Immobilier Paris 9ème : « Des décotes pour les biens avec défaut, pas pour les biens d’exception »

Le marché immobilier du 9ᵉ arrondissement se divise en trois segments. Tout d’abord, les biens sans défaut, avec, par exemple, une vue dégagée, un dernier étage avec ascenseur, une terrasse ou un jardin, qui continuent de se vendre à des prix toujours plus chers et ne sont donc pas réellement impactés par la conjoncture.

Ensuite, les biens considérés comme “classiques”, allant de l’appartement familial au studio, sans éléments distinctifs, qui sont très présents sur le marché.

Enfin, il y a les biens avec des défauts, comme, par exemple un 1er étage sombre, un souplex ou nécessitant de nombreux travaux et pour lesquels les acheteurs n’hésitent pas à faire des propositions agressives allant jusqu’à -30%.

Les prix du 9ème arrondissements ? De 8 000 à 21 000 euros

Les biens d’exception ne connaissent aucune variation de prix. Les acquéreurs qui ont les capacités financières sur des biens à plusieurs millions d’euros savent ce qu’ils veulent, et paient souvent cash. Les secteurs les plus recherchés sont le sud de Pigalle, la rue des Martyrs, la Nouvelle Athènes.

Des biens d’exception peuvent atteindre des prix très hauts, à l’image d’un appartement avec jardin que nous avons vendu à 21 000 €/m², rue Catherine-de-La Rochefoucauld.

Pour les biens plus “classiques”, habitables sans travaux, le prix moyen au m² se situe aux alentours de 12 500 €.

En revanche, ceux avec des défauts peuvent être vendus entre 8 000 €/m² et 10 000 €/m² et sont très prisés par les investisseurs. Ces biens sont ceux qui connaissent les plus fortes négociations et peuvent en général être vendus jusqu’à -15% du prix initial.

Le 9ème un marché de report pour les jeunes du 6ème et 7ème

La grande majorité des acheteurs sur le 9ᵉ arrondissement sont des français, principalement issus des CSP + voire des CSP ++ qu’ils soient étudiants (aidés par leur famille), jeunes cadres (avec des apports importants), startuppers ou dirigeants d’entreprises. Nous notons néanmoins que sur la fin d’année 2023, nous avons eu moins de profils primo-accédants, principalement à cause de la hausse des taux qui les a fortement impactés.
Nous constatons également que le 9ᵉ devient un marché de report pour de nombreux jeunes acquéreurs qui ont vécu dans les 6ᵉ et 7ᵉ arrondissements.
Les quelques acheteurs étrangers que nous avons accompagnés sur la fin d’année 2023 sont des anglo-saxons qui ont acquis des biens aux alentours de la Rue Montorgueil et du Faubourg SaintDenis. Ils recherchaient des pied-à-terre.

Les vendeurs commencent à écouter les professionnels

Nous observons que les vendeurs qui acceptent aujourd’hui nos estimations, en adéquation avec les prix du marché, arrivent à vendre plus rapidement leur bien. Ces derniers mois il y a eu une réelle prise de conscience des vendeurs sur le fait de suivre l’avis des professionnels. C’est une réelle évolution par rapport aux années précédentes.

Nos vendeurs sont principalement français et, le plus souvent, ces derniers mettent leurs biens en vente soit pour s’agrandir suite à la naissance d’un enfant ou pour plus de confort, soit pour réduire leurs charges après le départ des enfants et améliorer leur vie quotidienne et éventuellement aider leurs proches ou encore dans le cadre de séparations, mutations ou décès.

Tendances et perspectives

Le marché du 9ᵉ possède de très nombreuses forces, beaucoup d’immeubles et de copropriétés en très bon état, des acquéreurs qui prennent soin de leur bien, une belle offre sur le haut de gamme… Les habitants s’y sentent bien, en sécurité.

C’est également un arrondissement qui a de nombreux atouts économiques avec la présence de plusieurs sièges d’entreprises, une localisation très centrale et des offres culturelles et éducatives qualitatives et recherchées.

Nous sommes donc résolument optimistes pour l’évolution du marché immobilier sur ce secteur, avec des mois particulièrement dynamiques à partir du printemps sur lesquels nous comptons récolter les fruits de toutes les estimations faites depuis la fin 2023.

La baisse des taux devrait également jouer en notre faveur. Nous prévoyons une année 2024 plus performante par rapport à 2023, qui était dans la lignée de 2022.

Immobilier Paris 9ème : 3 exemples de biens vendus

RUE DE MAUBEUGE – PARIS 9EME – APPARTEMENT – 117.31 m² – VENDU : 13 200 €/m²

Au 5ᵉ étage par ascenseur avec balcon filant, appartement familial traversant exposé SudEst de 117.31 m2. Entrée, séjour sur balcon, salle à manger, cuisine avec verrière, 3 chambres, salle de douche, salle de bain. Cave.

RUE SAINT-LAZARE – PARIS 9EME – APPARTEMENT – 56.76 m² – VENDU : 13 400 €/m²

Au 3ᵉ étage par ascenseur, bel appartement refait à neuf de 56.76 m². Entrée, beau séjour cuisine ouverte, 2 chambres, belle salle d’eau. Une cave complète ce joli bien.