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Immobilier : La justice doit prendre en compte la perte de chance, même non demandée
La Cour de cassation impose aux juges d’indemniser une perte de chance, même si la victime ne l’a pas formulée clairement, notamment en immobilier.
© adobestock
Deux décisions récentes de la Cour de cassation rappellent aux juges qu’ils doivent réparer la perte de chance, même si la victime ne la demande pas explicitement. Une avancée importante pour les justiciables, notamment en matière immobilière et de droit du travail.
Ce que ça change pour les propriétaires et les professionnels de l’immobilier
- Les juges peuvent accorder une indemnité pour perte de chance même sans demande précise.
- Une faute professionnelle (notaire, avocat…) peut entraîner une responsabilité partielle.
- L’achat d’un bien mal informé peut ouvrir droit à réparation.
- Les clauses de non-concurrence doivent être gérées avec vigilance.
- Les entreprises doivent être mieux conseillées pour anticiper les risques juridiques.
La justice oublie d’indemniser une possibilité perdue
Dans deux dossiers distincts, la Cour de cassation a annulé des jugements qui refusaient d’indemniser des sociétés pour des pertes de chance, au motif qu’elles ne l’avaient pas formellement demandé.
Dans le premier cas, une entreprise condamnée à verser une indemnité à un salarié licencié, resté soumis à une clause de non-concurrence, reprochait à son avocat de ne pas lui avoir signalé qu’elle aurait pu lever cette clause.
Dans le second, une entreprise attaquait le notaire chargé de la vente d’un immeuble, car il aurait dû l’avertir que le bien acquis ne pouvait être transformé en bureaux.
La Cour de cassation remet les pendules à l’heure
Dans les deux cas, les juges avaient reconnu la faute des professionnels mis en cause, mais refusé d’indemniser les entreprises à hauteur du préjudice total, jugeant l’issue incertaine même en l’absence de faute. Ils avaient ainsi écarté toute réparation liée à la perte d’une opportunité d’agir autrement.
Dans ses décisions du 27 juin 2025 (P 22-21.812 et Q 22-21.146), la Cour de cassation rappelle que la perte de chance est un préjudice autonome, qui doit être indemnisé même s’il n’est pas formellement réclamé. Une position qui renforce la protection des victimes de conseils juridiques défaillants.
« La perte de chance doit être réparée dès lors qu’elle est établie »
Selon la plus haute juridiction, il appartient au juge d’apprécier l’existence d’une perte de chance et de l’indemniser en conséquence, sans attendre une formulation précise de la demande par la victime. Un rappel utile pour les tribunaux et les professionnels du droit.
Le point sur la perte de chance
La perte de chance est un concept juridique qui désigne la disparition d’une probabilité raisonnable d’obtenir un avantage ou d’éviter un préjudice, du fait d’une faute. Elle ne suppose pas la certitude du résultat manqué, mais une simple possibilité réaliste. Elle est indemnisable de manière proportionnelle à cette probabilité.
Repères juridiques : Cour de cassation, assemblée plénière, 27 juin 2025 P 22-21.812 et Q 22-21.146
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