Immobilier : « Le budget 2026 ne va pas assez loin pour l’investissement locatif »

Le budget 2026 marque le retour d’un dispositif de défiscalisation pour l’investissement locatif des particuliers. S’il envoie un signal politique attendu, son efficacité reste limitée, estime Eric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA Immobilier, notamment pour le parc ancien.

Une reconnaissance du rôle des bailleurs privés

Inscrit parmi les amendements retenus dans la partie « recettes » du projet de loi de finances pour 2026, le nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif traduit un changement de cap. Il reconnaît explicitement le rôle central des bailleurs privés dans la production de logements locatifs, alors que l’offre reste insuffisante sur une grande partie du territoire.

La suppression du zonage géographique constitue l’un des marqueurs forts du texte. Longtemps critiqué pour sa complexité et son manque de lisibilité, ce zonage disparaît au profit d’un dispositif applicable sur l’ensemble du territoire. Autre évolution majeure, la possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global, permettant de réduire directement la base imposable des investisseurs.

Un mécanisme d’amortissement calibré pour le logement neuf

Pour le logement neuf, le dispositif repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal annuel, modulé selon la vocation sociale du logement. L’amortissement atteint 3,5 % par an pour un logement à loyer intermédiaire, dans la limite de 8 000 euros.

Il s’élève à 4,5 % pour un logement social, avec un plafond de 10 000 euros, et à 5,5 % pour un logement très social, plafonné à 12 000 euros. Ces avantages fiscaux sont conditionnés à un engagement de location de neuf ans et s’appliquent sur l’ensemble du territoire.

Des incitations jugées encore trop modestes

Pour les professionnels, ces mesures vont dans le bon sens mais restent insuffisantes pour relancer durablement l’investissement locatif privé, fortement contraint par la hausse des coûts, le durcissement de l’accès au crédit et les obligations réglementaires.

« Si ces mesures sont adoptées, elles constitueront un signal encourageant mais leur capacité à provoquer durablement un véritable choc de l’offre reste incertaine. Les niveaux d’incitation proposés apparaissent encore modestes au regard des contraintes économiques, financières et réglementaires qui pèsent aujourd’hui sur l’investissement locatif privé », souligne Eric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA Immobilier.

Dans l’ancien, des conditions d’accès particulièrement restrictives

L’analyse est plus sévère encore pour le parc ancien. Le texte prévoit que l’accès au dispositif soit conditionné à la réalisation de travaux représentant au moins 30 % du montant de l’acquisition. L’amortissement est plafonné à 10 700 euros, avec des taux variant de 3 % à 4 % selon la nature du logement.

Dans les zones tendues, ces exigences apparaissent difficilement atteignables. À Paris, où le prix moyen avoisine 9 700 euros le mètre carré, un logement de 40 m² devrait ainsi justifier de plus de 116 000 euros de travaux.

« Cette condition préalable d’un montant très élevé de travaux exclura de fait de nombreux bailleurs. Ceux qui n’atteindront pas ce seuil ne bénéficieront d’aucune incitation, dans un contexte pourtant marqué par la hausse des coûts de rénovation et le durcissement des conditions de financement », ajoute Eric Allouche.