Immobilier Paris : Réalise-t-on encore une plus-value en revendant son appartement ?

Dans Paris, d’après l’analyse des Notaires de Paris, fin 2024, les reventes après 5 ans de détention génèrent des moins-values de 5,6%, soit une baisse de 31 350 € pour un appartement d’une surface moyenne de 55 m². Mais, la vente d’un appartement acquis il y a 10 ans laisse encore la plus forte plus-value (+17,6% et +78 100 €) de l’ensemble de l’Ile-de-France, témoignant de la résistance du marché parisien.

Cette tendance de fond cache des spécificités locales qui tiennent soit à des évolutions de prix particulières, soit à la surface des appartements qui mécaniquement accroît, ou au contraire modère, la plus-value globale.

Les 6e, 7e et 8e arrondissements : des prix moins volatiles et au final les plus fortes valorisations de ces 10 dernières années

Les 6e et 7e arrondissements, qui restent les arrondissements les plus chers de la Capitale, ont fait preuve de résistance en 5 ans, avec des prix qui ont augmenté de 1,5% pour le premier et de 4,2% pour le second, dans un contexte d’ensemble baissier. Les logements vendus sont grands (respectivement 73 et 74 m²) et la plus-value générée en 5 ans pour cette surface atteint encore respectivement 14 600 et 40 700 €. Le 8e arrondissement, qui dispose aussi d’un bâti de qualité et d’appartements de belles surfaces (83 m² en moyenne), conserve une modeste plus-value de 4 150 € en 5 ans.

Ces trois arrondissements, plutôt classiques et familiaux, n’avaient pas connu une poussée de leur prix et de leurs plus-values aussi intenses de 2014 à 2019 (respectivement +13%, +17% et +17%) que d’autres arrondissements plus émergeants et « bobo » comme les 9e et 10e (+28%, +30%) ou le 18e (+32%). Cela explique sans doute qu’après avoir moins augmenté, leurs prix se sont consolidés ces 5 dernières années. Au final, et pour le moment, les 6e, 7e et 8e arrondissements conservent les montants de plus-values les plus élevés de la Capitale sur une période de 10 ans, mais cela s’explique aussi par la taille des appartements vendus.

Les arrondissements du 12e au 15e connaissent les évolutions les plus modérées de la Capitale que ce soit sur une durée de 5 ans ou de 10 ans

Les moins-values en 5 ans observées dans ces arrondissements varient de 36 000 à 45 000 €.

Le bilan reste cependant favorable sur une durée de 10 ans, avec des plus-values de 13 000 à 30 000 €. Dans le 14e arrondissement, où la plus-value sur 10 ans est la plus faible, le prix au m² affiche une quasi-stagnation (de 8 510 € au 3e trimestre 2014 à 8 790 € au 3e trimestre 2024).

Les plus-values restent fortes en 10 ans, malgré le recul notable des prix ces 5 dernières années, dans les 5e , 9e , 16e et 17e

L’acquis de valorisation reste très fort dans les 4 arrondissements centraux où la plus-value dépasse 110 000 € en 10 ans malgré un recul de près de 32 000 €, ces 5 dernières années. De la même façon, et malgré la baisse récente, la très forte poussée des prix dans les 5e et 9e arrondissements pendant la période 2014-2019 amène à une forte plus-value en 10 ans dans les deux secteurs (respectivement 91 000 et 111 000 €).

Dans les 16e et 17e arrondissements, on observe des moins-values de l’ordre de 31 000 € en 5 ans mais les plus-values restent conséquentes à un horizon de 10 ans (92 000 € dans le premier et 80 000 € dans le second). Dans le 16e arrondissement, la surface moyenne du bien vendu (81 m²) pousse le montant de la plus-value car les variations de prix tendent à être plus modérées qu’ailleurs tant pour les 5 que pour les 10 dernières années.

Les 18e, 19e et 20e conservent encore des plus-values à 10 ans mais relativement modérées

En 5 ans, les prix reculent de 9% dans les 18e et 19e arrondissements et de près de 7% dans le 20e pour des moins-values de 25 500 à 35 700 €. En 10 ans, ces arrondissements périphériques du Nord-Est enregistrent des plus-values de 47 000 à 60 500 €, limitées par la surface moyenne des logements vendus (de 42 à 47 m²)

Enfin, les 10e et 11e évoluent comme l’ensemble de la Capitale

En 5 ans, dans les 10e et 11e arrondissements les moins-values sont d’environ 27 000 €, tirées à la baisse par la petite surface des logements vendus (48 m² en moyenne). En 10 ans, ces 2 arrondissements enregistrent des plus-values de l’ordre de 75 000 à 79 000 €, comme à Paris dans son ensemble, poussées par une hausse des prix plus forte qu’ailleurs.