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Immobilier : Votre agent immobilier doit vous signaler les défauts même ceux visibles
Le devoir de conseil de l’agent immobilier lui impose d’informer l’acquéreur de l’immeuble de l’existence des désordres apparents. Retour sur un récent arrêt de la cour de cassation.
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Il est permis par la justice de reprocher à un agent immobilier de ne pas avoir signalé à un éventuel acquéreur des défauts qui étaient parfaitement visibles, a jugé la Cour de cassation.
Devoir de conseil et d’information des désordres apparents
Le devoir de conseil de l’agent immobilier lui impose d’informer l’acquéreur de l’immeuble de l’existence des désordres apparents, énonce la Cour de cassation.
Elle a donné gain de cause à un acquéreur qui, après avoir entrepris des travaux de rénovation sur une maison récemment achetée, se plaignait du mauvais état de menuiseries de façade et de mauvaise étanchéité d’une toiture terrasse.
Ce sont des désordres extérieurs, contestait pourtant l’agent immobilier, et ils étaient parfaitement visibles pour toute personne. Le mauvais état des menuiseries de fenêtres, qui étaient très dégradées, et les traces d’infiltration, ne pouvaient échapper à personne, selon ce professionnel.
Le professionnel doit attirer l’attention du client
Mais la Cour de cassation, qui exige habituellement un minimum de diligences et d’attention lors des visites, a jugé autrement.
Si le désordre était nécessairement connu de l’acquéreur au moment de la signature de l’acte, puisqu’il suffisait de regarder, il était aussi nécessairement connu de l’agent immobilier qui, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, ne pouvait l’ignorer et devait attirer l’attention de son client sur ce point, a-t-elle dit.
Sur ce fondement, les juges ont permis à l’acquéreur d’obtenir la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et d’obtenir des indemnités de cet intermédiaire.
Dans un autre arrêt daté du même jour, la Cour a cependant approuvé une cour d’appel qui expliquait à l’intention d’un acquéreur que l’importance des défauts en cause ne lui permettait pas de se plaindre car ils n’avaient pas « pu échapper à un acquéreur normalement diligent ».
Référence juridique : Cass. Civ 3, 21.12.2023, T 22-20.045 et K 22-21.234
Ce qu’il faut retenir
Information. Les agents immobiliers doivent informer les acquéreurs de tous les défauts visibles d’un bien immobilier, pas seulement des vices cachés.
Devoir de conseil. Le devoir de conseil de l’agent immobilier doit aller au-delà d’une simple transaction et inclure une information complète sur l’état du bien.
Protection de l’acquéreur. La Cour a donné raison à un acquéreur qui s’est plaint après la découverte de défauts apparents post-achat, renforçant ainsi la protection des droits de l’acquéreur.
Responsabilité de l’agent immobilier. En cas de non-respect de cette obligation, l’agent immobilier peut être tenu responsable et faire face à des sanctions, y compris la résolution de la vente et des indemnités.
