Dispositif Jeanbrun : Comment financer efficacement son investissement locatif ?

Le dispositif Jeanbrun, lancé le 23 janvier 2026 par Sébastien Lecornu dans le cadre de son plan « Relance logement » vise à relancer la construction de logements collectifs et à accroître l’offre locative en France, avec un objectif affiché de 2 millions de logements d’ici 2030. 

Contrairement au dispositif Pinel, il ne repose pas sur une réduction d’impôt mais sur un mécanisme d’amortissement permettant de réduire l’assiette imposable. Concrètement, l’investisseur peut amortir jusqu’à 80 % de la valeur du bien (hors foncier), ce qui vient diminuer son revenu imposable.

Pour bénéficier de ce dispositif, plusieurs conditions doivent être respectées :

• Acquisition d’un logement collectif neuf ou en VEFA, ou d’un bien ancien avec au moins 30% de travaux et une amélioration énergétique importante (DPE A ou B).
• Engagement de location d’au moins 9 ans.
• Location nue destinée à la résidence principale du locataire.
• Respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Dispositif Jeanbrun : un outil patrimonial plus technique que les dispositifs précédents

Le dispositif présente néanmoins plusieurs avantages structurants : tout d’abord, l’absence de zonage rend l’ensemble du territoire éligible à ce dispositif, avec un prix de bien non plafonné et la possibilité d’investir via une SCI à l’impôt sur le revenu.

Bon à savoir : le dispositif Jeanbrun permet également aux investisseurs de déduire les intérêts d’emprunt liés au financement du bien immobilier, comme dans le régime classique des revenus fonciers. Concrètement, les intérêts du crédit, ainsi que certains frais liés au financement (frais de dossier, garantie, assurance emprunteur), viennent réduire les revenus locatifs imposables.

Associée au mécanisme d’amortissement du bien, cette déduction permet de diminuer significativement la base imposable et donc la fiscalité de l’investisseur. Si les charges et intérêts excèdent les loyers perçus, il est même possible de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, ce qui renforce l’intérêt patrimonial du dispositif pour les contribuables fortement fiscalisés.

« Le dispositif Jeanbrun n’est pas un Pinel bis. C’est un mécanisme plus patrimonial qui s’adresse à des investisseurs fiscalisés et capables de raisonner sur le long terme. L’avantage fiscal existe, mais il repose sur une logique d’amortissement et de flux plutôt que sur une réduction d’impôt immédiate. Pour autant, il existe de nombreuses conditions qui peuvent rendre ce dispositif complexe et difficilement applicable en l’état, notamment dans l’ancien », explique Julie Bachet, Directrice Générale de Vousfinancer.

Des banques globalement disposées à accompagner les investisseurs

Malgré un environnement de crédit plus sélectif ces dernières années, depuis plus d’un an les banques sont à nouveau ouvertes au financement de projets locatifs, sous conditions bien sûr. Il serait donc dommage de ne pas avoir recours à un crédit pour financer son investissement locatif, d’autant que le crédit immobilier demeure un levier puissant pour développer son patrimoine immobilier, notamment grâce à trois effets de levier.

Il permet d’investir avec peu ou pas d’apport, d’utiliser les revenus locatifs pour rembourser une partie du crédit, de s’appuyer sur la valorisation de son patrimoine existant pour financer de nouveaux projets.

« Les banques continuent de financer l’investissement locatif, mais elles analysent aujourd’hui très finement les dossiers. La qualité du dossier, la cohérence patrimoniale, la capacité d’épargne et la qualité du projet immobilier, et notamment sa performance énergétique, sont devenues déterminantes… et toutes n’appliquent pas les mêmes conditions aux investisseurs », souligne Julie Bachet. 

Dans ce contexte, l’accompagnement par un courtier peut permettre et d’optimiser la présentation du dossier et d’identifier les établissements les plus adaptés au profil de l’investisseur.

Quelles conditions de financement pour un investissement locatif aujourd’hui ?

