Immobilier : Le marché frémit en début d’année

Après une année 2023 marquée par une contraction historique du marché immobilier, caractérisée par une baisse de près de 20% du nombre de transactions, une offre de biens abondante (+6.7% en 1 an) et des prix/m² en décélération sur l’année, que nous réserve 2024 ?

Les acquéreurs vont-ils enfin pouvoir relancer leurs projets immobiliers grâce à des taux qui sembleraient amorcer une stabilisation ? Les vendeurs accepteront-ils d’ajuster leurs prix de vente pour s’adapter au marché ? Décryptage avec l’Observatoire Guy Hoquet de janvier 2024.

L’espoir renaît du côté du crédit immobilier

Après des mois de hausses rapides et ininterrompues des taux de crédit immobilier, paralysant l’activité du marché, il semble que les perspectives soient plus favorables aux emprunteurs depuis la toute fin d’année 2023. Entre la stabilisation, voire la baisse des taux pour certains profils, et le retour des grandes banques de réseau (qui avaient stoppé leur production en 2023), les futurs acquéreurs devraient – pour certains d’entre eux en tous cas – pouvoir de nouveau être accompagnés dans le financement de leurs projets.

“Depuis la fin de l’année 2023, certaines banques semblent avoir repris le dialogue avec les acquéreurs. C’est un signal positif à considérer pour le marché immobilier, d’autant que la très forte contraction du marché de la transaction avait eu des répercussions importantes sur le marché de la location”, décrypte Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier.

« Vu le niveau des OAT 10 ans, il n’y a aucune raison que les taux repartent à la hausse. Aujourd’hui, les OAT sont en baisse, entre 2,70% et 2,80%. Si elles restent à ce niveau-là, on aura certainement des baisses de taux dans les mois à venir, car même à 3,80% les banques reconstituent leurs marges », analyse Maël Bernier, la porte-parole de Meilleurtaux.

Un signal positif du côté du financement, mais à considérer avec prudence

« Mais, si les vannes du crédit immobilier s’entrouvrent à nouveau, je reste prudent sur l’impact attendu. En effet, avec le phénomène d’inflation et l’envolée récente des taux, l’apport moyen demandé par les banques s’élève à 70 000€ en moyenne nationale : une somme colossale pour un grand nombre de nos concitoyens », nuance Stéphane Fritz.

Et que penser de l’absence (temporaire ?) De ministère du logement en pleine crise du logement ?

Malgré les alertes répétées d’un grand nombre d’acteurs du logement depuis 24 mois, les pouvoirs publics ne semblent pas encore avoir pris la mesure des difficultés rencontrées par les Français pour se loger, en particulier depuis le second semestre 2023. L’Alliance pour le logement a d’ailleurs interpellé à nouveau le gouvernement au mois de janvier.

« Nous vivons une crise majeure du logement en France, qui ne se résoudra pas uniquement par le truchement des conditions d’emprunt. Nous manquons structurellement de logements pour répondre aux besoins de la population, que ce soit à la location ou à l’achat. Les pouvoirs publics doivent absolument se saisir de cette crise majeure pour proposer une politique du ‘vivre ensemble’ volontariste, inclusive et économiquement accessible à tous « , ajoute Stéphane Fritz.

Un léger recul des prix par rapport à décembre, mais ils restent en hausse en 1 an

Les maisons représentent environ 60% de l’offre disponible et tirent le marché vers le haut avec une offre qui dépasse à nouveau la barre des 100 000 biens en janvier 2024, en hausse de +3.5% en 1 an, et des prix/m² à +1.6% sur la même période à 2 816 € en moyenne.

C’est du côté des appartements que les indicateurs sont à la baisse en 1 an, tant du côté de l’offre (-1.6%) que du côté des prix/m², qui passent sous la barre des 4 800 €, à -1.7%. Cette légère baisse du prix/m² ne doit cependant pas masquer leur valeur moyenne élevée, qui peut rendre ce type de bien moins attractif pour certains acquéreurs.

Ces tendances seront évidemment à suivre dans les prochains mois : en effet, la « normalisation » des prix attendue par les acquéreurs, afin de se projeter de nouveau sur un achat immobilier pour une résidence principale ou un investissement locatif, sera-t-elle au rendez-vous ?

Les maisons individuelles restent le moteur du marché immobilier

Les maisons représentent environ 60% de l’offre disponible et tirent le marché vers le haut avec une offre qui dépasse à nouveau la barre des 100 000 biens en janvier 2024, en hausse de +3.5% en 1 an, et des prix/m² à +1.6% sur la même période à 2 816 € en moyenne.

C’est du côté des appartements que les indicateurs sont à la baisse en 1 an, tant du côté de l’offre (-1.6%) que du côté des prix/m², qui passent sous la barre des 4 800 €, à -1.7%. Cette légère baisse du prix/m2 ne doit cependant pas masquer leur valeur moyenne élevée, qui peut rendre ce type de bien moins attractif pour certains acquéreurs.

Le sud-est tire toujours vers le haut les prix d’un marché à plusieurs vitesses

Les tendances nationales sont à nuancer à l’aune des différentes régions, qui présentent de nombreuses disparités. Deux régions du quart sud-est du pays continuent de tirer les prix de l’immobilier ancien vers le haut : l’Auvergne-Rhône-Alpes (+4.9%) et toujours la Provence-AlpesCôte d’Azur (+6.8%). Au contraire, la valeur au m2 des biens mis en vente observe un recul par rapport à janvier 2023 en Centre-Val de Loire (-5.7%), en Corse (-3.6%) et en Ile de France (-2.8%).

Enfin, les prix ont tendance à se stabiliser dans 7 régions (entre -1.8% et +1.7%). Le volume de biens mis en vente est en hausse en 1 an dans 8 des 13 régions, comme par exemple en Nouvelle-Aquitaine, Bretagne ou encore en Corse, qui connaissent même des croissances d’offre à deux chiffres ! Ce volume se stabilise dans les Hautsde-France et le Centre-Val de Loire, mais recule sensiblement en Normandie (-10.4%), en Ile de France (-8.8%) ou encore en Auvergne-Rhône-Alpes (-6.5%).

Évolution du prix/m² moyen dans les 20 plus grandes villes de France

Les prix continuent de diminuer dans les grandes villes : à Paris (-0,6%), Lyon (-3,4%), Toulouse (-6%) ou encore Bordeaux (-6,3%). Parallèlement, les villes moyennes poursuivent leur tendance haussière, comme à Reims (+4,3%), Aix-en-Provence (+3,1%) ou Angers (+2,5%).

Source : Observatoire Guy Hoquet