Crédit immobilier : L’espoir renaît avec le printemps !

A l’aube du printemps de l’immobilier, le courtier Empruntis s’interroge sur l’impact des bonnes nouvelles survenues côté financement depuis quelques semaines déjà. Les porteurs de projet sont-ils plus nombreux ? Comment voient-ils leur projet ? Qui sont ceux qui se sont lancés depuis le 1^er janvier 2024 ? Le marché de l’immobilier voit-il la lumière maintenant que le financement a presque retrouvé un fonctionnement normal ?

Des conditions plus favorables

L’année 2024 a démarré sous de meilleurs auspices… Et il était temps ! Une crise majeure de l’offre de financement dont les premiers signes étaient visibles dès le printemps 2022 a mis sous pression le marché de l’immobilier tout au long de 2023. Mais au mois de décembre, nous retrouvions ainsi une offre quasi complète de financement et atteignons même un plafond en matière de taux de crédit : 4,35% sur 20 ans. Un taux que nous n’avions plus connu depuis 2011/2012. Cette hausse rapide et forte a entamé de plus de ¼ le pouvoir d’achat des ménages. Sans être compensée par une baisse très limitée des prix… En cause la pénurie d’offres qui a cristallisé la demande sur un volume plus faible de biens. On connait la suite de l’histoire : transactions en baisse de 25%. Dès septembre cependant, les conditions se sont améliorées avec la restauration de marges pour les banques. Cela a favorisé le retour sur le dernier quadrimestre des enseignes qui avaient arrêté la vente de crédits immobiliers ou réduit la voilure. Avec la baisse du coût de l’argent, une OAT 10 ans en-dessous des 3%, la normalisation de la situation du taux d’usure et le retour de la concurrence, la décrue des taux a commencé dès fin décembre.

« Après 2 mois de mouvement baissier, nous sommes aujourd’hui à un taux moyen de 4%, avec probablement un premier pallier. En effet en ce début de mois, plus de la moitié des banques stabilisent leurs taux, indique Cécile Roquelaure, Directrice des études du courtier Empruntis. Malgré la persistance de certaines conditions imposées par le HCSF qui peuvent ralentir la reprise, on peut aujourd’hui se réjouir de retrouver des conditions de financement favorables. Des conditions de financement favorables ne suffisent malheureusement pas à résoudre l’ensemble des dysfonctionnements du marché. Ce dernier reste en effet atone et attentiste, avec des prix de l’immobilier qui demeurent trop élevés, comparés aux revenus des ménages. La reprise est donc possible mais se fera encore attendre… »

Le marché frissonne mais ne reprend pas (encore)

Bien sûr, se comparer avec les 2 premiers mois de 2023 peut désespérer. Le nombre de nouveaux porteurs de projets d’acquisition immobilière reste inférieur de 33% en janvier et de 26% en février 2024 par rapport aux mêmes mois de 2023 (vs méthodologie en fin de communiqué de presse). Il ne faut cependant pas oublier :

• un élément défavorable à 2024 : depuis maintenant 18 mois les ménages ont bien intégré qu’emprunter était difficile et couteux, trop couteux…
• un élément favorable à 2023 : les taux moyens sur 20 ans étaient de 2,65% et les porteurs de projet y croyaient encore (leur volume n’avait baissé que de 10% par rapport à janvier 2022, pourtant extrêmement porteur). Mais les premiers signaux factuels de reprise sont là :
• la baisse du nombre de nouveaux porteurs de projet est moins forte en février qu’en janvier : moins 7 points
• si février avait eu 31 jours comme janvier, le nombre de nouveaux porteurs de projets aurait été pour la première fois depuis 1 an en hausse de 1%. Un signal faible d’un espoir qui renait chez les porteurs de projet.
• le nombre de nouveaux porteurs de projet en janvier tout comme en février est 20% supérieur à la moyenne mensuelle des 6 derniers mois de 2023.

« Il aura fallu 12 mois pour que le marché réagisse à la hausse des taux, il en faudra probablement moins pour que les bonnes nouvelles aient un impact mais il est tout de même raisonnable d’imaginer qu’il nous faille au moins un semestre « , explique Cécile Roquelaure.

