DPE : Votre logement n’est plus une passoire thermique, pouvez-vous augmenter le loyer ?

Depuis le 1er janvier 2026, environ 850 000 logements principalement chauffés à l’électricité sont susceptibles de sortir des classes F et G grâce au nouveau mode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE). Mais un logement désormais classé E peut-il immédiatement voir son loyer augmenter ? Non, pas en cours de bail, vient de préciser le ministère de la Ville et du Logement dans une réponse publiée au Journal officiel le 11 août 2026.

Cette clarification est loin d’être anodine pour les propriétaires comme pour les locataires. Car le changement d’étiquette énergétique peut désormais intervenir sans aucun travail de rénovation.

Un logement reclassé E ne permet pas d’augmenter immédiatement le loyer

Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G au DPE sont soumis au gel des loyers. Certaines révisions ou réévaluations sont donc interdites tant que le logement est considéré comme une passoire énergétique.

Or la réforme du DPE entrée en vigueur le 1er janvier 2026 change la donne pour de nombreux logements chauffés à l’électricité. Le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, ce qui peut améliorer mécaniquement la note d’un logement sans qu’aucun chantier n’ait été réalisé. Le gouvernement estimait qu’environ 850 000 logements pourraient ainsi sortir des classes F ou G.

D’où une question très concrète : un propriétaire dont le logement passe de F à E peut-il recommencer à appliquer l’indice de référence des loyers (IRL) dès la prochaine date anniversaire du bail ? Le ministère répond par la négative. Dans sa réponse à une question écrite de la députée Léa Balage El Mariky, il précise que la révision du loyer reste impossible pendant le bail en cours, même lorsque le logement n’est plus une passoire énergétique.

Prenons l’exemple d’un appartement classé F au début du bail. Son loyer était jusqu’ici gelé. Depuis janvier 2026, le nouveau calcul du DPE lui permet d’obtenir une étiquette E, sans travaux. Tant que le bail se poursuit, le propriétaire ne peut pas se servir de cette nouvelle note pour rétablir immédiatement la révision annuelle du loyer. Le changement de lettre sur le DPE ne suffit donc pas, à lui seul, à débloquer le loyer.

Renouvellement ou reconduction tacite : une différence décisive

La situation peut toutefois évoluer à l’échéance du bail. Le ministère indique que la révision pourra redevenir possible à l’occasion du renouvellement du contrat, à condition qu’une attestation de changement d’étiquette ou un nouveau DPE valide établisse que le logement n’est plus classé F ou G.

Attention cependant à ne pas confondre renouvellement et reconduction tacite. Lorsque le bail se poursuit automatiquement, sans conclusion d’un nouveau contrat, la sortie des classes F ou G ne permet pas de considérer que le propriétaire retrouve automatiquement le droit de réviser le loyer.

Et même lors d’un renouvellement, sortir du statut de passoire énergétique ne signifie pas que le bailleur peut fixer librement un nouveau montant. Les autres règles encadrant les loyers continuent de s’appliquer. Une réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué reste par exemple encadrée par la loi, tandis que des contraintes supplémentaires peuvent exister dans les zones tendues ou les villes soumises à l’encadrement des loyers.

En clair, le reclassement énergétique lève un verrou lié au DPE, mais il ne fait pas disparaître les autres règles applicables au loyer.

Comment savoir si son logement a changé de classe DPE ?

Les propriétaires concernés n’ont pas nécessairement besoin de commander un nouveau diagnostic. Pour un DPE établi avant le 1er janvier 2026 et toujours valide, une attestation officielle de nouvelle étiquette peut être téléchargée gratuitement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, à partir du numéro du diagnostic.

Cette attestation actualise l’étiquette du logement tout en conservant la durée de validité du DPE d’origine. Elle doit être utilisée avec le diagnostic initial. Cette possibilité d’actualisation sans refaire entièrement le diagnostic fait partie des conséquences concrètes de la réforme du calcul du DPE pour les logements chauffés à l’électricité.

Un propriétaire disposant d’un ancien DPE F ou G a donc intérêt à vérifier si son logement bénéficie du nouveau calcul. L’enjeu dépasse d’ailleurs la seule question du loyer : le classement énergétique joue désormais sur la possibilité de louer, le coût des travaux à envisager, l’attractivité du logement et sa valeur à la revente.

Une étude relayée par MySweetImmo montrait ainsi qu’un DPE F ou G pouvait représenter jusqu’à 34 000 euros de manque à gagner sur dix ans pour certains investisseurs locatifs. Le reclassement permis par la réforme peut donc modifier sensiblement l’équation économique d’un bien.

Il faut toutefois garder une nuance importante en tête : une amélioration de l’étiquette DPE ne signifie pas nécessairement une amélioration de la performance énergétique réelle du logement. Un appartement qui passe de F à E uniquement grâce au changement de méthode de calcul ne devient pas soudainement mieux isolé ni moins énergivore.

Référence juridique : Réponse du ministère de la Ville et du Logement à la question écrite n° 12551 de Léa Balage El Mariky, publiée au Journal officiel le 11 août 2026.