Immobilier : Pourquoi 2026 démarre sous de meilleurs auspices

Les chiffres de l’Observatoire Interkab du quatrième trimestre 2025 montrent un retour progressif à un marché plus stable, porté notamment par la reprise des transactions. Après une fin d’année 2025 rassurante, l’année 2026 s’ouvre sur des bases plus lisibles et des signaux globalement positifs.

Une reprise progressive de l’activité

Volumes en mouvement : compromis et stocks

Le volume de compromis signés progresse fortement au 4ème trimestre 2025 au niveau national (+29% vs T3 2025). Sur un an, l’augmentation est encore plus nette, avec une hausse de +42% par rapport au 4ème trimestre 2024. Toutes les régions profitent de cette tendance, avec des progressions élevées allant de +28% vs T3 en Nouvelle-Aquitaine à +38% en Île-de-France.

Dans le top 10 des plus grandes villes françaises, la dynamique est similaire, avec des volumes de compromis signés en hausse dans la majorité des métropoles, notamment à Lyon (+51% vs T3), Paris (+38% vs T3) ou Marseille (+28% vs T3 2025).

« La progression des compromis signés observée en fin d’année confirme un retour progressif de la demande. Les projets se concrétisent davantage, avec des acquéreurs plus engagés et des transactions qui retrouvent un rythme plus fluide », commente Olivier Bugette, CEO de La Boîte Immo.

Dans le même temps, le stock des biens en vente continue de diminuer sur ce 4ème trimestre, avec -4% vs 3ème trimestre 2025 constaté sur le panel Observatoire Interkab. À l’échelle régionale, la majorité des territoires affiche une diminution des stocks, notamment en Île-de-France (-4%), en Nouvelle-Aquitaine (-3%) et en Provence-Alpes-Côte d’Azur (-6%). Les 10 plus grandes villes françaises confirment cette tendance avec -3% par rapport au trimestre précédent.

Des prix qui se stabilisent, mais des écarts encore marqués

Le 4ème trimestre 2025 confirme la stabilisation des prix au niveau national par rapport au 3ème trimestre 2025 (0%). Sur un an, les prix progressent faiblement (+1% vs N-1). Dans les dix plus grandes villes françaises, les prix enregistrent en revanche une légère baisse sur un an (-1% vs N-1).

Des écarts de prix toujours marqués

Les écarts entre les prix de vente espérés par les vendeurs et les prix actés restent marqués. Plus de 80% des agents immobiliers indépendants s’accordent à dire que les vendeurs surestiment toujours leur bien. Parmi eux, 43% des agents jugent le décalage important (+5 à +10 %) et 39% le jugent très important (+10 % et plus).

« Si les prix sont parfois surestimés, les acheteurs, eux, négocient plus selon 60% des agents immobiliers interrogés. Les négociations se sont durcies en 2025, preuve qu’un ajustement entre le prix affiché et la capacité d’emprunt des futurs acquéreurs est toujours nécessaire », commente Olivier Bugette.

Des délais de vente en nette amélioration

Les délais de vente continuent de se réduire pour atteindre, à la fin du 4ème trimestre 2025, une moyenne de 100 jours au niveau national (-16 jours vs le 3ème trimestre 2025), se rapprochant ainsi du délai normatif de 90 jours caractéristique du marché français.

À l’échelle régionale, la tendance est homogène, avec une baisse généralisée des délais de vente (-36 jours vs N-1). L’Île-de-France (87 jours) et la Provence-Alpes-Côte d’Azur (98 jours) se situent ainsi sous le seuil des 100 jours. La même dynamique s’observe dans le top 10 des grandes villes, où les délais reculent en moyenne de -33 jours sur un an.

En fin d’année, 72% des agents immobiliers indépendants estimaient que le marché était entré dans un rythme de croisière, contre 28% d’entre eux qui semblaient être moins rassurés. Cette perception traduit ce que l’on a pu observer lors des trimestres précédents et indique avant tout le retour à un marché dit de «maturité», moins sujet aux grandes variations des années passées.

« Les agents intègrent progressivement l’idée d’un marché qui fonctionne sur un tempo différent. Les projets sont plus réfléchis, mais le marché reste actif et lisible pour les professionnels », ajoute Olivier Bugette.

Des profils d’acheteurs en recomposition

L’analyse des profils d’acheteurs accompagnés en 2025 confirme une recomposition progressive de la demande. En fin d’année 2025, les agents immobiliers indépendants accompagnaient majoritairement des projets de résidences principales, avec : 38% de secundo-accédants, 30% de primo-accédants, 20% de seniors et 12% d’investisseurs.

Entre 2023 et 2025, la part des primo-accédants a fortement progressé, passant de 15% à 30%, confirmant leur rôle central dans la dynamique actuelle du marché et surtout un regain d’intérêt pour la pierre auprès des jeunes générations.

La part des investisseurs, après avoir reculé à 9% en début d’année, progresse de nouveau pour atteindre un niveau proche de 2024 (12%), tout en restant inférieur à celui observé en 2023 (15%). Les secundo-accédants demeurent les profils acheteurs les plus conséquents, mais leur poids recule sur un an, passant de 44% en N-1 à 38% aujourd’hui, tandis que la part des seniors poursuit une baisse progressive et plus marquée, de 30% en 2023 à 20% en 2025.

Des arbitrages renforcés dans les projets d’achat

Résidences secondaires : la demande marque le pas

La demande pour les résidences secondaires recule nettement. Selon 91 % des agents immobiliers indépendants interrogés, les sollicitations sur ce segment sont en baisse, confirmant un essoufflement par rapport aux années précédentes.

Travaux et performance énergétique : un frein qui persiste

En 2025, les biens nécessitant des travaux restent majoritairement perçus comme contraignants par les acheteurs. Près de 7 professionnels sur 10 indiquent que leurs clients demeurent réticents face aux projets immobiliers impliquant des rénovations, en particulier lorsqu’elles concernent la performance énergétique.

Pour autant, dans un contexte d’assouplissement des règles liées au diagnostic de performance énergétique (DPE), le marché conserve une dynamique favorable. Les compromis signés progressent fortement (+33 % par rapport au troisième trimestre 2025 et +41 % sur un an), les délais de vente continuent de se réduire pour atteindre 108 jours en moyenne, et le stock de biens à la vente recule, tant au niveau national (-7 %) que dans les dix plus grandes villes françaises (-3 %).