Immobilier Paris 8ème : « Même les biens sans défaut ne se vendent pas à n’importe quel prix »

Tendance baissière ? Stabilisation des prix ? Des négociations importantes ? Point sur le le marché de l’immobilier du 8ème arrondissement avec Gary Bismuth, directeur chez Vaneau Saint-Honoré.

Le 8e arrondissement reste dynamique malgré une baisse des prix qui est plus prononcée sur ce dernier trimestre 2023. Cette baisse est générale et concerne quasiment tous les types de biens. En effet, même les biens sans défaut qui trouvent preneurs dans des délais raisonnables, ne se vendent pas à n’importe quel prix.

L’écart de prix continue de se creuser pour les biens avec défaut ou nécessitant travaux, et les délais de vente s’allongent encore. Par exemple, un trois pièces en étage élevé, extrêmement bien situé proche du Parc Monceau (rue de la Terrasse) s’est vendu après 5 mois de commercialisation à seulement 10 300 €/m², parce qu’il y avait des travaux à prévoir.

La plupart des acquéreurs potentiels, pourtant sans condition de financement, mettent plus de temps à se décider car malgré qu’il y ait beaucoup de choix sur le marché, certains biens se font rares.

Les prix du marché à Paris 8ème

Dans le 8ᵉ arrondissement, la fourchette de prix se situe entre 11 500 €/m² et 12 000 €/m², mais les biens de prestige ne sont pas proposés en-dessous de 15 000 €/m². Dans le Triangle d’Or les prix de présentation peuvent grimper parfois jusqu’à 40 000 €/m².

Sur l’ensemble du 17ᵉ arrondissement, nous sommes passés sous la barre des 10 000 €/m², et cela varie en moyenne entre 11 000 €/m² et 13 000 €/m² dans les quartiers les plus recherchés de cet arrondissement.

Dans le 1er arrondissement, qui est toujours très recherché pour les pied-à-terre, nous avons des prix pouvant monter à 15 000 €/m² voire plus, proche du Palais Royal et des Tuileries.

Attention aux tentatives de négociations

Les acquéreurs sont plus à l’aise pour tenter des négociations importantes, beaucoup plus qu’auparavant. Par moment nous recevons des tentatives de négociations trop importantes, parfois décorrélées des prix actuels du marché, et ne sont donc pas considérées par les vendeurs.

Sur le dernier trimestre 2023, à l’agence Vaneau Saint-Honoré, nous avons eu un peu plus d’acquéreurs étrangers que précédemment. Ces derniers sont plus enclins à profiter de la baisse de prix que les acquéreurs français, qui ont souvent un financement qui coûte plus cher qu’auparavant, ou un bien en vente qui se vendra moins cher. En revanche, le conflit au Proche-Orient a provoqué un ralentissement du côté des acquéreurs en provenance de cette région.

En effet, ils rencontrent parfois de grandes difficultés à obtenir un financement, car cette zone est considérée à risque par les établissements financiers. Les appartements avec un mauvais DPE sont les plus sanctionnés par les acquéreurs français qui anticipent des difficultés pour une mise en location ou une revente à terme. Les appartements en étage peu élevé ou/et avec un vis-à-vis prononcé sont également sanctionnés car, avec le télétravail, les acquéreurs passent plus de temps en journée chez eux.

La clientèle étrangère apprécie les bonnes localisations, centrales. Mais on constate qu’ils commencent à s’ouvrir à des adresses un peu moins touristiques, du moment qu’ils trouvent ce qu’ils souhaitent à proximité. Les appartements avec travaux ou dans des immeubles récents sont peu recherchés par les acheteurs étrangers. Nous constatons, probablement car les recherches durent plus longtemps, qu’il y a de plus en plus d’acquéreurs potentiels qui sont très bien informés du marché immobilier.

La plupart des vendeurs que nous accompagnons sont français. Les raisons de vente sont souvent familiales (famille qui s’agrandit ou se réduit, succession, etc.) ou dû à un déménagement en dehors de Paris. La baisse des prix permet aux vendeurs de revenir sur des prix plus cohérents par rapport aux qualités et défauts de leur bien.

Sur le prochain trimestre, nous pensons que la tendance baissière devrait se poursuivre. Avec la baisse des taux attendue à priori pour l’été, le marché pourrait se reprendre en ce début d’année ou tout du moins les prix se stabiliser.

Paris 8ème : 3 exemples de biens vendus

RUE D’ARTOIS – PARIS 8EME – APPARTEMENT – 178 m² – VENDU : 11 000 €/m². Appartement lumineux de 178 m² au 3ᵉ étage par ascenseur. Entrée, séjour, salle à manger, cuisine dînatoire, 3 chambres, salle de bains, salle d’eau. Cave. Exposition sud/ouest, calme, beaux volumes, 3 balcons. Gardien.

RUE CHATEAUBRIAND – PARIS 8EME – APPARTEMENT – 173.2 m² – VENDU : 11 850 €/m². Bel appartement au 2e étage par ascenseur avec gardien de 173.2 m². Galerie d’entrée, grand salon de 40 m², vaste cuisine/salle à manger, 4 chambres, salle de douche, possibilité d’une 2e salle de douche.

RUE DE LA TERRASSE – PARIS 8EME – APPARTEMENT – 71.49 m² – VENDU : 10 300€/m². Appartement au 6ᵉ étage avec ascenseur et gardien. Entrée, double séjour, chambre à coucher, cuisine indépendante, salle de bains. Des travaux de rénovation sont à prévoir. Cave.

Source : Vaneau