Marché locatif : L’offre se redresse mais reste insuffisante pour contenir la hausse des loyers

Malgré une accalmie depuis 2025, le marché locatif reste tendu au printemps 2026. Les loyers repartent à la hausse et progressent plus vite que l’inflation, alors même que la demande recule et que l’offre s’améliore. Ce rééquilibrage reste toutefois insuffisant : la demande demeure élevée et le niveau d’offre reste historiquement bas.

Une offre en légère reprise mais toujours insuffisante

Depuis trois ans, le stock de biens à louer se maintient à un niveau structurellement bas sur l’ensemble du territoire (-16% par rapport à 2021). Si une amélioration se dessine depuis mi-2025, avec un redressement progressif de l’offre (+17% en un an), celle-ci reste insuffisante pour rééquilibrer le marché.

Le signal à surveiller au printemps 2026 reste donc l’évolution du stock : malgré une dynamique plus favorable depuis 2025, l’offre reste trop faible pour répondre à une demande encore élevée.

À Paris, la tension reste plus forte qu’au niveau national

À Paris, la situation ne suit pas la même trajectoire que le reste du territoire : la dégradation ne s’est jamais interrompue.

Le stock de biens à louer dans la capitale atteint son niveau le plus bas depuis au moins cinq ans : -15 % en un an, -67 % depuis 2021. Un signal encourageant était apparu entre septembre 2024 et juin 2025 avec le stock qui repartait à la hausse (avec un rythme annuel de hausse de + 7,6% en moyenne sur cette période).

Mais depuis, l’évolution annuelle ne cesse de reculer. Cette dégradation s’inscrit dans un contexte d’encadrement des loyers, dont l’effet modérateur sur les prix reste à apprécier au regard de la tension globale du marché.

Des marchés contrastés

Derrière le constat national, les trajectoires divergent sensiblement selon les villes. Parmi les villes où la tension s’atténue, on trouve Bordeaux où l’offre disponible a progressé de +62 % en un an et retrouve son niveau de 2021 (+4 %) ; la demande a reculé de -46 % en un an, ramenant les loyers à une progression de seulement +1 % en un an et +5,1% en 5 ans.

À Nantes, le stock a progressé de +28 % en un an et dépasse de +82 % son niveau de 2021 ; la demande recule de -38 % en un an, et les loyers progressent de +2,4 % en un an.

À l’inverse, on trouve des villes où la tension persiste ou s’aggrave : la contraction du stock, combinée à une demande structurellement élevée, maintient la pression sur les loyers. À Nice, le stock recule de -69 % par rapport à 2021, malgré un rebond de +5 % en un an – dans un contexte de demande supérieure de +84 % à son niveau de 2021 : les loyers y progressent de +5,4 % en un an.

À Marseille, le stock s’est contracté de -48 % depuis 2021 et de -31 % en un an, sous l’effet d’une demande en hausse de +57 % par rapport à 2021 : les loyers progressent de +3,9 % en un an. Le cas de Toulouse est particulièrement représentatif : le stock recule de -58 % par rapport à 2021, dans un contexte où la demande a plus que doublé sur la même période (+103 %), malgré un recul récent de -20 % en un an. Les loyers y progressent de +2,7 %.

Une demande en baisse… mais encore trop élevée

La demande recule, mais pas suffisamment pour rééquilibrer le marché. L’inflexion amorcée depuis le printemps 2025 s’est nettement accentuée sans effacer le déséquilibre structurel accumulé depuis 2021. Au niveau national, la demande recule de -16 % en un an , après un premier recul de seulement -2 % enregistré en avril 2025.

La demande reste néanmoins +42 % au-dessus d’avril 2021 et +18 % au-dessus d’avril 2022. À Paris, le recul est de -15 % en un an, mais la demande demeure supérieure de +13 % à son niveau de 2021, un excédent bien inférieur à celui des grandes villes : +42 % pour le Top 10, +53 % pour le Top 50 par rapport à 2021.

« La tension sur le marché locatif reste élevée. Malgré un recul de la demande, les niveaux demeurent très au-dessus de ceux d’avant 2022, et le stock de biens disponibles reste structurellement faible. Les hausses de loyers que nous observons en sont la résultante directe», précise Alexandra Verlhiac Économiste chez SeLoger .

Le lien direct entre marché de l’achat et marché locatif éclaire la persistance de la tension. Lorsque les conditions d’accès à l’achat se durcissent, les ménages qui ne franchissent pas le cap de l’accession restent locataires sans libérer le parc existant.

Or, depuis le début de 2026, les taux d’intérêt de crédit immobilier remontent : 3,23 % en février 2026, contre 3,08 % en décembre 2025. Conjuguée à une hausse des prix immobiliers de +0,9 % en un an, cette évolution dégrade le pouvoir d’achat immobilier des ménages et freine le retour vers l’accession maintenant ainsi la pression sur le marché locatif.

Pourquoi les loyers repartent à la hausse en 2026

La tension persistante du marché se traduit très concrètement dans l’évolution des loyers : après un pic en 2024 et un net ralentissement en 2025, les loyers repartent à la hausse en 2026.

Au 1^er avril 2026, les loyers progressent en moyenne de +2,5 % en un an en France, de +3,5 % à Paris, de +2,7 % dans le Top 10 et de +2,2 % dans le Top 50. Ces progressions dépassent de plus d’un point l’inflation de +1,9 % enregistrée en mars 2026. Pour illustrer concrètement ces niveaux, sur la base d’un appartement T2 de 50 m² : cela représente en moyenne 858 € par mois hors charges en France (base 17,16 €/m²) et 1 662 € par mois à Paris (base 33,24 €/m²) au 1^er avril 2026.

“Ce qui est particulièrement notable en ce début 2026, c’est la reprise de la hausse du rythme d’évolution des loyers. Ce rythme d’évolution, qui avait donné des signaux encourageants en 2025, repart à la hausse. Le lien avec le marché de la transaction est direct : tant que les taux d’intérêt de crédit immobilier et les prix immobiliers contraignent l’accès à l’achat, les ménages restent sur le marché locatif, et la pression ne se relâche pas”, conclut Alexandra Verlhiac, Économiste chez SeLoger.