Dans la majorité des cas, les investissements locatifs sont financés selon des critères relativement standards :

• Durée de crédit comprise entre 6 et 25 ans, mais parfois limitée à 20 ans dans certaines banques
• Taux d’endettement autour de 35 %, assurance incluse, bien que les banques aient, dans le cadre de leur marge de flexibilité de 20 % (mais dont 70 % sont réservés à l’achat d’une résidence principale) de dépasser ce seuil fixé par le HCSF.
• Prise en compte partielle des loyers dans le calcul de solvabilité (pondérés à 80 % en moyenne)
• Possibilité, selon les banques, de financer jusqu’à 105 % du projet, mais 10 % d’apport demandé en moyenne.

Certaines solutions proposées uniquement dans quelques banques peuvent également faciliter la réalisation du projet :

• Différé d’amortissement jusqu’à 24 mois, pendant la construction ou les travaux.
• Prêts à taux bonifiés spécifiques pour les logements performants, y compris pour les investisseurs (exemple : prêt de 10% du montant du prêt principal, à 0%, de durée identique au prêt principal et dans la limite de 25 000€, pour l’achat d’ un logement neuf ou ancien avec note DPE A, B ou C).
• Mécanismes de lissage de crédit ou de paliers de remboursement, notamment pour les investisseurs approchant de la retraite.

« En matière d’investissement locatif, les conditions de financement peuvent varier fortement d’une banque à l’autre. Certaines sont aujourd’hui beaucoup plus appétentes pour les profils d’investisseurs et proposent des montages souples, parfois avec peu d’apport. D’autres, au contraire, peuvent appliquer des taux légèrement plus élevés ou des critères d’analyse plus stricts. C’est précisément pour cela que la mise en concurrence des établissements est essentielle pour trouver le financement le plus adapté au projet et au profil de l’investisseur », conseille Julie Bachet.

Les solutions pour débloquer certains projets

En cas de difficultés à obtenir un crédit via une banque généraliste, plusieurs solutions alternatives proposées par les courtiers du réseau Vousfinancer, peuvent permettre de financer et concrétiser un projet d’investissement.

• L’investissement en société (SCI) : l’acquisition via une SCI permet parfois de structurer différemment le financement. Certaines banques peuvent accepter un taux d’endettement allant jusqu’à 40 % et financer jusqu’à 110 % de l’opération, notamment lorsque le projet s’inscrit dans une logique patrimoniale.
• Le prêt de trésorerie hypothécaire : Cette solution consiste à utiliser un bien immobilier déjà détenu comme garantie afin de dégager de la trésorerie. L’investisseur peut ainsi financer un nouveau projet sans mobiliser immédiatement d’épargne.
• Le regroupement de crédits : le regroupement de crédits peut également permettre d’améliorer la capacité d’emprunt en réduisant les mensualités globales, et donc de libérer de la capacité pour un nouvel investissement ou de la trésorerie pour réaliser des travaux par exemple.

Les conseils aux investisseurs

Dans le contexte actuel et afin de maximiser les chances d’obtenir de bonnes conditions de financement, voici quelques conseils pour sécuriser son projet d’investissement locatif :

• préparer son dossier en amont, notamment en matière d’épargne, mais aussi d’endettement, en remboursant notamment certains crédits en cours (crédit conso, auto…) ou envisager un regroupement de crédits.
• privilégier des biens avec un bon potentiel locatif, en choisissant un bon emplacement plutôt que de raisonner uniquement en avantage fiscal
• être attentif au diagnostic de performance énergétique du bien et s’il a une lettre inférieure à E, anticiper le coût et la réalisation de travaux de rénovation.
• Envisager différentes structures d’investissement (SCI, financement patrimonial, etc.).

« Aujourd’hui, un investissement locatif réussi repose moins sur un avantage fiscal que sur la qualité du bien et la solidité du financement. Les investisseurs doivent adopter une approche patrimoniale et se faire accompagner pour optimiser leur stratégie », conclut Julie Bachet.