Immobilier Cannes : Une valeur sûre à condition d’être au bon endroit et avec les bons critères

Après une année 2025 en deux temps, le marché immobilier cannois aborde 2026 avec des fondamentaux solides. Selon Engel & Völkers Bassin cannois, l’attractivité de Cannes reste intacte, à condition de réunir les bons critères, dans un marché où la sélection des biens est plus décisive que jamais.

Un marché qui a marqué le pas en 2025, sans perdre en attractivité

En 2025, le marché immobilier du bassin cannois a évolué en deux temps. Après un premier semestre bien orienté, la seconde partie de l’année s’est déroulée dans un climat de réflexion lié aux actualités gouvernementales. Certains acquéreurs ont préféré allonger leurs délais de décision plutôt que renoncer à leurs projets.

Depuis l’automne, plusieurs dossiers importants se sont réactivés. Les propositions se structurent à nouveau, confirmant l’attractivité durable de Cannes dans les stratégies patrimoniales des acheteurs, qu’ils soient français ou internationaux.

À Cannes, la résidence secondaire reste la règle

Cannes demeure avant tout un marché de résidence secondaire. Plus de 80 % des acquisitions sont réalisées par des clients possédant déjà un autre bien, à Paris ou à l’étranger, et arbitrant entre plusieurs destinations. Certains vendeurs profitent d’ailleurs de la bonne tenue du marché local pour réallouer une partie de leur patrimoine vers d’autres destinations internationales.

Dans ce contexte, les acheteurs français utilisent souvent les différences de prix entre secteurs comme repère, et parfois comme levier de négociation. Les clients internationaux, moins familiers des micro-localisations, se concentrent davantage sur le coup de cœur et les critères de confort. Comme le résume Pénélope Greco de Beauharnais, directrice de l’agence Engel & Völkers Bassin cannois, « nos clients ont souvent plusieurs options géographiques. Cannes et la Côte d’Azur restent des points d’ancrage forts dans leurs parcours de vie ».

Les biens optimisés ne baissent pas, les autres négocient

À Cannes, la règle est désormais claire. Les biens optimisés ne baissent pas. Dès qu’un appartement ou une villa coche l’ensemble des critères — vue, rénovation récente, copropriété de standing avec piscine, gardien et sécurité, et surtout un extérieur confortable — les prix restent ambitieux et trouvent preneur.

Sur les biens les plus exceptionnels, les valeurs peuvent dépasser 30 000 €/m² sans que le marché ne décroche. L’extérieur est devenu un critère non négociable. « On ne vient pas à Cannes pour ne pas avoir d’extérieur. Terrasse ou jardin doivent permettre de s’allonger, de déjeuner à plusieurs ; sinon, le bien perd immédiatement en attractivité », souligne Pénélope Greco de Beauharnais.

Une ville vivante toute l’année, soutenue par une clientèle mixte

Contrairement à d’autres secteurs de la Côte d’Azur où les acheteurs étrangers dominent largement, Cannes est autant plébiscitée par les Français que par les internationaux. Cette spécificité s’explique par une activité continue tout au long de l’année : restaurants ouverts, animations régulières, salons professionnels et Festival de Cannes entretiennent un flux constant de visiteurs.

Côté nationalités, la demande étrangère est principalement portée par l’Europe du Nord — Islandais, Allemands, Hollandais — complétée par une clientèle canadienne active sur les beaux produits. La micro-localisation joue pleinement son rôle : certains secteurs soutiennent des valeurs très élevées, tandis que d’autres offrent des niveaux de prix plus accessibles.

Pour 2026, les perspectives restent favorables. « On ne se trompe pas quand on achète à Cannes, c’est une valeur sûre, à condition d’être au bon endroit et avec les bons critères. Les signaux vont dans le bon sens, sur un marché où la sélection des biens sera plus décisive que jamais », conclut Pénélope Greco de Beauharnais.