Gironde, même si elle reste faible, leurs prix sont en progression de +0,1 %. Toutes les villes ne sont pas logées à la même enseigne. Les villes d’Arcachon, de La Teste-de Buch et de Gujan-Mestras enregistrent les plus fortes augmentations de prix avec +3,6 % en 1 an. En revanche, les villes de Andernos-Les-bains, de Salles, et de La Brède connaissent une dynamique baissière avec -0,9% sur la même période.

C’est à Villenave d’Ornon que la chute est la plus impressionnante. Cette commune de la banlieue sud de Bordeaux a connu une baisse de -3 % sur la dernière année. Alors qu’à Bordeaux, chef-lieu de la région, les prix sont en hausse de +1,6 % sur un an. Enfin avec une augmentation de +1,7 % en un an, les villes de Pauillac, de Langon et de Libourne viennent confirmer la dynamique observée dans le département.

Lège-Cap-Ferret, la ville la plus chère de Gironde 

C’est dans la ville de Lège-Cap-Ferret que le prix des appartements est le plus élevé soit 9 497€ au m² (en  baisse de -0,9 % sur un an). La commune la plus abordable du département est Les Églisottes-et-Chalaures (1 126€/m²). 

Pour les maisons, c’est la ville de Goualade qui propose le prix le plus bas avec 858€/m². A contrario, c’est toujours la ville de Lège-Cap-Ferret qui reste en tête avec une moyenne de 12 602€/m² pour une maison, en hausse de +5,1% sur 1 an.

Bordeaux : un pouvoir d’achat immobilier en hausse malgré la hausse des prix des appartements

À Bordeaux, si le prix des appartements repart à la hausse depuis le printemps 2024 (+1,6% en un an), le pouvoir d’achat immobilier des Bordelais a pour autant favorablement évolué en 2024. Le pouvoir d’achat immobilier est aujourd’hui de 50 m² contre 45 m² en janvier.

Quels sont les quartiers les plus chers et les moins chers ?

En tête des quartiers les plus chers se trouve le prestigieux quartier des Quinconces avec 5 558€ du m² (au 1er janvier 2025), suivi par le quartier du Grand-Parc Chartrons (4 989€ au m² en moyenne) et le quartier Saint-Seurin (4 988€ au m²). Pour les quartiers les plus abordables de Bordeaux, celui de Monséjour arrive en tête avec 3 566€/m², suivi par Bacalan avec 3 623€/m² et par le quartier de Saint-Jean Belcier Carle Vernet (4 029€/m²).

“Aujourd’hui, Bordeaux attire les porteurs de projets immobiliers et la demande est en hausse de +38 % sur la ville en un an, alors que la demande avait baissé de -27% entre janvier 2021 et janvier 2024. Cette baisse de la demande, face à une offre de biens en hausse (+47 % entre janvier 2022 et janvier 2024) avait mécaniquement fait baisser les prix. Ainsi, cette baisse de prix associée à la réduction des taux de crédits et la hausse des revenus a permis aux ménages français et girondins de regagner du pouvoir d’achat immobilier. Par conséquent, on observe un retour des potentiels acquéreurs sur le marché bordelais”, souligne Alexandra Verlhiac, Économiste chez SeLoger.

Zoom sur les maisons dans le bassin d’Arcachon 

À moins d’une heure de Bordeaux se trouve un joyau du département de la Gironde : le Bassin d’Arcachon, qui compte les villes les plus chères de Gironde, à l’image de Lège-Cap-Ferret (12 260/m² pour les maisons). Au nord du bassin, la ville d’Arès connaît une augmentation de +5,1% pour ses maisons en un an (4 754 euros le m²). Une augmentation également constatée à Lanton (4 608€/m² et +1,3 % en 1 an) et à Andernos (5 253€/m² et +1,3 % en 1 an). 

En revanche, les villes plus éloignées du bassin comme Mios (3 222€/m²) et Salles (2 980€/m²) perdent -3,6 %.

Quelle est l’annonce la plus cliquée en Gironde et à Bordeaux ?

En tête du podium des annonces les plus cliquées parmi les annonces de biens à la vente en 2024 dans le département de la Gironde, on retrouve une maison de 100 m² avec trois chambres et sans parking pour un budget de 319 000€ (3 190€ /m²) située à Pessac. Les quartiers les plus cliqués à Bordeaux pour les annonces de biens à la vente sont : Hôtel de Ville / Quinconces pour les maisons alors que pour les appartements le quartier des Capucins / Victoire est le plus apprécié à Bordeaux.

Méthodologie

Prix et Indices des Prix de l’Immobilier SeLoger au 1er mars 2024 : La valorisation des caractéristiques des biens se base par ailleurs sur trois sources de données : la base Demande des Valeurs Foncières du Fisc et la base BIEN des Notaires d’Île-de-France, pour leur exhaustivité et leurs historiques ; ainsi que les biens vendus remontés en temps réel par nos agences partenaires.

Indice demande : Identification des acheteurs motivés : utilisateurs ayant envoyé au moins deux formulaires de contact à des agences immobilières sur une période de 3 mois.

Par MySweetImmo