Il demeure cependant des questions, favorisant l’attentisme des porteurs de projets quel que soit leur statut :

• Certains acteurs annoncent des taux à 3% en fin d’année : les conditions devraient continuer de s’améliorer mais comment tabler sur une telle baisse quand il est impossible de connaître les taux de crédit du mois suivant, et encore moins d’avoir des certitudes sur la situation macro-économique ou la politique de la BCE (très liée à celle de la FED). D’ailleurs les dernières anticipations prévoient une baisse des taux de la Banque Centrale en juin seulement…
• D’autres annoncent le prolongement de la baisse des prix : en 2023 elle s’est faite attendre et vu la poursuite de la contraction de l’offre dans le neuf, rien n’est moins sûr. Du moins il semble délicat d’imaginer une baisse généralisée. Les biens répondant aux exigences des acheteurs, d’autant moins conciliants qu’ils payent leur crédit « cher », ne se décoteront probablement pas ou peu, car ils concentreront la demande. Un phénomène que nous avions connu à la sortie de la crise sanitaire pour les biens qui offraient un environnement de qualité, un extérieur…

Attendre ou agir, une question toujours délicate

 C’est une question récurrente, voire permanente à laquelle il est toujours plus facile de répondre a posteriori. Pour les porteurs de projet qui ne cochent pas toutes les cases des exigences des banques (ou du HCSF), malheureusement il faudra encore attendre. Pour ceux qui accèdent au crédit et à une enveloppe suffisante, et qui s’interrogent sur le moment opportun pour se lancer, (ou se disent qu’il vaut mieux attendre), 3 raisons peuvent les pousser à revoir leur copie :

• Les banques sont actuellement sur le qui-vive. En effet il est important de ne pas oublier pourquoi elles prêtent : pour gagner de nouveaux clients. 2023 a été une année difficile et le début d’année ne répond pas à leurs attentes. Pour réussir 2024, il ne leur reste que quelques mois, car il est coutume pour un grand nombre d’entre elles de se fixer sur le 1^er semestre. Ainsi, aujourd’hui, les emprunteurs ont les moyens de faire jouer la concurrence à plein et on voit même revenir des marges de négociation sur les barèmes !
• Le rapport de force actuel est en faveur des acheteurs. Si les taux baissent et/ou les prix, un plus grand nombre d’acheteurs reviendra sur le marché et qui dit plus de demande dit plus de tension sur l’offre. Si certains vendeurs privilégient l’attente de jours meilleurs tous n’ont pas cette marge de manœuvre : mutation professionnelle, arrivée d’un enfant, séparation, décès… Les ventes contraintes n’offrent pas le loisir d’attendre. Pour ces vendeurs, le délai de vente est un sujet, et la négociation une réelle option. Moins il y aura d’acheteurs plus vous aurez la possibilité de négocier !
• Le retour de la renégociation des taux offre le meilleur du marché aujourd’hui et demain. Si les taux poursuivent leur baisse, les emprunteurs seront toujours à susceptibles de renégocier leur crédit. Pour rappel, 3 éléments permettent de se faire une première idée sur la possibilité de renégocier son crédit : Un écart de taux de 70 points de base entre le crédit détenu et les taux proposés par les banques ; Une durée résiduelle suffisante pour encore payer des intérêts de façon significative : en général on dit qu’il faut être dans le 1^er tiers ; Un capital restant dû suffisant pour susciter l’intérêt des banques concurrentes pour un rachat : a minima 70 à 80 000 €.

Bien sûr renégocier nécessite d’engager de nouveaux frais (frais de garantie, indemnités de remboursement anticipé, frais de banque…) mais avec les taux actuels cela vaudra vraiment le coût. Qui sont les porteurs de projet qui se sont lancés depuis le 1er janvier 2024 et qu’envisagent-ils ?

