Immobilier : Les loyers ont augmenté de +3,5% en 2023

Alors que le marché de la transaction souffre de la hausse des taux d’intérêt depuis janvier 2022, le marché de la location s’en trouve également affecté, touché de plus par d’autres phénomènes. Inflation, réglementations visant à plafonner les loyers et à interdire la location des logements classés G+, montée en puissance de la location saisonnière, notamment à l’approche des JO… SeLoger dresse le bilan 2023 d’un marché de la location à la peine.

Moins de biens à louer… plus chers

En 2023, plus de 90% des annonces de biens à louer mis en ligne sur SeLoger concernent des appartements. Le marché de la location est en effet porté par ce type de biens, les Français privilégiant majoritairement l’achat pour les maisons. Or les appartements à louer se raréfient en France !

Si le stock d’appartements à louer a légèrement commencé à diminuer en amont des premières hausses de taux d’intérêt de début 2022 (avec un recul de -9,1% d’appartements à louer entre janvier 2021 et janvier 2022), la pénurie s’est installée et aggravée ces deux dernières années avec fin 2023 une baisse de -36% en deux ans.

Par ricochet, le durcissement des conditions de crédit qui impacte frontalement les projets d’achat des Français, se fait fortement ressentir sur le volume de biens à louer. Contraints de renoncer à leur projet d’achat, de nombreux primo-accédants ne libèrent en effet pas leur location, ce qui pèse significativement sur le nombre de biens proposés à la location.

Le recul de l’offre face à une demande grandissante entraîne mécaniquement une hausse des loyers. En même temps, cette hausse se trouve moins limitée du fait d’un IRL plus généreux lié à l’inflation. Les loyers ont ainsi augmenté de +3,5% en France en 2023, marquant une accélération par rapport à 2022 avec une hausse enregistrée alors de +2,4%. C’est +7% depuis début 2021 !

Les zones les plus chères sont les plus impactées

Les taux d’intérêt qui avaient entamé leur hausse début 2022 ont continué à augmenter en 2023, avec +2.1 points de % entre novembre 2022 et novembre 2023. Or si l’on compare l’ évolution des loyers par département en 2022 et en 2023, l’accélération de la hausse des loyers des appartements en 2023 saute aux yeux. Si la hausse des loyers concerne la quasi-totalité du territoire, cette accélération se remarque surtout dans les zones les plus chères de France, en termes de prix immobiliers à l’achat, comme c’est le cas autour de l’ Île-de-France ou encore en région PACA.

“Cela s’explique par le niveau élevé des prix à l’achat qui renforce l’effet de la hausse des taux d’intérêt. En effet, plus l’accès à la propriété est cher, plus la dépendance au crédit des ménages est forte. On comprend donc bien que cette demande locale est encore plus exposée au durcissement des conditions de crédit, ce qui renforce par conséquent à la fois la tension locative« , précise Barbara Castillo Rico, Directrice des études économiques de SeLoger.

Ainsi, dans le Top 10 qui enregistre un prix moyen à l’achat plus élevé que pour le Top 50 (4 034€/m² contre 3 393€/m²), cette tension de l’offre est plus marquée : le nombre d’appartements à louer a chuté de -39% en 3 ans pour les 10 plus grandes villes de France versus -30% sur la même période si l’on prend en compte les 50 plus grandes villes de France. Sur l’évolution des loyers, la hausse est de +3,4% en 1 an pour le Top 10 et de +3,3% pour le Top 50.

Paris et l’Île-de-France, le cas le plus frappant

“Symbole de l’effet significatif de la remontée de taux sur la demande, les prix parisiens à l’achat ont pourtant chuté de -8% depuis deux ans (9 644€/m² au 1ᵉʳ janvier 2024). Mais Paris reste une ville très chère et cela se constate directement sur l’évolution des volumes d’appartements à louer” explique Barbara Castillo Rico.

Ainsi, côté volume, le stock d’annonces d’appartements à louer s’amenuise considérablement avec une réduction de -74% sur trois ans ! Cette baisse fulgurante pourrait aussi en partie résulter d’autres phénomènes spécifiques à la ville de Paris comme l’interdiction de relocation des logements G+, car le parc immobilier parisien compte 35% de passoires énergétiques. Mais aussi l’impact des JO qui booste la location saisonnière ou l’encadrement des loyers…

Et pour ce qui est de l’évolution des loyers, malgré l’encadrement en vigueur dans la capitale depuis 2019, elle est de +4,6% en trois ans avec une accélération en 2023 (+3,3%). Plus de 30€ par m² (30,8€/m² ) : c’est un niveau de loyer jamais atteint sur ces cinq dernières années ! Concrètement, cela représente une hausse de loyer, au 1^er janvier 2023 versus le 1^er janvier 2022, de 50€ par mois pour un appartement de 50m² à Paris (1540€ HC en loyer total au 1ᵉʳ janvier 2024). C’est le double de la hausse (+25€ par mois) pour le même type de bien en moyenne en France (800€ HC en loyer total au 1ᵉʳ janvier 2024). Il en va de même pour l’ensemble des départements franciliens dont le marché de la location suit la même dynamique de dégradation que celle observée pour Paris.

Source : SeLoger