Crédit immobilier : Les taux devraient diminuer de façon plus marquée dès l’été

En mars, les taux de crédit immobilier continuent de fléchir très légèrement. Mais les conditions d’emprunt restent encore difficiles pour un certain nombre de candidats. Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artémis courtage, apporte des réponses aux principales préoccupations des particuliers désireux d’emprunter.

MysweetImmo : Les taux de crédit immobilier vont-ils encore baisser en 2024 ?

Ludovic Huzieux : C’est très probable. Les taux sont actuellement en légère baisse puisqu’une poignée de banques procède à des ajustements.

Mais ils devraient diminuer de façon plus marquée à partir du second semestre 2024. En effet, leur évolution dépend de celle des taux directeurs fixés par la Banque Centrale Européenne (BCE) qui devraient baisser dès le mois de juin prochain si l’inflation continue de se stabiliser.

MysweetImmo : Est-il possible de bénéficier d’un taux d’endettement supérieur à 35 % si le reste à vivre est important ?

Ludovic Huzieux : Concernant la règle du taux d’endettement, les critères du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) ont été un peu assouplis ces derniers mois. Les banques peuvent en effet y déroger de façon discrétionnaire pour 20 % des dossiers d’emprunteurs, notamment si ces derniers sont primo-accédants ou s’ils achètent leur résidence principale. L’usage de cette enveloppe dérogatoire se fait sur neuf mois glissants, ce qui leur laisse aussi plus de flexibilité. Il est donc tout à fait envisageable de financer un projet immobilier dans ces conditions si le reste à vivre est élevé et que l’on détient de l’épargne.

MysweetImmo : Quel est le montant d’apport nécessaire lors d’un achat immobilier ?

Ludovic Huzieux : Pour financer l’acquisition de sa résidence principale, secondaire ou locative, il faut détenir un minimum d’apport personnel, au moins 10 % du prix d’achat, destiné à couvrir tous les frais annexes : émoluments du notaire, garantie, frais de courtage, d’agence immobilière et de dossier bancaire. Pour optimiser cet apport, il faut donc puiser dans son épargne disponible ou solliciter, lorsque cela est possible, l’aide familiale.

MysweetImmo : Quelles sont les garanties à souscrire dans un contrat de prêt pour faire face aux aléas de la vie ?

Ludovic Huzieux : L’assurance emprunteur, imposée par les banques lors de la souscription d’un prêt, vous protège si vous n’êtes plus en mesure de pouvoir rembourser vos mensualités. En cas d’acquisition d’une résidence principale ou secondaire, les garanties décès, invalidité ou incapacité temporaire de travail sont indispensables.

Il faut toutefois bien regarder les conditions, car la plupart des contrats excluent notamment les pathologies dorsales ou psychiques (dépressions…) qui représentent une part élevée des arrêts de travail. En revanche, ceux qui achètent un bien locatif peuvent se passer de la garantie incapacité de travail puisque l’on estime que les loyers versés doivent couvrir les remboursements de mensualités en cas de souci.

MysweetImmo : Peut-on, en cas de baisse des taux, renégocier ou racheter son prêt ?

Ludovic Huzieux : Si les taux d’intérêt baissent à l’avenir, il peut être intéressant de renégocier son crédit auprès de sa banque ou de le faire racheter par un autre établissement pour obtenir des conditions plus favorables.

Cela permet de réduire ses mensualités ou de raccourcir sa durée et donc de faire des économies substantielles. Mais pour que cette opération soit avantageuse, il faut que le capital restant dû soit supérieur à 50 000 euros et que l’écart de taux entre le prêt en cours et celui qui peut être obtenu soit supérieur ou égal à un point (0,7 à 0,8 % si le crédit est d’un montant élevé). Cela pour couvrir les frais de dossier et les pénalités qui sont égales à 3 % du capital restant dû (plafonnées à 6 mois d’intérêt).

Mais attention, renégocier son prêt n’est pas toujours intéressant. Il faut éviter de le faire si l’on envisage de solder son crédit pour acheter un nouveau logement dans un avenir proche ou en cas de changement de vie professionnelle (indépendant, période d’essai…) puisque les banques risquent de ne plus vouloir vous prêter dans les mêmes conditions qu’auparavant.