→ La résidence principale : une priorité 86% d’entre eux souhaitent acquérir leur résidence principale, une part en légère contraction par rapport à la même période de 2023 (x ? ), mais équivalente à 2022.On voit bien ici, l’effet d’urgence de 2023 pour ceux qui pensaient que la fenêtre de tir se refermait. Parmi eux, la part des potentiels primo-accédants progresse et retrouve son niveau de 2022 : 81% soit +1 point par rapport à janvier / février 2023. Autre élément positif, malgré la contraction de leur nombre, le volume de porteurs de projet primo-accédants s’est moins fortement contracté que les secundo : -34% de baisse pour les premiers vs 35% pour les seconds. L’évolution des conditions de financement et la confiance dans le marché semblent changer de camps : entre 2022 et 2023, le volume de primo-accédants s’était contracté de 14% quand les secundo n’avaient baissé que de 8%. Le faible niveau de l’offre de biens est aussi le fait des secundo qui attendent des conditions meilleures…

→ Des aspirations sous pression L’achat d’un bien existant reste fortement envisagé pour les projets de résidence principale :

• 79% des porteurs de projet primo (idem 2023 mais loin des 74% de 2022) – 89% des secundo-accédants (85% en 2023 et 82% en 2022)
• 87% des potentiels investisseurs (vs 82% en 2023 et 80% en 2022) La construction d’une maison est de moins en moins envisagée pour la résidence principale :
•  7% vs 9% en 2022 ou 2023 pour les primo-accédants – 5% des porteurs de projets secundo-accédants (vs 9% en 2022 et 10% en 2023).

Mais bien que les conditions se soient beaucoup durcies, l’envie de maison reste forte bien qu’en baisse : les futurs primo-accédants privilégient un appartement dans 42% des projets (vs 38% en 2022 et 40% en 2023) et les futurs secundo 24% (vs 23% en 2023 et 21% en 2022). L’achat d’un bien dans le neuf reprend quelques couleurs chez les futurs primo[1]accédants, certainement portés par les sujets de rénovation énergétique mais également par les offres des promoteurs.

Mais c’est malheureusement le seul segment…

• Primo-accédants : 16% en 2022, 12% en 2023 et 14% aujourd’hui
• Secundo-accédants : 6% comme en 2023 vs 8% en 2022
• Investisseurs locatifs 12% vs 14% en 2023 et 16% en 2022

→ Des revenus plus élevés, des apports stables, mais plus importants en proportion du projet

Côté revenus, le profil des porteurs de projets est clairement plus élevé :

• Les aspirants primo ont des revenus supérieurs de 2% à ceux de 2023 et surtout de 6% à ceux de 2022 ;
• Les secundo ont des revenus en hausse de près de 5% par rapport à 2023 ;
• Pour les futurs investisseurs, les revenus moyens des candidats sont en hausse de près de 4% par rapport à 2023 et de 15% par rapport à 2022.  

L’apport disponible pourrait permettre de limiter l’enveloppe d’emprunt

• Les aspirants primo-accédants peuvent mobiliser en moyenne 50 289 €, autant qu’en 2023 mais 14% de plus qu’en 2022. Sa quote-part serait de 17% par rapport au projet envisagé soit 4 points de plus qu’en 2023.
• Les aspirants secundo tablent encore sur leur apport global avec 104 328 € (revente le cas échéant compris) soit 24% de l’enveloppe globale, mais la confiance dans le marché a bien baissé (28% comptent avoir recours à un prêt relais ou équivalent, vs 35% en 2023 et 38% en 2022).

Seuls les investisseurs sont prêts à mobiliser plus d’apport : 37 705 €, 5% de plus qu’en 2023 mais moins qu’en 2022 (38196 €) avec pour eux aussi une quote-part plus importante (17% vs 11% en 2023, retour à la situation de 2022).

« 2023 aura été une année singulière à de nombreux égards, mais elle aura surtout engagé des candidats à l’achat quand ils espéraient profiter de ce qu’ils estimaient être la dernière fenêtre de tir pour acheter. Force est de constater qu’en ce début d’année 2024, les aspirants acquéreurs sont mieux informés et probablement plus lucides sur les conditions de marché. Leur profil, plus robuste en matière de revenus et de quote-part d’apport, est un atout pour la reprise du marché dans les semaines à venir car ils constituent notre vivier du printemps de l’immobilier : 9 sur 10 sont encore à l’étape de la recherche ! Un début de reprise portée par des conditions de crédit bien plus favorables », conclut Cécile Roquelaure.

Source : Empruntis