Immobilier : Les prix baissent mais la reprise s’essouffle

La baisse des prix ne suffit pas à relancer durablement les achats immobiliers. Dans leur note de conjoncture d’octobre 2026, les notaires décrivent un marché où les ventes progressent encore sur un an, mais de moins en moins vite. Les acquéreurs prennent leur temps, négocient ou reportent leur projet. Certains vendeurs, eux, préfèrent attendre plutôt que revoir leur prix.

Les ventes progressent encore, mais la reprise s’essouffle

À fin août 2026, le nombre de ventes de logements anciens atteint 951 000 sur douze mois en France hors Mayotte, en hausse de 3,6 % sur un an. La progression est nettement moins rapide qu’à la fin de 2025, lorsqu’elle approchait 13 %.

Après le redressement engagé à l’automne 2024, le marché marque donc le pas. Si cette tendance se poursuit, les notaires envisagent un volume autour de 920 000 transactions en fin d’année. Il s’agit d’une projection, et non d’un résultat acquis.

Selon leur analyse, les projets restent présents, mais leur réalisation se heurte au manque de visibilité économique et aux conditions de financement. L’écart entre le prix espéré par le vendeur et le budget accepté par l’acheteur freine également les signatures. Pour les propriétaires qui souhaitent vendre, l’enjeu est de fixer un prix cohérent avec les transactions récentes de leur secteur.

Les maisons baissent davantage que les appartements

Après une stabilité au premier trimestre, les prix des logements anciens ont diminué de 1 % au deuxième trimestre 2026 en France métropolitaine. Sur un an, le recul atteint 0,8 %, selon les indices Notaires-Insee.

Les maisons sont les plus touchées : leurs prix baissent de 1,3 % sur un an, tandis que ceux des appartements sont presque stables, à −0,1 %. La tendance varie aussi selon les territoires.

Évolution des prix au 2ᵉ trimestre 2026	Sur trois mois	Sur un an
France métropolitaine	−1 %	−0,8 %
Île-de-France	−0,6 %	−0,3 %
Province	−1,2 %	−1 %

En Île-de-France, les prix des maisons reculent de 1,5 % sur un an, alors que ceux des appartements progressent de 0,3 %. À Paris, les appartements gagnent 0,6 %, avec un prix de référence de 9 560 euros le mètre carré au deuxième trimestre.

Ailleurs, les écarts restent importants. Pour les appartements anciens, le prix médian atteint 3 280 euros le mètre carré à Nantes, en baisse de 3,1 % sur un an, contre 4 980 euros à Nice, en hausse de 4,9 %. Une tendance nationale ne suffit donc pas pour estimer un logement.

Pour les acheteurs, le prix doit aussi être rapproché du coût du financement. Notre décryptage du pouvoir d’achat immobilier en Île-de-France à mensualité comparable explique comment ces deux paramètres déterminent la surface accessible.

Des prix plus stables à l’automne, un crédit décisif

Les avant-contrats analysés par les notaires laissent entrevoir une stabilisation des prix à l’automne. À fin novembre 2026, les projections pour la France métropolitaine font ressortir un recul annuel limité à 0,5 % pour les appartements et à 0,4 % pour les maisons. Sur trois mois, les appartements seraient presque stables, à −0,1 %, tandis que les maisons progresseraient de 0,8 %.

En province, les prix seraient proches de l’équilibre sur un an. En Île-de-France, les appartements resteraient globalement stables, malgré un léger recul attendu à Paris. Les maisons franciliennes continueraient de baisser sur un an.

Le crédit reste déterminant pour la suite. Selon les données de la Banque de France reprises dans la note, le taux moyen des nouveaux prêts à l’habitat, hors renégociations, s’établissait à 3,32 % en août, contre 3,30 % en juillet. Les notaires considèrent qu’une remontée au-delà de 4 % risquerait de réduire davantage la capacité d’achat et de provoquer de nouveaux reports de projets.

Avant de se positionner sur un bien, faire actualiser son budget permet de mesurer cette contrainte. Notre article sur l’effet de la hausse des taux sur le montant empruntable en donne un exemple concret.

Dans le neuf, la demande reste fragile

Le logement neuf peine lui aussi à retrouver de l’élan. Au deuxième trimestre 2026, les réservations à la vente reculent de 2,2 % sur un an, à 16 112 logements, selon les données du ministère chargé du Logement reprises par les notaires. Les mises en vente diminuent de 6,5 %, à 17 499 logements. Le stock proposé à la vente atteint 124 027 logements, en hausse de 1,4 %, tandis que les annulations de réservations progressent de 7,5 %, à 2 893.

La construction présente des signaux contrastés. En août, les autorisations de logements diminuent de 1,1 % sur un mois, à 29 749 unités. Les mises en chantier augmentent de 4,1 %, à 27 663 logements.

Dans l’ancien, les notaires relèvent aussi une évolution du profil des biens vendus. En 2025, les logements classés C et D au diagnostic de performance énergétique représentent respectivement 23 % et 35 % des ventes, contre 20 % pour les logements classés E. Mais une meilleure étiquette peut également résulter d’un changement de méthode de calcul, sans travaux : elle ne traduit donc pas systématiquement une amélioration réelle du logement.

Le confort pendant les fortes chaleurs mérite également d’être examiné lors des visites. Les notaires estiment qu’il pourrait davantage peser dans la valeur des biens à l’avenir. Notre article explique les points à vérifier pour apprécier le confort d’été au-delà de la lettre du DPE.