Immobilier et bail d’habitation : Mentionner l’adresse du logement peut suffire à bénéficier du préavis réduit

Dans un arrêt en date du 11 janvier 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation retient que lorsque le bien loué est situé en zone tendue, le fait pour le locataire de mentionner l’adresse de ce bien dans son congé et de revendiquer le bénéfice d’un préavis réduit au visa des dispositions de la loi Alur suffit à préciser et à justifier le motif invoqué de réduction du délai de préavis.

La loi Alur permet un préavis réduit en zone tendue

En l’espèce, un propriétaire donne en location un studio. Le 14 janvier 2021, la locataire donne congé. Elle rappelle l’adresse du bien loué et indique bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois « conformément aux dispositions figurant dans la loi Alur, article 1er du décret n° 2015-1284 du 13 octobre 2015 » ainsi qu’en raison de sa décision de quitter le logement pour un rapprochement professionnel.

Le bailleur applique un délai de préavis de 3 mois en invoquant :

• que le délai réduit d’un mois de préavis impose au locataire d’invoquer et de justifier de la cause de délai réduit dès la lettre de congé adressée au bailleur,
• que le motif du congé invoqué par la locataire n’est pas prévu par la loi Alur (rapprochement professionnel),
• que ce n’est qu’un mois plus tard que la locataire a invoqué au moment de son départ une cause légalement admissible de réduction de son délai de congé à un mois (immeuble en zone tendue), sans d’ailleurs en justifier.

La Cour de cassation retient que, selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Tout dépend du zonage de la commune

Toutefois, ce délai est réduit à un mois dans les cas limitativement énumérés au 1° à 5° de ce même texte.

La Cour constate que la locataire a répondu aux exigences de la loi : lorsque le bien loué est compris sur l’un des territoires situés en zone tendue ou très tendue, auquel renvoie le 1° de l’article 15 précité, le fait pour le locataire de mentionner l’adresse de ce bien dans son congé et de revendiquer le bénéfice d’un préavis réduit au visa des dispositions de la loi Alur suffit à préciser et à justifier le motif invoqué de réduction du délai de préavis.

Justification simplifiée pour bénéficier du préavis d’un mois

La loi dispose que le locataire qui souhaite bénéficier d’un délai de préavis réduit doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Or, lorsque le logement loué est situé en zone tendue ou très tendue, il ne peut pas être exigé du locataire d’autre justificatif que la seule mention de l’adresse du bien loué dans son congé qui suffit, à elle seule, à attester de la situation géographique du logement pour pouvoir revendiquer le bénéfice d’un délai de préavis réduit.

A l’appui de ce raisonnement, le propriétaire comme le mandataire ne peuvent pas ignorer, eux-mêmes, le zonage de la commune dans le cadre de la règlementation relative à la location.

5 cas de figure pour bénéficier du préavis d’un mois

Rappel : le délai de préavis du congé du locataire est réduit à un mois dans les cas suivants :

• Sur les territoires situés en zone tendue et en zone très tendue ;
• En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
• Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
• Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
• Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;
• Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement social ou un logement intermédiaire ou encore un logement financé par certains dispositifs.

Référence juridique : Civ. 3e, 11 janvier 2024, FS-B, n° 22-19.891