Location meublée : Le dégrèvement de CFE, une opportunité oubliée mais à saisir

Depuis le début du mois de novembre, les loueurs en meublé ont reçu leur avis de CFE (cotisation foncière des entreprises), avec, pour un certain nombre d’entre eux, une augmentation à la clé. Or, si la plupart des loueurs sont maintenant focalisés sur la date butoir du 15 décembre, à laquelle ils auront dû s’acquitter de cette taxe, il existe pourtant une autre échéance à ne pas manquer : celle du 31 décembre.

En effet, le dernier jour de l’année correspond également à la date limite pour demander un dégrèvement de CFE sur le montant versé l’année précédente. Peu connue, cette procédure peut néanmoins s’avérer profitable pour de nombreux loueurs, à plus forte raison dans une période où les montants de CFE ont tendance à augmenter d’une année sur l’autre.

Qui paye la CFE en location meublée ?

En principe, un propriétaire bailleur doit payer la CFE pour chaque bien mis en location. Mais, en pratique, de nombreux cas d’exonérations existent, qu’ils soient relatifs :

• À la nature du bien loué (exonération pour les meublés de tourisme classés sauf avis contraire de la commune et exonération pour les locaux faisant partie de la résidence principale du propriétaire) ;
• Au chiffre d’affaires réalisé (exonération si le chiffre d’affaires est inférieur à 5 000 €) ;
• Au mode de location (exonération pour tous les meublés loués sur la longue durée si l’établissement principal est lui-même loué sur la longue durée) ;
• À l’ancienneté de l’activité (exonération de CFE la première année d’activité, base réduite de 50% la deuxième année) ;
• À des dispositions spécifiques décidées par les communes (certaines collectivités accordent, sous conditions, une exonération de CFE d’une durée de 3 ans pour les nouveaux établissements).

Comment est déterminé le montant de CFE à payer ?

Lorsqu’une activité de location meublée est redevable de la CFE, le montant de cette dernière est, en principe, calculé sur la base de trois facteurs clés, à savoir la valeur locative du bien au 1er janvier de l’année, le taux variable (propre à chaque commune) et, enfin, le chiffre d’affaires réalisé lors de l’année N-2. En conséquence, puisque chacun de ces facteurs peut varier chaque année, le montant de CFE est généralement différent d’une année sur l’autre, et a souvent tendance à augmenter, principalement en raison de l’augmentation des taux variables appliqués par les communes.

Pour autant, cette formule de calcul est uniquement appliquée aux biens loués sur la courte durée dont les propriétaires se réservent un droit de jouissance. Pour les biens loués sur la longue durée, leur montant de CFE est celui de la cotisation minimale.

En France en 2025, le montant de la cotisation minimale est, sauf modification par la commune, de 243 €, contre 234 € en 2024. Il arrive cependant souvent que des loueurs se trompent lorsqu’ils déclarent des logements loués, ce qui peut conduire à des erreurs dans le calcul de CFE, notamment pour des biens loués sur la longue durée qui se retrouvent finalement assujettis à un montant de CFE plus important que la cotisation minimale car ils n’ont pas été déclarés correctement.

« Quoiqu’il en soit, la plupart des loueurs auraient, en cette fin d’année, tout intérêt à vérifier leur montant de CFE, et, éventuellement, à faire une demande de dégrèvement, afin de corriger une éventuelle erreur, ou tout simplement pour essayer d’en réduire le montant », indique Baptiste Bochart, juriste pour Jedéclaremonmeublé.com.

Pourquoi demander un dégrèvement de CFE ?

Peu de loueurs en meublés savent que le montant de CFE dont ils peuvent être redevable est en réalité plafonné, sur la base de la « valeur ajoutée » de leur activité. Cette valeur peut être compliquée à calculer car les éléments à prendre en compte varient en fonction du régime fiscal et du mode de location pratiqué, raison pour laquelle il est préférable de recourir aux services d’un spécialiste pour le faire. Une fois la valeur ajoutée de l’activité déterminée, il ne reste plus qu’à la comparer au montant de CFE demandé.

En effet, ce dernier ne peut représenter plus de 1,531% de la valeur ajoutée. S’il excède ce montant, il est alors possible de demander un dégrèvement de CFE. Par exemple, une activité de location meublée qui aurait une valeur ajoutée de 10 000 € verrait son montant de CFE plafonné à 153,1 €. Si l’avis de CFE indique une somme supérieure, un dégrèvement est alors possible pour ramener le montant effectif à 153,1 €.

Dans le cas où un dégrèvement est possible, le loueur aura ainsi la possibilité d’obtenir un remboursement, ou de voir le montant du dégrèvement être imputé sur son prochain avis de CFE. Il est d’ailleurs à noter que le loueur n’a pas toujours le choix de la méthode employée, qui dépend souvent du SIE dont dépend le bien ainsi que du montant en question.

Comment demander un dégrèvement de CFE ?

Une demande de dégrèvement de CFE ne peut être opérée que par le biais d’un formulaire, qui est différent selon le régime fiscal choisi :

• Le 1327-CET-SD (Cerfa n°14108*15) si le loueur relève du régime réel ;
• Ou le 1327-S-CET-SD (Cerfa n°14109*15) si le loueur relève du régime micro-BIC.

C’est par le biais de ces formulaires que les loueurs vont, entre autres, procéder au calcul de la « valeur ajoutée » produite, au calcul du plafonnement de CFE et du montant de dégrèvement.

Quand demander un dégrèvement de CFE ?

Un dégrèvement de CFE ne peut être demandé que d’une année sur l’autre. Les loueurs doivent donc s’acquitter de la somme demandée, avant de pouvoir demander le dégrèvement dès le début de l’année suivante, et jusqu’au 31 décembre de cette dernière.

« D’ici le 31 décembre 2025, les loueurs qui ont dû payer la CFE en 2024 peuvent donc encore faire une demande de dégrèvement pour 2024, et, dès le début de l’année prochaine, ils pourront en faire de même, cette fois-ci pour la CFE réglée au titre de l’année 2025, qu’ils doivent payer en ce moment même », résume Baptiste Bochart.