Immobilier : Avec trop peu de biens à louer, le blocage du marché locatif perdure

Même si le pire est désormais derrière nous sur le marché de la transaction grâce à la baisse des taux d’intérêt (3,6% vs 4,2% au plus haut en décembre 2023), l’horizon peine à s’éclaircir sur le marché de la location. En cause : une offre de biens à louer bien trop faible face aux nombres de candidats à la location.

Ce déséquilibre entraîne une hausse continue des loyers sur l’ensemble du territoire, malgré le net ralentissement de l’inflation en septembre (+1,2%). Le manque de stabilité sur la fiscalité du côté des bailleurs, l’essor de la location courte-durée ou l’interdiction de location des biens énergivores (G en janvier 2025, F en 2028) n’épargnent pas ce marché en manque de fluidité. L’équipe scientifique de SeLoger dresse le bilan 2024 d’un marché de la location en panne.

L’offre de biens à louer se stabilise, au plus bas

Ces deux dernières années ont été marquées par un fort reflux de l’offre de biens à louer (-8,6% à un an en octobre 2023 et -22,1% à un an en octobre 2022). Conséquence directe d’un marché de la transaction à l’arrêt face à la hausse brutale des taux d’intérêt, ce phénomène de pénurie s’est installé.

“Bloqués dans leur projet d’achat, de nombreux locataires se sont, en effet, retrouvés contraints de le rester, ne permettant pas de roulement empêchant ainsi au stock de biens à louer de se reconstituer”, explique Alexandra Verlhiac, Économiste chez SeLoger.

Avec la baisse des taux d’intérêt et des prix de l’immobilier (prix en baisse de -0,9% sur un an en octobre), le marché de la transaction commence à se débloquer et la baisse du nombre de biens à louer ralentit désormais (-4,4% en octobre 2024).

L’offre se stabilise donc mais à un niveau très bas, ayant connu une baisse de -31.9% depuis octobre 2021. La situation est cependant hétérogène au sein des 10 plus grandes villes de France (hors Paris). Alors que depuis 2 ans, le nombre de biens à louer s’effondre de plus en plus à Lille avec une baisse de -14,2 % en 1 an en octobre 2024 contre -0,1 % en octobre 2023. C’est le cas aussi pour Montpellier, Strasbourg, Toulouse et Nice.

Au contraire, il est en hausse à Marseille sur les deux dernières années (+24%), Bordeaux (+14,7%) et Nantes (+46,8% ). On observe enfin une chute à Lyon et Rennes d’un stock de biens à louer qui était encore en progression en octobre 2023.

Une demande au plus haut, mais en légère baisse

Sur un marché locatif en total déséquilibre, c’est une demande extrêmement forte et en hausse (+45% depuis octobre 2021) qui fait face à ce niveau d’offre de biens à louer au plus bas. Avec la baisse des taux d’intérêt et le retour des projets d’achats immobiliers, le nombre de locataires en recherche d’appartement tend cependant à baisser de -9,4% depuis octobre 2023.

Ce ralentissement s’observe dans l’ensemble du Top 10. Bordeaux, Nantes, Nice et Lyon enregistrent les plus fortes baisses de demande sur un an en octobre 2024, mais celles-ci restent à des niveaux inférieurs aux hausses connues sur un an en octobre 2023. Montpellier, Toulouse et Strasbourg sont, elles, toujours dans une dynamique de légère hausse du nombre de personnes en recherche d’un bien à louer.

Les loyers toujours en forte hausse depuis 3 ans

Le niveau très bas de l’offre de biens à louer, face à une demande toujours très élevée malgré sa récente inflexion, entraîne mécaniquement une hausse des loyers. En octobre 2024, le niveau des loyers continue ainsi de progresser à un rythme soutenu (+4% sur 1 an) et désormais supérieur à l’inflation (+1,1% en septembre 2024), confirmant une tendance similaire à celle des années précédentes (+3,6% en octobre 2023 de hausse de loyers sur un an).

Quelle hausse de loyer moyen en France ?

Les loyers sont en nette accélération sur l’ensemble du Top 10 avec une hausse de +4,7% contre +2,8% en octobre 2023. Même tendance pour les 50 plus grandes villes de France avec +4,3% contre +3,3% il y a un an.

