Prix de l’immobilier à Toulouse : les clés du marché en février 2026

Située dans le département de la Haute-Garonne, en région Occitanie, Toulouse s’impose comme l’une des grandes métropoles les plus attractives de France. Portée par son dynamisme économique, universitaire et démographique, la Ville rose bénéficie d’un marché immobilier structurellement soutenu, mais qui connaît depuis plusieurs mois une phase de normalisation après les fortes tensions post-Covid.

Les derniers indicateurs font apparaître un marché globalement stable, avec des évolutions contrastées selon les segments. Analyse détaillée à partir des chiffres arrêtés au 1er février 2026.

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MySweetImmo vous propose un décryptage clair et structuré des tendances du marché immobilier toulousain, fondé sur les derniers indicateurs du Prix et Indice des Prix de l’Immobilier (IPI) SeLoger, arrêtés au 1er février 2026.

Un marché immobilier métropolitain, toujours soutenu par la demande

À Toulouse, le prix moyen des appartements s’établit à 3 512 €/m², un niveau élevé mais cohérent avec le statut de métropole régionale. La demande reste soutenue, portée par une forte attractivité économique et universitaire.

Sur le segment des maisons, le prix moyen atteint 4 246 €/m², traduisant une prime marquée pour l’habitat individuel dans un contexte de rareté foncière. Tous biens confondus, le prix moyen « hybride » ressort à 3 634 €/m², confirmant le positionnement supérieur du marché toulousain.

Appartements : une phase de stabilisation après plusieurs années de hausse

Le marché des appartements connaît actuellement une phase de consolidation. À court terme, les prix reculent de –0,5 % sur un mois et de –1,4 % sur trois mois.

Sur un an, la hausse reste modérée (+1,6 %), tandis que les évolutions à moyen terme sont légèrement négatives (–1,9 % sur trois ans). Sur cinq ans, la progression apparaît plus contenue (+2,9 %), illustrant un marché arrivé à maturité après plusieurs cycles de hausse.

Maisons : un marché sous pression budgétaire

Le marché des maisons apparaît plus contrasté. À court terme, les prix reculent de –0,5 % sur un mois et de –2,7 % sur trois mois. Sur un an, une légère progression est observée (+2,7 %), mais elle ne suffit pas à compenser les replis à moyen terme.

Sur trois ans, les prix reculent de –4,7 %, tandis que sur cinq ans, l’évolution est quasi stable (+0,4 %). Ces indicateurs traduisent un marché sensible aux contraintes de financement et au niveau élevé des prix.

Des écarts marqués selon la typologie des biens

À Toulouse, la typologie du logement joue un rôle central dans les stratégies d’achat. Les appartements, en particulier les T2, concentrent l’essentiel de la demande, portés par la population étudiante, les jeunes actifs et les investisseurs.

Les maisons, peu nombreuses (16 % du parc), restent très recherchées, mais leur niveau de prix limite l’accès à une partie des ménages, accentuant les arbitrages vers la périphérie.

Des loyers élevés, mais un marché locatif solide

Le marché locatif toulousain demeure dynamique. Les appartements se louent en moyenne 15,1 €/m², contre 12,8 €/m² pour les maisons. Tous biens confondus, le loyer moyen atteint 14,7 €/m².

Avec un taux de vacance limité à 8,1 %, le marché locatif apparaît relativement tendu, soutenant la stabilité des loyers malgré le ralentissement observé sur les prix à l’achat.

Combien coûte un T2 à Toulouse ?

Pour proposer une projection concrète, MySweetImmo s’appuie sur un bien « standard » de type T2 de 40 m².

• Prix d’achat estimatif : 3 512 €/m² × 40 m² ≈ 140 480 €
• Loyer mensuel estimatif : 15,1 €/m² × 40 m² ≈ 604 €
• Rendement locatif brut : 5,2 % sur 12 mois.

Un rendement cohérent avec un marché métropolitain tendu, où la sécurité locative prime souvent sur la performance brute.

Structure du parc et contexte socio-économique

La structure du parc immobilier apporte un éclairage complémentaire sur le fonctionnement du marché toulousain. Ces indicateurs, par nature stables dans le temps, permettent de contextualiser les évolutions de prix observées au 1er février 2026.

Les résidences secondaires représentent 3,7 % des logements, confirmant un marché essentiellement résidentiel. La part de propriétaires occupants atteint 32 %, traduisant une forte proportion de locataires, caractéristique des grandes métropoles universitaires.

Le revenu médian, établi à 33 728 € (Insee 2023), soutient la solvabilité locale, mais reste sous tension face au niveau élevé des prix.

Les délais de vente moyens s’établissent à 68 jours, contre 74 jours un an plus tôt, signalant une légère amélioration de la fluidité des transactions.