Immobilier : Qui doit prendre en charge le coût de l’éradication des punaises de lit ?

Les punaises de lit s’invitent de plus en plus fréquemment dans l’intimité et ruinent véritablement habits et mobilier.

Le jour où il faut les éradiquer de son appartement se pose la question de la prise en charge du coût : est-ce au bailleur de le prendre en charge ou au locataire ? Et, dans un immeuble, le syndic a-t-il l’obligation d’intervenir ? Sa responsabilité est-elle engagée s’il ne fait rien ? La réponse des experts du groupe SVP, service historique d’information et d’aide à la décision des entreprises.

Les punaises de lit dans la relation bailleur-locataire

Le bailleur a envers le locataire une obligation de délivrance d’un logement décent, une obligation qui pèse sur lui au jour de la conclusion du bail, mais également tout au long de la vie contractuelle. 

Cette obligation de délivrance inclut la notion de décence du logement, et notamment l’absence totale de parasites : “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites” (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).

Le bailleur est donc responsable de l’absence de parasites et nuisibles au jour de la délivrance du logement, mais aussi tout au long de l’occupation du bien par le locataire.

Dès que les punaises de lit apparaissent, le locataire doit contacter le bailleur le plus rapidement possible : celui-ci aura l’obligation de faire appel à un professionnel de désinsectisation. Il en supportera le coût d’intervention, et ne pourra refacturer au locataire que les produits utilisés par le professionnel dans le processus (décret n°87-713 du 26 août 1987). 

Pour autant, s’il est prouvé que l’apparition de ces punaises est due à un comportement fautif du locataire, qui n’aurait pas bien entretenu le bien, ou serait lui-même à l’origine de la présence de ces parasites dans le logement, le bailleur pourrait refuser de prendre en charge la désinsectisation, qui serait alors entièrement à la charge du locataire. Mais il faut, pour ce faire, arriver à prouver l’origine fautive du locataire ; à défaut, c’est bien le bailleur qui prendra l’intervention à sa charge. 

En cas d’inaction du propriétaire, le locataire dispose de plusieurs moyens : saisir la commission de conciliation – présente dans chaque préfecture – pour une résolution amiable du litige, ou rédiger une injonction de faire auprès du tribunal compétent aux fins de le forcer à exécuter son obligation de décence voire de demander des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Le locataire peut également demander la résolution du bail pour inexécution grave du bailleur d’une obligation contractuelle, relative à l’indécence du logement devant le juge des contentieux et de la protection.

Les punaises de lit en copropriété et la responsabilité du syndic

En matière de copropriété, il faut bien opérer la distinction entre parties communes et privatives. En effet, si chaque copropriétaire est responsable de ses parties privatives, le syndic sera lui tenu responsable des parties communes au nom du syndicat des copropriétaires. C’est en effet sur le syndic que pèse l’obligation d’entretien et de conservation de l’immeuble, dans ses parties communes (article 18 de la loi du 10 juillet 1965): il s’agit bien d’une obligation de résultat, sur laquelle le syndic engage sa responsabilité contractuelle vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. 

Si des punaises de lits apparaissent dans un logement, c’est au copropriétaire de ce logement de prendre toutes les mesures nécessaires pour éradiquer cette infestation. Le syndic aura seulement une obligation d’information et de vérification sur les autres logements. 

Mais si la véritable origine d’apparition de ces punaises se situe dans les parties communes, le syndic a l’obligation d’intervenir et de faire lui-même appel à un professionnel. De même, si l’infestation de punaises atteint plusieurs appartements dans le même immeuble, l’entretien de l’immeuble est compromis et les parties communes en principe touchées : le syndic doit impérativement intervenir. 

Les frais d’intervention du professionnel pour plusieurs appartements et les parties communes sont répartis entre tous les copropriétaires.

En cas de carence du syndic, les copropriétaires peuvent engager sa responsabilité contractuelle pour manquement à son obligation d’entretien et de conservation de l’immeuble, devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, et demander des dommages et intérêts en raison du préjudice subi.