Immobilier : Un locataire peut toujours demander des réparations liées à la vétusté

On ne peut opposer un délai de prescription à un locataire qui demande à son bailleur d’effectuer des travaux de réparation liés à la vétusté, ce dernier étant obligé, pendant toute la durée du bail, de délivrer un bien conforme à son usage, a jugé la Cour de cassation.

Des réparations liées à la vétusté malgré l’ancienneté du bail

Une société qui louait des locaux à usage industriel depuis février 2012 avait assigné son bailleur en 2020, après une expertise judiciaire, pour qu’il soit condamné à réaliser des travaux, compte tenu de la vétusté du bâtiment. Elle demandait aussi l’indemnisation de son préjudice, le fonctionnement de l’entreprise ayant été affecté par le manque de réparations.

Si le locataire a une obligation d’entretien, aucune des réparations réputées locatives n’est à sa charge quand elles sont dues uniquement à la vétusté, sauf clause expresse dans le bail.

La cour d’appel avait débouté la société, estimant que ses demandes étaient prescrites car le délai de cinq ans fixé par le code civil pour engager une telle action était dépassé. Elle avait aussi observé qu’elle connaissait déjà, au moment de la signature du bail commercial, l’état de vétusté des locaux.

L’obligation du bailleur est une obligation continue

Mais les obligations du bailleur – délivrer un bien conforme à son usage et en assurer la « jouissance paisible » à son locataire, et donc effectuer les réparations qui lui incombent, comme celles relatives à la vétusté – sont des « obligations continues », « exigibles pendant toute la durée du bail », a souligné la Cour de cassation.

Si les troubles persistaient au moment de l’assignation, le locataire était fondé à engager une action indépendamment de la date de signature du bail, a-t-elle jugé.

Référence juridique : Cour de cassation, 4 décembre 2025, 3ème chambre civile, n°23-23.357