Immobilier : Y a-t-il trop de SCPI en 2025 ?

Avec plus de 200 SCPI référencées en 2025, dont plus de 100 SCPI de rendement, le marché n’a jamais été aussi riche. Porté par un renouvellement réglementaire (ordonnance du 3 juillet 2024), un besoin accru de diversification, et une véritable volonté d’innovation, le secteur connaît une effervescence inédite : 16 nouvelles SCPI ont été lancées en 2024, soit trois fois plus qu’en 2019.

Mais cette dynamique soulève une question de fond : la multiplication des véhicules d’investissement est-elle durable à long terme ?

Les SCPI, un marché qui a su se réinventer

Depuis plus de 10 ans, les SCPI se sont imposées comme une solution d’épargne performante, flexible, et accessible, séduisant plus de 4 millions de Français. Leur essor repose à la fois sur un contexte de taux bas, une fiscalité optimisée, et une montée en gamme des services associés : versements programmés, réinvestissement automatique des dividendes, possibilité d’investir en nue-propriété…

L’intégration des critères ESG et la diversification géographique, notamment à l’échelle européenne, ont également marqué une évolution structurelle du secteur.

Un changement de cycle qui rebat les cartes

La remontée brutale des taux d’intérêt en 2023 a toutefois redéfini l’environnement. La collecte, longtemps généralisée, se concentre désormais sur quelques SCPI très identifiées, confirmant une polarisation du marché. Les attentes des investisseurs ont évolué : plus d’agilité, de transparence, de diversification géographique, et une gestion orientée performance durable.

Trois dynamiques de SCPI coexistent

Plutôt que de parler d’un marché unique, il convient aujourd’hui de distinguer trois grandes catégories de SCPI.

Les SCPI en dynamique de collecte

Qu’elles soient jeunes ou historiques, certaines SCPI continuent de convaincre les investisseurs. Elles captent les opportunités du marché, procèdent à de nouvelles acquisitions et mettent en œuvre des stratégies adaptées aux nouveaux standards (diversification géographique, gestion pilotée, thématiques porteuses…).

Les SCPI en veille stratégique

D’autres SCPI enregistrent une collecte plus modeste, ce qui limite leurs marges de manœuvre. Faute de nouveaux capitaux, elles peinent à réaliser des opérations relutives, malgré des patrimoines souvent bien gérés. Elles sont dans une phase d’observation du marché, potentiellement en attente d’un signal ou d’un repositionnement.

Les SCPI en repli structurel

Enfin, certaines SCPI doivent faire face à une baisse nette de collecte, à la création de fonds de remboursement, ou à un nombre croissant de parts en attente de cession. Dans ces cas, la priorité n’est plus à l’expansion, mais au maintien d’un équilibre de gestion, parfois au prix d’une réduction de leur périmètre.

Vers une consolidation naturelle du marché ?

Cette triple réalité pourrait conduire à une reconfiguration progressive du paysage SCPI. Des rapprochements ou fusions entre SCPI sont envisageables pour restaurer la liquidité, mutualiser les ressources et atteindre une taille critique. Ces opérations, bien que complexes, peuvent représenter une opportunité de renforcement collectif, si elles sont menées dans une logique de long terme, avec rigueur et pédagogie mais elles représentent également un coût non négligeable.

« Le marché des SCPI reste profondément vivant, innovant, et résilient. La multiplication des véhicules n’est pas un problème en soi pour les fonds en capacité de collecter. Ce qui compte, c’est leur capacité à répondre aux nouvelles attentes des épargnants. Dans ce contexte, plus que jamais, la qualité de la gestion, la clarté de la stratégie, et l’adéquation aux besoins patrimoniaux doivent guider le choix des investisseurs », conclut Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com.