Vente immobilière : Que se passe t-il quand un propriétaire « gonfle » la surface de son bien ?

L’erreur sur la surface vendue ne justifie pas forcément une indemnisation

Le vendeur d’un bien immobilier a pu mentionner dans son annonce une surface plus importante que la réalité sans pour autant chercher à tromper l’éventuel acheteur et ne lui doit pas forcément des indemnités.

Ce vendeur a pu être optimiste sur le nombre de mètres carrés et cela ne permet pas systématiquement à son acquéreur de lui réclamer par la suite des dommages-intérêts en invoquant un « dol », c’est-à-dire en soutenant être victime d’un vice du consentement résultant de manœuvres malhonnêtes, a précisé la Cour de cassation.

Le dol ne peut être invoqué, selon la Cour qui tranchait un procès entre un vendeur et son acquéreur, que s’il y a eu, de la part du premier des dissimulations ou des agissements réalisés intentionnellement, dans le dessein d’induire en erreur le second.

La mention erronée de la surface ne démontre pas la volonté de tromper

L’acquéreur d’une maison réclamait des indemnités car l’immeuble avait été annoncé à 155 mètres carrés alors qu’il n’atteignait que 139 mètres carrés, soit 10% de moins. Le vendeur ne pouvait pas l’ignorer, il a donc sciemment tenté de tromper, plaidait le nouveau propriétaire.

Mais la Cour de cassation a écarté ce point de vue. Sans dissimulations particulières, sans manœuvres destinées à tromper, la mention erronée de la surface ne démontre pas une volonté de tromper, d’autant que l’acquéreur avait toute liberté pour visiter et même pour mesurer avant d’acheter, ont conclu les juges.

La loi Carrez, de décembre 1996, permet toutefois à l’acquéreur, qui constate une différence de surface de plus de 5%, de réclamer une restitution de prix proportionnelle. Mais elle ne prévoit pas d’indemnisation particulière supplémentaire, contrairement à ce qui pourrait être obtenu par l’acquéreur qui parviendrait à prouver un dol.

Référence Juridique : Cass. Civ 3, 7.9.2022, D 21-19.292