Immobilier : Le banquier vous prête moins que prévu dans la promesse ? Vous n’êtes plus tenu d’acheter !

L’indication d’un montant maximal du prêt dans la promesse ne permet pas de contraindre l’acquéreur à accepter une offre d’un montant inférieur, vient de juger la Cour de cassation.

En pareil cas, lorsque le banquier propose un montant inférieur à celui que l’acquéreur estimait nécessaire et qui avait été mentionné dans l’avant-contrat de vente, la condition suspensive n’est pas réalisée, selon les juges.

Les faits : Il obtient 407 000 euros de crédit au lieu de 414 000

Alors que la condition suspensive imposait à un acquéreur de trouver un prêt « d’un montant maximum de 414.000 euros » remboursable en 25 ans à 2%, la banque n’avait offert que 407.000 euros à ces conditions. La condition n’a pas pu être réalisée, concluait l’acquéreur pour renoncer à l’opération et demander la restitution des sommes consignées.

La condition est au contraire réalisée, plaidait le vendeur pour conserver les sommes. Puisque les 414.000 euros étaient un maximum, l’offre de 407.000 euros est conforme à la condition suspensive, concluait-il.

Le jugement : La condition suspensive n’est pas réalisée

La Cour de cassation a jugé en faveur de l’acquéreur. Il n’est pas tenu d’accepter cette offre et, en conséquence, la condition suspensive n’est pas réalisée. Dès lors, il n’est plus tenu de signer l’acte notarié, l’indemnité d’immobilisation ne peut pas être conservée par le vendeur et la commission de vente ne peut être réclamée par l’agence intermédiaire.

En jugeant ainsi, la Cour de cassation modifie sa jurisprudence puisqu’en janvier 2021, elle avait jugé conforme à la promesse un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu.

Ce qu’il faut retenir sur la défaillance de la condition suspensive

L’indication, dans la promesse de vente, d’un montant maximal du prêt n’étant pas de nature à contraindre l’acquéreur à accepter une offre d’un montant inférieur, la défaillance de la condition suspensive n’est pas imputable à l’acquéreur lorsqu’elle résulte du refus de la banque de lui accorder un prêt pour le montant maximal prévu par la promesse.

Référence juridique : Cass. Civ 3, 14.12.2022, H 21-24.539