Encadrement des loyers : Ce qui se joue au Sénat et les règles à connaître

Faut-il maintenir le plafonnement des loyers ? Les sénateurs doivent examiner cette question ce mercredi 21 octobre. Adoptée par l’Assemblée nationale, la proposition de loi vise à rendre permanent ce dispositif, dont l’expérimentation doit prendre fin le 23 novembre 2026.

La commission des affaires économiques du Sénat propose une autre solution : prolonger l’expérimentation de deux ans, dans les territoires où elle s’applique déjà. Cette version doit encore être débattue en séance.

Pour les propriétaires comme pour les locataires, le sujet mérite de distinguer plusieurs règles. Car le plafonnement local n’est pas la seule limite à respecter : le précédent loyer, le bail et le DPE comptent aussi.

Le plafonnement impose un loyer maximum

Dans les territoires concernés, le propriétaire doit respecter un plafond appelé « loyer de référence majoré ». Fixé par arrêté préfectoral, il est exprimé en euros par mètre carré de surface habitable.

Ce plafond dépend de l’adresse, du nombre de pièces, de l’époque de construction et du type de location, vide ou meublée. Il faut donc consulter le barème correspondant précisément au logement. À Paris, ces critères représentent 448 combinaisons.

Le plafond s’applique au loyer de base, hors charges et hors éventuel complément de loyer. Les logements sociaux, conventionnés par l’Anah ou soumis à la loi de 1948 suivent des règles spécifiques.

Le dispositif concerne actuellement neuf territoires représentant environ 70 communes, selon le Sénat, notamment Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux ou Montpellier. Il ne s’applique donc pas automatiquement à toutes les communes situées en zone tendue.

C’est l’avenir de ce plafonnement qui se discute au Parlement. Notre article sur la position de la FNAIM concernant sa prolongation présente les arguments de la fédération.

Un changement de locataire ne permet pas toutes les hausses

L’encadrement à la relocation répond à une autre logique : le nouveau loyer ne peut généralement pas dépasser celui du précédent locataire, dans les communes couvertes par ce dispositif en zone tendue.

Cette règle est prolongée jusqu’au 31 juillet 2027. Son calendrier est distinct de celui du plafonnement local débattu au Sénat.

Des hausses restent possibles sous certaines conditions : une révision selon l’indice de référence des loyers si aucune n’a eu lieu depuis douze mois, certains travaux ou un loyer manifestement sous-évalué. Une inoccupation de plus de dix-huit mois modifie également les règles, sans supprimer un éventuel plafond local.

Pour un loyer manifestement sous-évalué, l’augmentation est limitée à la moitié de l’écart avec les loyers de logements comparables du voisinage. Exemple : un appartement loué 500 euros, alors que les références comparables justifient 900 euros, pourra être reloué au maximum 700 euros dans ce cadre, sous réserve des autres règles applicables.

« Ce point est souvent négligé par des bailleurs qui louent un bien à un proche pour un loyer avantageux et qui ne découvrent qu’au départ de ce dernier qu’ils ne peuvent pas remettre directement leur bien en location au prix du marché», souligne Baptiste Bochart, juriste pour Jedéclaremonmeublé.com (JD2M).

Les loyers observés sur le marché locatif ne suffisent donc pas à fixer le montant d’un nouveau bail. Et lorsque les deux encadrements s’appliquent, le propriétaire doit respecter les deux.

Le complément de loyer doit être justifié

Dans les territoires soumis au plafonnement local, certains logements peuvent être loués avec un complément. Le loyer de base doit alors atteindre le loyer de référence majoré, et le supplément doit être justifié par des caractéristiques particulières de localisation ou de confort.

Un lave-linge ne suffit pas, à lui seul, à demander davantage. Une grande terrasse avec une vue dégagée peut, en revanche, constituer un élément à examiner par rapport aux logements comparables du secteur.

« Le complément de loyer existe avant tout pour prendre en compte une différence évidente dans les caractéristiques de différents biens, que le plafonnement des loyers aurait tendance à gommer », ajoute Baptiste Bochart.

Le bail doit indiquer le montant du complément et ce qui le justifie. Ce supplément est interdit dans certaines situations, notamment pour un logement classé F ou G au DPE, présentant des signes d’humidité ou une installation électrique dégradée.

La hausse annuelle dépend du bail et de l’IRL

Pendant la location, le propriétaire peut réviser le loyer si une clause du bail le prévoit. La révision intervient à la date convenue ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat.

La hausse est limitée par l’évolution de l’indice de référence des loyers, l’IRL. Le trimestre à utiliser figure dans le bail. À défaut, il faut retenir le dernier indice publié lors de la signature.

Le calcul est le suivant : Nouveau loyer = loyer actuel hors charges × nouvel indice ÷ indice du même trimestre de l’année précédente.

Pour un loyer de 800 euros hors charges, sans complément, révisable en août 2026 avec l’indice du deuxième trimestre, le calcul donne : 800 × 148,37 ÷ 146,68 = 809,22 euros par mois.

Lorsqu’un complément de loyer s’applique, il entre dans le montant hors charges à réviser. Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau montant et du calcul effectué.

Les hausses oubliées ne se rattrapent pas sur plusieurs années. Un bailleur qui n’a rien demandé depuis 2022 ne peut pas appliquer en 2026 toute la progression de l’indice depuis cette date.

« Il s’agit d’une erreur courante de certains bailleurs qui découvrent qu’ils ont la possibilité de revaloriser leur loyer et pensent pouvoir rattraper plusieurs années d’un seul coup, ce qui peut ensuite conduire à des litiges avec le locataire », poursuit Baptiste Bochart.

Le propriétaire dispose d’un an après la date prévue pour demander la révision. Elle s’applique à partir de sa demande, sans rappel pour les mois écoulés.

Enfin, les logements classés F ou G sont soumis au gel des hausses, selon les conditions applicables au bail. Avant toute augmentation, il faut donc vérifier le DPE. Notre article sur les conséquences d’un reclassement énergétique pour le loyer détaille ce point.