Prix de l’immobilier à Marseille : les clés du marché en février 2026

Située dans le département des Bouches-du-Rhône, en région Provence-Alpes-Côte d’Azur, Marseille est la deuxième ville de France par sa population et l’un des marchés immobiliers les plus hétérogènes du territoire. Entre quartiers populaires, secteurs en mutation et zones résidentielles très prisées, la cité phocéenne présente des dynamiques de prix contrastées selon les typologies et les arrondissements.

Après plusieurs années de rattrapage, le marché immobilier marseillais montre aujourd’hui des signes de stabilisation, dans un contexte économique plus contraint. Décryptage à partir des derniers chiffres arrêtés au 1er février 2026.

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MySweetImmo vous propose une lecture claire et structurée des tendances du marché immobilier marseillais, fondée sur les derniers indicateurs du Prix et Indice des Prix de l’Immobilier (IPI) SeLoger, arrêtés au 1er février 2026.

Un marché immobilier contrasté à l’échelle de la ville

À Marseille, le prix moyen des appartements s’établit à 3 527 €/m², un niveau inférieur à celui de nombreuses métropoles comparables, mais qui masque de fortes disparités territoriales. Certains quartiers restent très accessibles, tandis que d’autres affichent des niveaux de prix élevés, portés par l’attractivité résidentielle et la proximité du littoral.

Sur le segment des maisons, le prix moyen atteint 4 743 €/m², traduisant la rareté de ce type de biens dans une ville largement composée d’habitat collectif. Tous biens confondus, le prix moyen « hybride » ressort à 3 725 €/m².

Appartements : une phase de stabilisation après le rattrapage

Le marché des appartements marque le pas à court terme. Les prix reculent légèrement sur un mois (–0,3 %) et sur trois mois (–1,0 %), traduisant un ajustement progressif après plusieurs années de hausse.

Sur un an, la progression reste modérée (+0,9 %). À moyen terme, la tendance s’essouffle (–1,8 % sur trois ans), mais le bilan reste positif sur cinq ans, avec une hausse de +11,6 %. Ces évolutions confirment un marché arrivé à maturité dans de nombreux secteurs.

Maisons : un segment plus exposé aux ajustements

Le marché des maisons apparaît plus heurté. À court terme, les prix reculent de –1,2 % sur un mois et de –2,2 % sur trois mois. Sur un an, la baisse atteint –0,9 %, traduisant un marché plus sensible aux arbitrages budgétaires.

Sur trois ans, le recul est marqué (–7,9 %), avant un léger redressement observé sur cinq ans (+4,8 %). La rareté de l’offre continue néanmoins de soutenir les valeurs sur certains secteurs résidentiels.

Des écarts de prix très marqués selon la typologie et les quartiers

À Marseille, la typologie du bien et surtout sa localisation jouent un rôle déterminant dans la formation des prix. Les petites surfaces, notamment les T2, restent très recherchées par les investisseurs, portées par une demande locative soutenue et une forte rotation.

À l’inverse, les grands appartements familiaux et les maisons présentent des niveaux de prix plus hétérogènes, fortement dépendants du quartier, de l’environnement et de la qualité du bâti. Cette segmentation impose une analyse fine, arrondissement par arrondissement.

Des loyers contenus pour une grande métropole

Le marché locatif marseillais affiche des loyers relativement modérés au regard de la taille de la ville. Les appartements se louent en moyenne 16,4 €/m², contre 17,5 €/m² pour les maisons. Tous biens confondus, le loyer moyen atteint 16,6 €/m².Avec un taux de vacance de 8,2 %, le marché locatif apparaît globalement équilibré, sans tension

Combien coûte un T2 à Marseille ?

Pour une projection concrète, MySweetImmo s’appuie sur un bien « standard » de type T2 de 40 m².

• Prix d’achat estimatif : 3 527 €/m² × 40 m² ≈ 141 080 €
• Loyer mensuel estimatif : 16,4 €/m² × 40 m² ≈ 656 €
• Rendement locatif brut : 5,6 % sur 12 mois.

Un rendement intermédiaire, cohérent avec un marché urbain de grande taille offrant de fortes disparités d’opportunités.

Structure du parc et contexte socio-économique

La structure du parc immobilier apporte un éclairage complémentaire sur le fonctionnement du marché marseillais. Ces indicateurs, par nature stables dans le temps, permettent de contextualiser les évolutions de prix observées au 1er février 2026.

Les résidences secondaires représentent 3,2 % des logements, traduisant un marché majoritairement résidentiel. La part de propriétaires occupants atteint 43 %, indiquant une mobilité résidentielle relativement élevée.

Le revenu médian, établi à 29 368 € (Insee 2023), reste inférieur à celui de nombreuses grandes métropoles, ce qui contribue à limiter la capacité d’absorption des hausses de prix sur certains segments.

Les délais de vente moyens s’établissent à 69 jours, contre 79 jours un an plus tôt, confirmant un marché encore relativement fluide.