Immobilier Paris 8ème : « Les acheteurs sont à l’aise pour négocier fortement les prix des biens »

Gary Bismuth, directeur chez Vaneau Saint-Honoré, décrypte la situation du marché de l’immobilier à Paris dans le 8ème arrondissement.

La baisse des prix a persisté au cours du premier trimestre 2024. En effet, tous les quartiers de notre secteur (1^er, 8^e et 17^e arrondissements de Paris) ainsi que tous les types de biens sont concernés. Il y a légèrement moins de biens disponibles à la vente, car à moins d’une nécessité, comme des raisons familiales par exemple, les projets de vente sont reportés à plus tard. Une légère reprise est à noter du côté des acquéreurs avec une augmentation des demandes de visites. Ces derniers, à moins que le bien ne présente aucun défaut, sont en position de force pour les négociations et prennent leur temps pour se décider.

Les acheteurs sont désormais plus à l’aise pour négocier fortement les prix des biens immobiliers. Parfois, nous recevons des offres considérablement éloignées du prix initial de la part des acquéreurs lorsqu’ils estiment qu’un bien est surévalué. Les biens haut de gamme sans défaut, toujours peu nombreux sur le marché, sont rapidement vendus. À titre d’exemple, un appartement de 150 m² en excellent état dans le Faubourg-du-Roule a trouvé un acquéreur en moins d’un mois.

Les quartiers les plus recherchés : Parc Monceau, rue de Rivoli et du Faubourg Saint-Honoré

Les quartiers les plus recherchés restent ceux situés à proximité du Parc Monceau, de la rue de Rivoli, de la rue du Faubourg Saint-Honoré. Saint-Augustin est également très recherché en raison de sa position centrale et de sa facilité d’accès aux transports. Le 17^e arrondissement, près de la Place de l’Étoile, est aussi convoité par les acheteurs.

Dans le 1^er arrondissement, toujours très prisé pour ses pieds à terre, les prix peuvent atteindre jusqu’à 15 000 €/m² voire davantage, notamment près du Palais Royal et des Tuileries. Dans le 8e arrondissement, les prix se situent plutôt dans une fourchette de 11 500 €/m² à 12 000 €/m². Les biens de grande qualité ne sont généralement pas proposés en dessous de 14 000 €/m², à l’exception du Triangle d’Or où le prix moyen se situe aux alentours des 18 000 €/m².

Quant au 17^e arrondissement, la Chambre des Notaires nous indique que les prix sont désormais en dessous de 10 000 €/m², y compris dans le secteur de la Plaine-Monceau. Nous observons une moyenne variant entre 11 000 €/m² et 13 000€/m² dans les quartiers les plus recherchés de cet arrondissement.

Les acheteurs à la recherche des appartements familaux et en bon état

Nous avons constaté une certaine dynamique chez les acheteurs étrangers, en particulier dans le 8e arrondissement. Ces derniers se trouvaient dans une situation attentiste, mais ils sont maintenant plus actifs, recherchant un bien avec assiduité, concluant parfois à l’achat.

Les acheteurs français restent toutefois majoritaires et représentent 80% de notre clientèle. Parmi les acheteurs français, il y a ceux qui souhaitent rester dans le même quartier et les expatriés recherchant un pied-à-terre. Parfois, ils envisagent un changement de vie aboutissant à une installation définitive à Paris.

Concernant les biens les plus plébiscités, il s’agit des appartements familiaux d’une superficie comprise entre 100 et 150 m², proches du Parc Monceau, bénéficiant d’un bon plan et d’une vue dégagée. À l’inverse, les appartements de moins de 60 m² avec un mauvais DPE sont sanctionnés par les acquéreurs français, anticipant des difficultés pour une mise en location ou une revente.

Les coûts des matières premières repoussent les acquéreurs à acheter un bien nécessitant des travaux. Nous observons que les appartements, même de qualité, situés dans des emplacements moins premium, même si le quartier est agréable, sont lourdement pénalisés du fait de leurs prix sur le marché actuel.

Quant aux acheteurs internationaux, nous remarquons qu’ils sont attachés à l’ancien et désirent des biens en très bon état, “clés en main”. N’étant pas sur place, ces derniers manquent de temps et d’intérêt pour suivre des travaux, ce qui explique leur désintérêt pour ces biens.

De plus, les appartements avec une localisation qui ne serait pas très centrale, comme peut l’être le quartier de la Madeleine ou « premium » comme proche du Parc Monceau, ne les attirent pas.
Enfin, étant donné que les recherches prennent plus de temps, les acheteurs potentiels sont davantage informés sur le marché immobilier et donc plus exigeants.

Des ventes de confort peu fréquentes

Au sein de notre agence, les vendeurs sont majoritairement français. Généralement, ces derniers se séparent de leur bien pour des raisons familiales telles qu’une séparation, une naissance, le départ des enfants, des successions… Néanmoins, les ventes que nous appelons “ventes de confort” pour un déménagement dans un quartier plus favorable sont peu fréquentes. Avec la situation actuelle dans le secteur bancaire, les vendeurs sont fortement attirés par les offres qui ne sont pas conditionnées à l’obtention d’un crédit.

La reprise du marché aura lieu après les Jeux Olympiques, au moment de la rentrée scolaire

La baisse des taux débutée en avril offre une perspective encourageante. De plus, les prévisions de nouvelles baisses dans les mois à venir engagent les acheteurs à reprendre les visites. Nous espérons également, tout comme les vendeurs, que la reprise du marché aura lieu après les Jeux Olympiques, au moment de la rentrée scolaire.

Deux exemples de biens dans le 8^e

Monceau : appartement à vendre de 164.72 m² 2 850 000 €

Appartement d’exception lumineux et traversant situé au 2e étage. Il comprend une entrée, cuisine, séjour avec cheminée et petit salon donnant sur un balcon filant, 3 chambres, 2 salles de douche, salle de bains et 2 caves.

Rue d’Artois, appartement de 151 m² vendu : 13 900 €/m²

Aux 4e et 5e étages par ascenseur magnifique duplex traversant avec vues dégagées, calme et baigné de lumière. Vaste séjour de 57 m², cuisine dinatoire équipée, 3 chambres, 2 salles de douches. Cave.