Immobilier de logement : Pas de sortie de crise au mieux avant fin 2025…

Une dégradation continue du marché de l’immobilier mais pas de krach pour autant

Le marché de l’immobilier de logement en France va continuer de se dégrader. Pour autant, le krach n’aura pas lieu car la situation actuelle n’a rien à voir avec celle qui prévalait au début des années 1990 où des ventes paniques avaient fait plonger les prix de 18% dans l’ancien à Paris entre 1991 et 1993.

Entre les besoins élevés en logements, la résistance des vendeurs, la prime sur les biens vertueux qui compense la décote sur les passoires thermiques, plusieurs facteurs limiteront de facto le reflux des prix. Sur la base d’une lente décrue des taux d’intérêt, et avec une véritable détente attendue au plus tôt fin 2025, les ventes et les prix dans l’ancien devraient reculer respectivement de 11% et de 6% d’ici 2025, avec une baisse très marquée en Ile-de-France, selon le scénario prévisionnel des experts de Xerfi.

Dans le neuf, les mises en chantier chuteront de 14% en 2024, pesant lourdement sur les revenus des promoteurs comme vient déjà de le vérifier Nexity qui a lancé un plan social. Et le très léger rebond attendu en 2025 sera trop modeste pour améliorer leurs carnets de commandes de façon significative.

Dire que les professionnels de l’immobilier devront redoubler d’efforts pour traverser la crise sera un doux euphémisme. En substance, ils devront se renforcer sur les segments porteurs, comme le logement abordable, les résidences services ou le recyclage urbain, de l’avis des experts de Xerfi.

La baisse des prix de l’ancien devrait persister en 2025

A court et moyen terme, la baisse des prix – seul levier assez puissant pour resolvabiliser les ménages – devrait persister en 2025. En effet, ni les revenus ni les conditions de financement de devraient s’améliorer avant fin 2025 au mieux, de l’avis des experts de Xerfi. Généralisé dans l’ancien en France, le recul des prix sera plus sensible en Ile-de-France. Un ajustement qui vient sanctionner une hausse démesurée des prix par rapport aux revenus des ménages. Les zones qui avaient résisté basculeront également cette année, à l’image des espaces ruraux et des petites villes. En substance, la tendance négative du marché concernera cette fois l’ensemble de la province et de ses composantes.

Promoteurs et CMistes ne sont pas à la fête

Dans le neuf, aucune région n’a été épargnée par les difficultés en 2023. Les promoteurs immobiliers feront toujours grise mine. Leur chiffre d’affaires se repliera encore en 2024 (-4%) car la résistance des prix et les bonnes performances des ventes en bloc ne compenseront pas une demande toujours limitée sur le marché de détail. Et la croissance s’annonce très modeste d’ici 2025 en raison d’un effet différé de la reprise des ventes sur le chiffre d’affaires qui ne devrait progresser plus franchement qu’à partir de 2026.

Les CMistes ne seront pas non plus à la fête en 2024, après la chute de 20% de leur chiffre d’affaires en 2023, emporté par le plongeon des ventes et des mises en chantier dans un contexte de prise en compte croissante de la lutte contre l’artificialisation des sols. Mais la détente à venir sur les taux d’intérêt devraient relancer les ventes d’ici 2025 et apporter quelques points de croissance à leurs revenus en 2025.

Dos rond jusqu’en 2025 pour les agences immobilières et les mandataires

Dans ces conditions, les agences et les réseaux de mandataires devront également faire le dos rond jusqu’en 2025.

Ces difficultés persistantes vont accroître la sinistralité dans l’ensemble des métiers concernés. Un mouvement de consolidation pourrait en découler, dans la lignée de stratégies d’acquisitions menées par certains acteurs. Dans l’intermédiation, le groupe Arche a ainsi racheté plusieurs enseignes de référence.

D’autres opportunités devraient également se présenter, en particulier parmi les mandataires. Des logiques de rachats qui devront s’accompagner de stratégies de réduction de coûts.

Les stratégies à adopter dans un marché en crise

Faire du bas carbone une priorité

Renforcer son expertise dans le bas carbone ne sera pas non plus une option pour les professionnels de l’immobilier. Ils devront ainsi accélérer le virage vers la sobriété en sécurisant leurs approvisionnements en matériaux durables comme le bois, la pierre naturelle ou des ciments décarbonés. C’est le sens de certains partenariats même si trouver des fournisseurs en mesure de proposer des volumes conséquents est une tâche ardue comme par exemple dans le bois.

Envisager le recyclage urbain et le logement abordable

Pour aller plus loin encore dans l’engagement écologique et social, le recyclage urbain et le logement abordable sont sans conteste des pistes de choix. De nombreuses entreprises se structurent ainsi dans la reconversion, la densification et la démolition-reconstruction, comme Demathieu Bard Immobilier.

La conversion de bureaux en logements semble ainsi un créneau prometteur, surtout en Ile-de-France où les bureaux disponibles sont légion.

Intégrer la rénovation thermique à ses offres peut aussi être une solution pour les constructeurs de maisons individuelles et les promoteurs.

Innover avec le Bail réel et solidaire (BRS)

La réponse à la crise du logement passe également par des solutions innovantes comme le bail réel solidaire (BRS) qui, en dissociant le bâti du foncier, permet à des ménages modestes d’accéder à la propriété.

Le nombre de projets en BRS commercialisés ou engagés devrait ainsi doubler chaque année d’ici 2025. Une opportunité dont les promoteurs devraient s’emparer pour compenser la baisse de leur activité dans la vente de détail.

Une autre piste possible est celle du logement locatif intermédiaire, à condition de nouer des relations solides avec les bailleurs sociaux et de produire des volumes importants à prix maîtrisés.

L’immobilier géré, avec l’accent sur les résidences seniors ou étudiantes mais aussi le coliving sont d’autres poches de croissance à envisager face à une conjoncture difficile.