Immobilier Île-de-France : Près de 10 m² perdus à mensualité égale

Acheter moins grand pour conserver une mensualité supportable : c’est l’un des ajustements que met en lumière la dernière analyse des Notaires du Grand Paris. En septembre 2026, la surface d’une maison accessible à mensualité comparable reste inférieure de près de 10 m² à celle de début 2022. Pour un appartement, la perte approche 8 m².

Le pouvoir d’achat immobilier demeure donc nettement en retrait, alors même que les prix des logements anciens franciliens se stabilisent et que les transactions repartent.

Une pièce en moins, malgré l’amélioration depuis 2024

Les exemples des notaires permettent de mesurer concrètement le chemin parcouru. Une mensualité qui permettait de financer une maison de 100 m² début 2022 correspond à 90,4 m² en septembre 2026. Pour un appartement, la surface accessible passe de 65 à 57,4 m². Les notaires rapprochent la perte de surface d’une maison de l’équivalent d’une pièce en moins.

La remontée des taux d’intérêt depuis 2022, combinée au niveau des prix, a réduit la capacité d’achat des ménages. Une partie du terrain perdu a été récupérée depuis 2024 : les surfaces accessibles étaient descendues à 81,2 m² pour une maison et à 54,5 m² pour un appartement en 2023. Mais le retour à la situation plus avantageuse de 2022 n’a pas eu lieu.

Dans les secteurs les plus chers, réduire la surface recherchée devient ainsi un moyen de poursuivre un projet sans changer de quartier ou de commune. Pour comprendre ce mécanisme, notre décryptage du pouvoir d’achat immobilier et des écarts de surface selon les villes montre comment les taux et les prix se combinent dans le budget d’un acquéreur.

Les grands logements prennent moins de place dans les ventes

Le recul des surfaces accessibles accompagne une modification des transactions. En Île-de-France, les appartements d’au moins quatre pièces représentent 23,6 % des ventes d’appartements au premier semestre 2026, contre 26,4 % en 2021. Parmi les maisons vendues, la part des biens d’au moins six pièces passe de 43 % à 39,8 % sur la même période.

Ce mouvement intervient après une forte contraction du marché : entre 2021 et 2025, les ventes de logements anciens ont diminué de 30 % dans la région, avec un recul de 27 % pour les appartements et de 37 % pour les maisons. Les grandes maisons avaient auparavant gagné du terrain, passant de 30,6 % des ventes de maisons en 2007 à 43 % en 2021.

Les différences locales restent importantes. Au premier semestre 2026, les appartements d’au moins quatre pièces représentent 19,8 % des ventes à Paris, contre 32,1 % dans les Yvelines. Pour les maisons d’au moins six pièces, leur part atteint 50,3 % dans les Hauts-de-Seine et 46,2 % dans les Yvelines. Depuis 2021, le recul est particulièrement marqué en Seine-et-Marne et dans l’Essonne, respectivement de 5 et 4,5 points. La Seine-Saint-Denis suit une trajectoire différente : les grandes maisons y gagnent 1,5 point, à 34,1 % des ventes.

La taille des ménages évolue également. Selon les données de l’Insee reprises par les notaires, le nombre moyen de personnes par ménage est passé d’environ 2,7 en 1968 à 2,2 en 2023 en Île-de-France, et de 2,2 à 1,8 à Paris. Cette tendance de long terme n’a toutefois pas été immédiatement suivie d’un recul des grands logements dans les ventes.

Les ventes repartent, avec des écarts selon les départements

Sur la période de mai à juillet 2026, les Notaires du Grand Paris recensent 36 810 ventes de logements anciens, soit 5 % de plus qu’un an auparavant et 16 % de plus qu’à la même période de 2024. Les appartements progressent davantage : 26 170 transactions, en hausse de 6 %, contre 10 640 ventes de maisons, en augmentation de 3 %.

La Petite Couronne totalise 12 830 ventes, soit une progression annuelle de 6 %. Paris enregistre 8 260 transactions et la Grande Couronne 15 720, avec une hausse de 4 % dans les deux cas. Tous les départements progressent, mais l’écart va de 1 % dans l’Essonne à 11 % dans le Val-de-Marne.

Les contrastes sont plus nets encore par type de bien. Les ventes d’appartements reculent de 1 % dans l’Essonne, mais augmentent de 14 % dans le Val-de-Marne. Pour les maisons, la hausse atteint 7 % en Petite Couronne, contre 2 % en Grande Couronne. Les Hauts-de-Seine affichent une progression de 10 %, tandis que la Seine-et-Marne enregistre un repli de 1 %.

Ces résultats prolongent le redressement décrit dans notre analyse des ventes immobilières en Île-de-France au deuxième trimestre 2026.

Des prix stables, mais des budgets toujours contraints

À fin juillet, les prix des logements anciens franciliens reculent de 0,6 % sur un an. La baisse reste limitée à 0,4 % pour les appartements, dont le prix s’établit à 6 150 €/m² dans la région. À Paris, il atteint 9 550 €/m², en retrait de 0,5 %. Les maisons affichent un ajustement plus prononcé, avec un prix de 321 900 €, en baisse de 1,2 %.

Pour situer un projet, les chiffres départementaux donnent des repères plus utiles que la seule valeur régionale :

Département	Appartements anciens : prix au m²	Évolution sur un an	Maisons anciennes : prix de vente	Évolution sur un an
Hauts-de-Seine	6 000 €	+0,2 %	622 900 €	−0,7 %
Seine-Saint-Denis	3 730 €	−0,6 %	287 600 €	−1,5 %
Val-de-Marne	4 740 €	−0,5 %	376 700 €	−1,0 %
Seine-et-Marne	2 800 €	−0,6 %	252 300 €	−1,6 %
Yvelines	4 070 €	0,0 %	390 600 €	−1,2 %
Essonne	2 780 €	−1,3 %	300 800 €	−1,3 %
Val-d’Oise	2 890 €	−0,9 %	293 600 €	−1,3 %

Source : ADSN-BIEN, Notaires du Grand Paris, période de mai à juillet 2026.

Les avant-contrats dessinent une poursuite de la stabilisation jusqu’en octobre. Le prix des appartements atteindrait 9 600 €/m² à Paris et 6 170 €/m² dans l’ensemble de la région, soit des baisses annuelles respectives de 0,5 % et de 0,7 %. Pour les maisons, le prix francilien serait de 325 400 €, en hausse de 1,1 % sur trois mois, mais encore en recul de 1 % sur un an. Il s’agit de projections.

Pour les acquéreurs comme pour les professionnels qui les accompagnent, la conséquence est concrète : la stabilité des prix ne garantit pas celle de la surface finançable. Les notaires soulignent que les conditions de crédit restent déterminantes, dans un environnement marqué par une croissance faible et des tensions sur les prix de l’énergie. Notre décryptage des perspectives de taux de crédit immobilier d’ici fin 2026 permet d’éclairer cette composante du budget. Avant de fixer une surface cible, faire actualiser sa capacité de financement reste donc un point de départ essentiel.