Crédit immobilier et Covid-19 : Les banques pénalisent les dossiers des primo-accédants au profit des ménages aisés

Alors que le début de l’année 2020 a démarré sur les chapeaux de roues avec un nombre important de transactions immobilières, le second trimestre a quant à lui été bouleversé par la crise sanitaire.  Dans ce contexte, les conditions d’emprunt se sont resserrées en raison du maintien des mesures du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) pour restreindre l’accès au crédit (durée de l’emprunt limitée à 25 ans et taux d’endettement à 33% maximum), mais aussi en raison de la hausse des taux cumulée à la baisse du taux d’usure.

L’achat de sa résidence principale d’abord

Le premier semestre 2020 a en effet confirmé l’intérêt des ménages emprunteurs pour l’achat d’une résidence principale. Comme en 2019, celui-ci a concerné 86% des dossiers. La durée moyenne des prêts demeure stable à 20 ans et 8 mois, pour les dossiers finalisés, au cours du premier semestre 2020 comme au premier semestre 2019. Néanmoins, pour les dossiers montés au cours de cette période, la durée moyenne de l’emprunt s’est allongée de 2 mois entre 2019 et 2020. En effet, durant la crise, nombreux sont les ménages à avoir reporté ou mis en suspens leurs échéances de prêt.

La majorité des emprunteurs sont en couple

La période analysée a également été plus favorable à l’emprunt à deux, puisque 65% des ménages ayant finalisé leur dossier au cours du 1er semestre 2020, étaient en couple. Une tendance qui reste stable par rapport à la même période, en 2019.

Les ménages aisés empruntent plus qu’avant la crise sanitaire

La crise n’ayant pas freiné l’évolution des prix de l’immobilier, le montant moyen des prêts des dossiers finalisés sur la période a augmenté de 8,61% ! Concernant les dossiers montés au cours du semestre, le montant moyen des prêts a crû de 9,05%, ce qui confirme cette tendance.

Sur le 1er semestre 2020, l’accès au crédit immobilier a été plus favorable à des profils d’emprunteurs aisés, à savoir en capacité de se positionner financièrement sur un marché immobilier très compétitif, notamment dans les régions qui concentrent les métropoles françaises les plus attractives : l’Ile-de-France, le Grand-Est et la région Rhône-Alpes.

« Là où certains pensaient que la crise ferait chuter le prix de l’immobilier, il semblerait que les tensions sur les prix ne se soient pas relâchées, bien au contraire ! La hausse des prix se poursuit dans les principales métropoles françaises; entre 2019 et 2020 les prix des maisons ont en moyenne augmenté de 5,6%», observe Sylvain Lefèvre, Président de La Centrale de Financement.

Baisse de 5% des prêts accordés aux primo-accédants

Marqué par la crise, le premier semestre 2020 semble avoir été moins favorable à l’emprunt que le premier semestre de l’année précédente. En effet, le montant d’apport demandé pour les dossiers montés au cours du semestre a augmenté de 0,60%.

«Une évolution qui s’explique notamment par l’incertitude générée par la crise vis-à-vis de la situation financière et économique de nombreux ménages emprunteurs. Dans ce contexte, les organismes bancaires ont privilégié les dossiers les plus solides et les emprunteurs en capacité de délivrer un apport plus important dans le cadre du prêt. Néanmoins, les conditions particulièrement favorables du premier trimestre de 2020 viennent contrebalancer les chiffres de la crise, ce qui explique que l’apport n’ait augmenté que de 0,60% sur l’ensemble du semestre.» note Sylvain Lefèvre.

Au-delà de l’augmentation du pourcentage d’apport demandé aux emprunteurs, la hausse des taux cumulée à la baisse du taux d’usure (générant un effet ciseau) et du maintien des mesures mises en place par le HCSF pour restreindre l’accès au crédit, a nettement resserré les conditions d’accès au crédit pendant la crise… Ces facteurs ont eu pour conséquence première de pénaliser une partie de la population déjà fortement fragilisées par la crise : les primo-accédants. Sur l’ensemble des prêts contractés au cours du semestre 2020, leur part a diminué de 5%.

« Certains profils d’emprunteurs ont été particulièrement pénalisés par la crise, notamment les primo-accédants. En effet, ils subissent de plein fouet les répercussions économiques engendrées par la crise sanitaire, en raison de la précarisation de leur situation salariale. Entre 2019 et 2020, la part des primo-accédants dans le total des emprunteurs a baissé de 5 % sur les dossiers montés, passant de 31% sur le 1er semestre 2019 à 27% sur le même semestre, en 2020, ce qui n’est pas un indicateur de bonne santé du marché du crédit immobilier. » précise Sylvain Lefèvre.

Un attrait pour l’investissement locatif en Bretagne

Bien que moins fréquent que l’acquisition d’une résidence principale, l’investissement locatif reste mieux représenté dans certaines régions françaises que dans d’autres. C’est notamment le cas de la région Grand- Ouest qui reste relativement attractive pour les investissements locatifs.  «L’investissement locatif représente 19% des biens financés sur le 1er semestre 2020 pour la région Grand-Ouest. La Bretagne est un bon exemple de l’attractivité du Grand- Ouest pour l’investissement locatif, en raison de sa proximité avec la région parisienne, mais également du prix de l’immobilier qui est, par exemple, environ deux fois moins onéreux que dans le Sud-Est de la France ! Comptez en moyenne 1830 euros du m2 en Bretagne contre 3551 euros le m2 pour la région PACA», exprime Sylvain Lefèvre.