Certaines villes connaissent même des hausses significatives sur un an, comme à Antibes, où les loyers des appartements ont bondi de +10,1%, Nice avec +7,8% et Marseille : + 7%. A l’inverse, Clermont-Ferrand (+0,7%), Béziers (+1,1%) et Grenoble (+1,4%) enregistrent les hausses les plus faibles. Sur 1 an, aucune ville du Top 50 ne voit ses loyers baisser.

L’exception parisienne

À Paris, si l’offre de biens à louer a chuté de -54,8% depuis octobre 2021, elle connaît une hausse de +10,5% en octobre, dans un contexte de stabilisation du nombre de biens à louer au niveau national.

Ce même effet, plus prononcé à Paris qu’en France, se constate également du côté de la demande puisqu’elle baisse de -24,6% sur 1 an (vs -9,4% France entière). Celle-ci reste néanmoins élevée avec encore un niveau en hausse de +16,4% en comparaison avec son niveau d’octobre 2021. Même si ce déséquilibre tend à se normaliser plus rapidement à Paris que dans le reste de la France, il demeure et influe sur le montant des loyers qui continue de progresser. Une légère décélération est tout de même enregistrée en octobre 2024 avec +3,7% sur un an contre +4% en octobre 2023.

“Depuis 2 ans, les difficultés sur le marché de l’accession ont aggravé les tensions locatives. De manière symétrique, les légères améliorations dans le pouvoir d’achat immobilier des français permet d’apporter un certain bol d’air au marché locatif français, même si les tensions restent importantes dans un marché caractérisé par une offre faible et une demande forte. Les prochaines décisions politiques pourraient être l’opportunité de contribuer à l’amélioration de ce marché locatif au-delà du simple ajustement par le marché”, conclut Alexandra Verlhiac.

Infos à retenir

• L’offre de biens à louer se stabilise, au plus bas.
  • Ces deux dernières années ont été marquées par un fort reflux de l’offre de biens à louer (-8,6% à un an en octobre 2023 et -22,1% à un an en octobre 2022) ;
  • Avec la baisse des taux d’intérêt et des prix de l’immobilier (prix en baisse de -0,9% sur un an en octobre), le marché de la transaction commence à se débloquer et la baisse du nombre de biens à louer ralentit désormais (-4,4% en octobre 2024) ;
  • L’offre se stabilise mais à un niveau très bas, ayant connu une baisse de -31.9% depuis octobre 2021 ;
  • Une situation hétérogène dans le Top 10 des plus grandes villes de France : Le nombre de biens à louer à Lille, Montpellier, Strasbourg, Toulouse et Nice chute fortement alors que à contrario il augmente à Marseille.

• Une demande au plus haut, mais en légère baisse
  • Avec à la baisse des taux d’intérêt, le nombre de locataires en recherche d’appartement tend à baisser de -9,4% depuis octobre 2023 ;
  • Un ralentissement qui s’observe dans l’ensemble du Top 10 : Bordeaux, Nantes, Nice et Lyon enregistrent les plus fortes baisses de demande sur un an en octobre 2024 ;
  • Montpellier, Toulouse et Strasbourg sont, elles, toujours dans une dynamique de légère hausse du nombre de personnes en recherche d’un bien à louer.
• Les loyers toujours en forte hausse depuis 3 ans
  • En octobre 2024, le niveau des loyers continue de progresser à un rythme soutenu (+4% sur 1 an) ;
  • Des loyers en nette accélération sur l’ensemble du Top 10 : une hausse de +4,7% contre +2,8% en octobre 2023 ;
  • Même tendance pour les 50 plus grandes villes de France avec +4,3% contre +3,3% il y a un an.
• L’exception parisienne
  • A Paris, si l’offre de biens à louer a chuté de -54,8% depuis octobre 2021, elle connaît une hausse de +10,5% en octobre ;
  • Ce même effet, plus prononcé à Paris qu’en France, se constate également du côté de la demande puisqu’elle baisse de -24,6% sur 1 an (vs -9,4% France entière) ; 
  • Montant des loyers : Une légère décélération est tout de même enregistrée en octobre 2024 avec +3.7% sur un an contre +4% en octobre 2023.