Crédit immobilier : 3 236 euros de moins à emprunter en un mois

Les acheteurs peuvent emprunter moins avec le même budget mensuel. En octobre, La Centrale de Financement constate une accélération de la hausse des taux immobiliers : les moyennes progressent de 0,10 à 0,18 point selon la durée du prêt. Sur 20 ans, l’augmentation atteint 0,17 point en un mois, la plus forte progression mensuelle enregistrée depuis le début de l’année dans son baromètre.

3 236 euros de moins pour acheter en un mois

La conséquence se voit directement dans une simulation. Avec une mensualité de 1 250 euros sur 20 ans, hors assurance, un ménage pouvait emprunter 216 682 euros en septembre au taux de 3,44 %. En octobre, au taux de 3,61 %, le montant accessible tombe à 213 446 euros. Soit 3 236 euros de capacité d’emprunt en moins, sans changement de mensualité ni de durée.

Le coût du crédit augmente dans les mêmes proportions : il passe de 83 318 à 86 554 euros dans cet exemple. Le ménage rembourse toujours 300 000 euros sur vingt ans, mais une part plus importante sert à payer les intérêts.

Période	Taux sur 20 ans	Montant empruntable	Coût du crédit
Janvier 2024	4,20 %	202 734 €	97 266 €
Janvier 2026	3,25 %	220 383 €	79 618 €
Septembre 2026	3,44 %	216 682 €	83 318 €
Octobre 2026	3,61 %	213 446 €	86 554 €

Source : simulations de La Centrale de Financement, pour une mensualité de 1 250 euros sur 20 ans, hors assurance.

La hausse s’accélère nettement. Entre janvier et septembre, le taux moyen sur 20 ans avait gagné 0,19 point. Entre septembre et octobre, il prend presque autant : 0,17 point. Depuis janvier, la progression totale atteint 0,36 point. Notre décryptage de l’effet de la hausse des taux sur le budget d’achat immobilier explique ce mécanisme.

Les taux moyens montent sur toutes les durées

Dans le baromètre de La Centrale de Financement, les taux moyens atteignent désormais 3,50 % sur 15 ans, 3,61 % sur 20 ans et 3,72 % sur 25 ans, hors assurance. Les prêts sur 25 ans enregistrent la plus forte hausse mensuelle : 0,18 point.

Les conditions les plus favorables commencent elles aussi à évoluer après cinq mois de stabilité. Les meilleurs taux augmentent de 0,05 point sur 7, 10 et 12 ans, et de 0,10 point sur 25 ans. Sur 15 et 20 ans, ils restent inchangés.

Durée du prêt	Taux moyen	Hausse en un mois	Meilleur taux	Évolution en un mois
7 ans	3,34 %	+0,10 point	2,75 %	+0,05 point
10 ans	3,39 %	+0,17 point	2,75 %	+0,05 point
12 ans	3,46 %	+0,13 point	2,85 %	+0,05 point
15 ans	3,50 %	+0,15 point	2,85 %	Stable
20 ans	3,61 %	+0,17 point	3,00 %	Stable
25 ans	3,72 %	+0,18 point	3,35 %	+0,10 point

Source : La Centrale de Financement. Taux fixes hors assurance et frais.

Pourquoi les banques augmentent leurs taux

La Centrale de Financement relie cette remontée à celle du taux de l’emprunt d’État français à dix ans, appelé OAT 10 ans. Cet indicateur sert de référence aux banques pour établir leurs conditions de crédit. Selon le courtier, il atteint 4,90 % au 1er octobre, contre environ 4,20 % début septembre et 3,60 % en janvier.

Cette progression pèse sur le coût de financement des banques. Jusqu’ici, explique La Centrale de Financement, les établissements avaient limité sa répercussion sur les crédits immobiliers pour rester compétitifs. La hausse plus rapide depuis la fin de l’été les conduit à relever davantage leurs taux.

« Les banques ont longtemps absorbé la hausse des taux obligataires pour préserver des conditions de financement attractives. En octobre, nous observons un premier changement de rythme : la hausse se diffuse désormais plus nettement dans les barèmes, y compris sur certains des taux aux conditions les plus favorables », souligne Pascale Ohnona, directrice générale de La Centrale de Financement.

Pour les acheteurs, comparer les propositions reste donc utile. Notre article sur les moyens de négocier son crédit immobilier en octobre détaille les points à examiner.

Comparer les offres, assurance et frais compris

Le taux du prêt ne représente qu’une partie de la facture. Pour comparer les offres, il faut regarder le taux annuel effectif global, ou TAEG. Il comprend les intérêts et les coûts nécessaires pour obtenir le financement, notamment l’assurance et les garanties obligatoires, les frais de dossier et d’intermédiation.

C’est ce taux global qui doit respecter le taux d’usure, le plafond légal du crédit. Depuis le 1er octobre, les seuils applicables aux prêts immobiliers à taux fixe sont les suivants :

Durée du prêt	Ancien plafond	Plafond au quatrième trimestre 2026
Moins de 10 ans	4,07 %	4,09 %
De 10 ans à moins de 20 ans	4,57 %	4,68 %
20 ans et plus	5,29 %	5,40 %

Le plafond atteint également 6,49 % pour les prêts relais et 5,52 % pour les prêts à taux variable, selon la Banque de France.

La Centrale de Financement estime que la remontée des taux peut rapprocher certains dossiers de ces limites, notamment lorsque l’assurance coûte davantage aux emprunteurs seniors ou présentant des antécédents médicaux. Notre article explique les vérifications à effectuer pour éviter un refus lié au taux d’usure.

« Cela ne signifie pas que le marché du crédit se ferme : les banques restent en recherche de nouveaux clients et la concurrence continue de jouer. Mais dans un environnement de taux plus mouvant, comparer les établissements et présenter un dossier bien préparé redevient plus que jamais déterminant pour obtenir les meilleures conditions de financement », conclut Pascale Ohnona.

Les profils financés par le courtier

Chez La Centrale de Financement, les clients qui achetent pour la première fois empruntent 219 500 euros sur 23 ans et 7 mois, avec 16 % d’apport. Les ressources annuelles de leur ménage atteignent 49 600 euros et leur âge est de 34 ans. Les clients réalisant un nouvel achat empruntent 279 600 euros sur 22 ans, avec 23 % d’apport, des ressources annuelles de 105 900 euros et un âge de 41 ans.

Pour septembre, le courtier précise que 89 % des emprunteurs financent leur résidence principale et 10 % un investissement locatif. L’apport se situe à 19 % et le montant financé augmente de 20 000 euros par rapport à août.