Le montant moyen des prêts dépendant du prix de l’immobilier de la région

Quant au montant moyen des prêts, celui-ci varie visiblement en fonction des régions. En Normandie, dans le Sud-Ouest et dans le Grand-Ouest, il est environ 30% moins élevé que dans le reste des régions étudiées.

« Le prix au m2 est en moyenne moins important en Normandie, dans le Sud-Ouest et dans le Grand-Ouest qui abritent des villes comme Toulouse, Bordeaux, Le Havre. Celles- ci drainent davantage d’investissements locatifs, dont le montant moyen est souvent moins onéreux que pour une résidence principale. A l’inverse, ce dernier est significativement plus élevé dans les régions Île-de-France, Sud-Est, Rhône-Alpes et Grand-Est, en raison de l’attractivité économique de villes comme Paris, Lyon, Nice et Strasbourg faisant gonfler les prix au m2», poursuit déclare Sylvain Lefèvre.

Mécaniquement, une sélection naturelle des emprunteurs s’opère dans les régions concentrant des prix au m2 élevés. Ainsi, les revenus annuels moyens des emprunteurs investissant dans les régions disposant d’un marché de l’immobilier tendu, sont en moyenne supérieurs de 14,5% à ceux des ménages investissant dans des territoires comme la Normandie, le Grand-Ouest et le Sud-Ouest .

Des conditions d’accès à l’emprunt varient selon les régions

D’une région à l’autre, les conditions d’emprunt varient pour s’adapter au marché local. Le profil de l’emprunteur, son âge, son emploi, ses revenus… Nombreux sont les facteurs pris en compte dans le calcul du pourcentage d’apport demandé aux ménages emprunteurs.  Ce paramètre compte en effet parmi les principaux leviers dont disposent les banques pour s’assurer de la solidité du dossier de demande de prêt ou encore pour sélectionner les meilleurs dossiers sur un marché immobilier particulièrement concurrentiel.

Dans certaines régions, telles qu’en Normandie, dans le Sud-Ouest et le Grand-Ouest, le pourcentage d’apport demandé est en-deçà de la moyenne semestrielle (10,60%) et oscille entre 9,20% et 9,60% du montant total du prêt. La volonté des organismes bancaires de redynamiser le marché du crédit dans une région où la demande de prêt est moins fréquente peut expliquer cela.

À l’inverse, dans d’autres territoires le pourcentage d’apport demandé sera bien supérieur au pourcentage moyen pratiqué en France : notamment en l’Île-de-France dont le pourcentage d’apport demandé excède la moyenne semestrielle de 2%. Cette région dispose d’un marché de l’immobilier tendu, conduisant à une sélection des dossiers d’autant plus stricte que la demande est forte !

L’âge, un facteur déterminant pour l’apport personnel

Par exemple la région Sud-Est se situe juste derrière l’Île-de-France en termes de revenu moyen des emprunteurs, et pourtant l’apport qui leur est demandé lors de l’achat d’un bien immobilier est environ 2% plus élevé qu’en Ile-de-France et représente en moyenne 14,60% du montant du prêt. En cause, des emprunteurs relativement plus âgés que sur le reste de la France qui étirent la moyenne d’âge régionale à 40 ans. La durée moyenne de l’emprunt alors directement impactée, est plus courte de 4 mois par rapport à la région Rhône-Alpes qui, elle, dispose d’emprunteurs en moyenne plus jeunes de 4 ans. À l’inverse, l’apport demandé en région Rhône-Alpes est 2% supérieur à la moyenne nationale de par la proportion plus importante de jeunes emprunteurs dans cette région. Ceci conduit les établissements bancaires à sélectionner les dossiers disposant de la meilleure situation financière : majoritairement des primo accédants faisant appel à la solidarité familiale.

Primo-accédants, empruntez en région Rhône-Alpes

Lors de l’analyse de l’ensemble des dossiers finalisés par la Centrale de Financement au cours du 1er semestre 2020, la région Rhône-Alpes semble être la plus favorable à l’emprunt des primo-accédants, car ils représentent 36% des emprunteurs dans la région, contre 31% en moyenne toutes régions confondues sur l’ensemble du semestre.

« Il est plus difficile pour les primo-accédants de se voir accorder un prêt dans les régions où le marché de l’immobilier est engorgé puisque la concurrence y est plus forte. C’est pourquoi, ils comptent pour 26 à 29% des emprunteurs dans le Sud-Est, en Île-de-France et dans le Grand-Est. Par ailleurs, les primo-accédants ont plus facilement accès à l’emprunt dans les régions qui adoptent une politique de soutien à la demande de crédit sur des marchés moins tendus. C’est le cas en Normandie, dans le Sud-Ouest et dans le Grand-Ouest où le montant des biens y est moins élevé, et l’apport demandé en deçà de la moyenne semestrielle, toutes régions confondues», selon Sylvain Lefèvre, Président de La Centrale de Financement.