Immobilier : « Faut-il être riche pour devenir propriétaire à Paris ? », Nicolas Jeffs

La question n’est plus idéologique. Elle n’est même plus sociologique. Elle est devenue strictement arithmétique.

Prenons un cas simple, ordinaire. À Paris, un appartement « moyen » mesure environ 55 m². Au prix du marché actuel, il se négocie entre 600 000 et 650 000 euros, frais inclus. Même avec un apport déjà très conséquent de 80 000 euros, il reste plus de 520 000 euros à financer.

Aux conditions de crédit actuelles, cela représente une mensualité proche de 3 000 euros, assurance comprise. Or, les règles bancaires sont claires : pour être éligible, il faut justifier de 7 500 à 9 000 euros de revenus nets mensuels. Et il ne s’agit pas ici d’un bien d’exception. Mais d’un logement standard, dans une ville où l’on travaille, où l’on vit, où l’on s’installe.

Le décalage est saisissant : le revenu médian d’un foyer parisien se situe autour de 3 300 euros nets par mois. Autrement dit, il faut aujourd’hui plus du double du revenu médian pour acheter un appartement moyen… dans sa propre ville.

Paris a toujours été une ville chère. Mais jamais à ce point déconnectée des revenus de ceux qui y travaillent. Le travail ne permet plus d’acheter de grandes surfaces, et parfois même plus d’acheter du tout.

Dans les faits, le revenu n’est plus le critère décisif de l’accession à la propriété. Ce sont désormais le patrimoine existant et la situation familiale qui prévalent : héritage, donation, aide parentale, transmission. Autrement dit, l’accès à la propriété à Paris repose de moins en moins sur ce que l’on gagne, et de plus en plus sur ce que l’on possède ou sur ce que l’on reçoit.

Qui peut encore acheter à Paris ?

Contrairement aux idées reçues, les acheteurs parisiens ne sont pas seulement « mieux payés ». Ils suivent le plus souvent des trajectoires très spécifiques :

• Ceux qui ont acheté tôt, parfois dès leur arrivée à Paris il y a dix ou vingt ans ;
• Ceux qui bénéficient d’un apport familial conséquent (héritage, donation, aide parentale) ;
• Ceux qui sont déjà propriétaires et réinjectent une plus-value.

Les chiffres sont sans appel : 40 à 50 % des primo-accédants bénéficient aujourd’hui d’un soutien familial significatif. L’accès à la propriété repose donc de plus en plus sur le patrimoine, et de moins en moins sur le travail.

Acheter ou louer : un non-sens économique ?

Autre paradoxe : à surface équivalente, louer coûte souvent bien moins cher qu’acheter. Un 55 m² se loue autour de 1 800 à 2 200 euros, quand l’achat impose une charge mensuelle supérieure à 3 000 euros.

Sans apport massif, l’achat devient non seulement inaccessible, mais parfois économiquement irrationnel.

Faut-il être riche ?

Si être riche signifie :

• Disposer de hauts revenus,
• Ou d’un capital familial,
• Ou d’une sécurité financière exceptionnelle,

Alors la réponse est claire. Oui, il faut aujourd’hui être riche ou aidé, pour devenir propriétaire à Paris. Ce constat n’est ni un slogan, ni une posture idéologique. C’est le résultat d’une équation simple entre prix, taux, règles bancaires et revenus réels. La question n’est donc plus individuelle. Elle devient collective !

Quelle ville fabrique-t-on lorsque seuls certains peuvent y devenir propriétaires ?

Paris n’est pas devenue inaccessible par accident. Elle l’est devenue par accumulation : hausse continue des prix, durcissement des règles de crédit, stagnation des revenus réels.

À force de considérer le logement comme un actif financier avant d’être un besoin fondamental, la ville s’est progressivement refermée sur elle-même. Elle sélectionne désormais ses propriétaires non pas sur leur projet de vie, mais sur leur capacité patrimoniale.

L’enjeu dépasse donc largement la question de l’achat aujourd’hui. Elle est de savoir qui pourra encore s’installer, rester, transmettre demain. Car une ville où l’on peut travailler sans jamais pouvoir devenir propriétaire est une ville qui se fragilise. Une ville où l’ancrage devient un privilège est une ville qui se délite.

Reste à décider si Paris doit être une ville habitée, ou une ville possédée.