Immobilier d’entreprise : Accessibilité, cout et durabilité, les décideurs revoient leurs priorités

Depuis la dernière édition il y a 3 ans, combien d’implantations tertiaires ont été réalisées ? Quelles décisions immobilières ont été prises ? Comment les entreprises et leurs dirigeants se projettent-ils dans l’avenir ? Quels nouveaux critères de sélection déterminent la prise à bail ? A quoi sert le bureau aujourd’hui ?

L’Association des Directeurs Immobiliers (ADI), organisation professionnelle de référence des directeurs et responsables immobiliers des entreprises, dévoile la 3e édition de son Baromètre des implantations tertiaires, réalisée en partenariat avec EY, l’EPA Euroméditerranée et La Française REM. Cette enquête, menée auprès de 282 dirigeants d’entreprise, révèle des mutations profondes dans les stratégies d’implantation des entreprises en France. Les résultats montrent une quête accrue de flexibilité, un recentrage sur l’accessibilité, et un repositionnement du bureau comme levier de cohésion sociale et d’intégration. Décryptages.

Des implantations en baisse… et ce mouvement va continuer

Entre 2015 et 2024, 14 107 implantations et extensions d’immeubles tertiaires ont été recensées, générant 451 811 emplois. Après un rebond en 2022 (+10 % par rapport à 2021, soit 1 521 projets), lié à un rattrapage post-Covid, le rythme ralentit : 1 287 projets en 2023 et 1 203 en 2024. Inflation, hausse des taux d’intérêt, essor du télétravail et adoption du flex-office expliquent ce repli, malgré un secteur toujours actif.

La moitié des entreprises prévoient de réduire leurs surfaces dans les cinq prochaines années : 39 % anticipent une baisse légère (jusqu’à 20 %), 11 % une diminution significative (plus de 20 %). Pour 26 %, les besoins resteront stables, tandis que 21 % envisagent une augmentation.

« Depuis 5 ans, les entreprises optimisent l’espace et rationalisent les implantations, en réaction au développement du télétravail et au déploiement du flex office. L’enjeu aujourd’hui n’est plus d’avoir moins de bureaux, mais d’avoir de meilleurs bureaux, qui offrent une expérience enrichie aux collaborateurs», précise Frédéric Goupil de Bouillé, Président – ADI

Flex-office et décisions structurantes : 3 ans de transformation

Depuis trois ans, 70 % des décideurs ont adopté le flex-office, entraînant des choix stratégiques : 69 % ont réaménagé leurs bureaux, 56 % ont renouvelé leurs baux (91 % pour renégocier les conditions financières), 33 % n’ont pas reconduit leurs contrats et 29 % les ont résiliés de manière anticipée. Ces décisions visent à réduire l’empreinte immobilière (91 %), s’installer dans des locaux de meilleure qualité (78 %) ou regrouper les espaces (54 %).

Des baux plus souples : les attentes des locataires

Si 76 % des répondants se disent satisfaits de leurs relations avec leurs bailleurs, 60 % souhaitent plus de flexibilité dans les contrats : zones « tampons », loyers ajustés aux surfaces occupées ou baux à court terme. Plus de la moitié des entreprises seraient prêtes à payer 10 % de loyer supplémentaire pour ces aménagements, signe d’une priorité accordée à l’adaptabilité.

Les 3 critères de choix des bureaux de demain

Les décideurs immobiliers (locataires) redéfinissent leurs priorités pour les cinq prochaines années.

Proximité des transports (82 %) : l’accessibilité, notamment via le métro ou tramway, est essentielle pour toutes les entreprises.

Coût par collaborateur (45 %) : dans un contexte économique tendu, l’optimisation des surfaces est cruciale.

Performance environnementale (36 %) : bien que considérée comme un prérequis, la qualité écologique des bâtiments reste un facteur déterminant.

Ces choix traduisent une nouvelle vision du bureau, perçu comme un espace favorisant le travail collaboratif (81 %), la culture d’entreprise (51 %) et le sentiment d’appartenance des collaborateurs.

« Les entreprises choisissent leurs bureaux comme les particuliers choisissent leur logement : elles veulent un emplacement stratégique qui maximise leur attractivité et leur capacité à fidéliser les talents », explique Barbara Kiraly, Déléguée générale – ADI.

Une vision à nuancer selon les territoires

« Ces résultats reflètent les aspirations des locataires, mais ils sont souvent ancrés dans une perspective francilienne. Il est crucial de les confronter aux réalités des grandes métropoles pour éviter des choix inadaptés », conclut Corinne Orsoni, Directrice du Développement Économique d’Euroméditerranée.