Effondrement d’immeuble : Qui est responsable en cas de défaut d’entretien ?

L’effondrement d’un immeuble n’est jamais un sinistre simple à gérer, car dans une grande majorité de cas, il implique copropriétaires, locataires, collectivité et bien sûr, assureurs. C’est pourquoi dans ce type de dossier, la question de la responsabilité devient rapidement centrale… Parce qu’un immeuble est un bien complexe, la chaîne des responsabilités l’est tout autant.

Premiers responsables de la sécurité du bâtiment : les copropriétaires et le syndic

En droit, le principe est clair : c’est le propriétaire d’un bâtiment qui est responsable de son entretien (article 1719 du Code civil pour les bailleurs, article 1242 pour la responsabilité du fait des choses). Ainsi, lorsque l’effondrement résulte d’un manque d’entretien, de travaux non réalisés, d’infiltrations répétées ou du pourrissement de structures, la responsabilité du propriétaire est presque systématiquement retenue. Sa responsabilité civile peut même être engagée pour les dommages causés aux locataires, aux passants ou aux bâtiments voisins.

Dans le cas d’immeuble en copropriété, la responsabilité se répartira naturellement entre le syndicat des copropriétaires (propriétaire des parties communes) et le syndic (responsable de la gestion et de l’entretien).

Dans ce cadre, la jurisprudence rappelle régulièrement que l’absence de travaux votés, les diagnostics jamais mis en œuvre ou la non-réalisation des travaux urgents engagent le syndicat des copropriétaires et parfois le syndic s’il a manqué à son devoir d’alerte, notamment lorsqu’il n’a pas inscrit les travaux urgents à l’ordre du jour, n’a pas commandé d’études alors que des désordres étaient visibles, n’a pas pris de mesures conservatoires pour éviter l’aggravation.

L’assurance RC du syndic et la multirisque immeuble du syndicat sont alors sollicitées.

Les locataires : rarement responsables, mais parfois acteurs

Un locataire est protégé par la responsabilité du propriétaire (obligation d’entretien) et les garanties des vices cachés et de décence du logement. Cependant, il peut être tenu pour responsable de l’effondrement d’un immeuble si ses travaux ont fragilisé la structure, s’il a modifié un mur porteur ou a signalé trop tard un désordre important. Son assurance multirisque habitation n’interviendra que pour les dommages qu’il a lui-même causés.

La responsabilité de la commune engagée en cas de carence fautive

Les collectivités disposent de pouvoirs de police permettant d’éviter un effondrement : procédure de péril, évacuation et injonction de travaux. Si elles n’agissent pas malgré des alertes répétées, elles peuvent donc voir leur responsabilité engagée pour carence. Dans les faits, cela est exceptionnel, dans de rares cas d’inaction prolongée face à un danger connu.

Le rôle de l’assureur : entre couverture, exclusions et expertises

Lorsqu’un immeuble s’effondre, l’assureur joue un rôle crucial, mais parfois limité :

• La garantie dommages couvre les dégâts matériels, si le contrat le prévoit.
• La garantie responsabilité civile indemnise les tiers victimes.
• Les exclusions, notamment liées au défaut d’entretien manifeste, peuvent empêcher l’indemnisation.
• Les experts mandatés déterminent si le sinistre résulte d’un événement soudain (garanti)… ou d’un manque d’entretien (souvent exclu).

Le défaut d’entretien est un enjeu assurantiel majeur

Ignorer l’entretien de son bien immobilier revient à perdre, à terme, sa capacité à être assuré. En effet, un immeuble mal entretenu représentant un fort risque d’indemnisation, les assureurs ont tendance à renforcer leurs exigences à travers des questionnaires plus précis, l’organisation de visites de risques, des refus de garantie en cas de dégradation avancée et des augmentations des primes.

C’est pourquoi selon moi l’entretien n’est pas une option, mais une obligation juridique car en matière d’effondrement, le risque ne vient presque jamais de l’imprévu, mais du prévisible non traité