Immobilier : Définition du congé avec offre de renouvellement de bail commercial

Dans un arrêt en date du 11 janvier 2024, la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation énonce qu’un congé avec une offre de renouvellement du bail commercial à des clauses et des conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.

Refus de renouvellement de bail et indemnité d’éviction

En l’espèce, le 15 janvier 1999, un propriétaire avait donné à bail commercial un local à usage de restaurant. Le 29 avril 2016, le bailleur délivre au preneur un congé avec offre de renouvellement. Aux termes de cette offre, la contenance des locaux loués ainsi que les obligations d’entretien du locataire sont modifiées. Cette offre est refusée par le preneur qui quitte les lieux et demande le versement d’une indemnité d’éviction.

La Cour de cassation rappelle qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix. Elle retient qu’un congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré, et qu’il s’en déduit qu’un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.

Ainsi le congé délivré par le bailleur proposant des conditions de location différentes par rapport au bail initial, autre que le montant du loyer, constitue un congé avec refus de renouvellement. Auquel cas, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Attention à l’offre de renouvellement du bail commercial

Dans son arrêt, la Cour de cassation définit clairement l’offre de renouvellement du bail commercial. Elle condamne la pratique répandue consistant, pour le bailleur, à profiter de l’offre de renouvellement pour définir de nouvelles conditions au bail commercial initial, autres que le montant du loyer. En agissant ainsi le bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement du bail commercial.

Lorsque le bailleur d’un bail commercial refuse le renouvellement du bail, il doit soit proposer le versement de ladite indemnité et dans ce cas, il est exempt de justifier les motifs de son refus, soit il doit en justifier. Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité dans les cas suivants :

• S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant,
• S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

Référence juridique : Civ. 3^e, 11 janvier 2024, FS-B, n° 22-20.872