« Comme chaque année, la hausse des prix s’est accélérée dès le début de l’été », Michel Mouillart, porte-parole du baromètre LPI-SeLoger

 

Michel Mouillart, porte-parole du Baromètre LPI SeLoger  analyse les tendances des marchés immobiliers

 

Professeur d’Economie à l’Université de Paris Ouest, FRICS vient de livrer le baromètre LPI SeLoger du mois d’août.

Tendances du marché, évolution des prix, marges de négociation…

Voici les points clés à retenir pour réussir votre rentrée immobilière.

 

 

« La pression de la demande est cependant moins forte et la croissance ralentit. Mais comme les conditions de crédit vont rester excellentes d’ici la fin de l’année, l’activité ne devrait guère se dégrader dans les prochains mois », Michel Mouillart.

 

Accélération de la hausse des prix dans l’ancien: +1% en 3 mois

Depuis le début du printemps, la courbe des prix se redresse. Et comme chaque année, la hausse des prix s’est accélérée dès le début de l’été. Aussi, alors que la demande reste soutenue, la pression sur les prix se renforce.

En effet, les vendeurs ont de nouveau relevé leurs ambitions en  juillet.  Les prix affichés ont augmenté de 1 % au cours des trois derniers mois (+ 1,2 % pour les appartements et + 0,6 % pour les maisons), alors qu’en juillet 2015, ils reculaient de 0,5 %. Dans ces conditions, la tendance des prix signés est toujours à la hausse, avec une progression rapide à fin juillet (+ 2,2 % au cours des trois derniers mois). Mais alors qu’après plusieurs mois de pression, la hausse des prix des maisons commence à ralentir (+ 2,7 %), celle des appartements se fait maintenant plus forte (+ 2 %).

Aussi, le rythme annuel d’évolution des prix signés s’élève encore : + 1.7 % en juillet dans l’ensemble (+ 1.0 % pour les appartements et + 2.8 % pour les maisons). En juillet 2015, les prix signés reculaient toujours, de 0.8 % dans l’ensemble (- 0.7 % pour les appartements et – 0.8 % pour les maisons). Maintenant, les prix des logements anciens sont supérieurs de 2.3 % à leur niveau d’il y a un an : de 1.3 % pour les appartements et de 3.8 % pour les maisons.

Progression des prix du neuf : +1% en 3 mois

Dès le mois de juin, les prix du neuf avaient commencé à remonter, après trois mois consécutifs de baisse. La progression s’est poursuivie en juillet : + 1 % au cours des trois derniers mois dans l’ensemble.  Et maintenant, les prix des appartements augmentent aussi (+ 0.7 %),  alors que la hausse des prix des maisons se fait plus vive (+ 1.7 %).

Et sur un an, elle s’accélère : + 2,3 % dans l’ensemble (+ 2.4 % sur les appartements et + 2.3 % sur les maisons), soit de 1,4 % supérieur à leur niveau d’il y a un an (0.9 % pour les appartements et 3.1 % pour les maisons).

Des prix à la hausse dans 80% des grandes métropoles

Le Baromètre LPI-SeLoger a observé une augmentation des prix dans plus de 80 % des grandes métropoles. Sur un an, la hausse est rapide (minimum 4 %) à Bordeaux, Strasbourg ou Toulouse, par exemple. À Paris et à Lyon, les prix progressent de plus de 1 % sur un an et même de plus de 2 % au cours des trois derniers mois. Alors qu’à Marseille, les prix, stabilisés depuis un an, ont augmenté de plus de 3 % sur la période.

En revanche, d’autres métropoles enregistrent une baisse des prix à un rythme rapide (au moins 3 % par an), sans aucune perspective d’inflexion rapide. C’est le cas à Grenoble, Rennes et Toulon.

Ailleurs en province, la hausse des prix signés mesurée sur douze mois s’amplifie. Elle s’observe dans plus des deux tiers des villes de 100 000 à 150 000 habitants. Avec plus de 5 % sur un an à Angers, Brest ou Limoges. À l’inverse, la tendance baissière des prix (au moins 4 % sur un an) se renforce à Besançon, Le Mans ou Perpignan, sans laisser entrevoir de retournement prochain de la courbe des prix.

Recul des marges de négociation à 4,6% en moyenne

En juillet, les marges de négociation s’établissaient à 4,6 % en moyene (4,4 % pour les appartements et 4,9 % pour les maisons). Comme cela est habituel à cette période de l’année, lorsque les tensions sur les prix signés se renforcent, les marges reculent depuis juin. Le repli a été plus rapide dans le cas des maisons, les ramenant sous leur moyenne de longue période, à leur niveau du début des années 2010.

Géographiquement, l’Ile-de-France et le Languedoc-Roussillon, où la pression de la demande est élevée, enregistrent des marges basses. Midi-Pyrénées et Nord-Pas de Calais, à l’instar des marchés ayant récemment subi une perte de dynamisme, sont logés à la même enseigne. Par contre, les marges sont élevées sur des marchés qui se ressaisissent (Bourgogne ou Picardie) ou lorsque l’activité est en panne (Pays de la Loire).

Hausse des ventes de 10 % en trimestriel glissant

Après un début d’année 2016 décevant, l’activité a retrouvé de la vigueur en mai. Il est vrai que la baisse des taux a permis une amélioration de la solvabilité de la demande de 7 % depuis le début de l’année. Ainsi, en juillet, les ventes ont enregistré une progression de + 10 % en niveau trimestriel glissant. Certes, le nombre des ventes augmente maintenant à un rythme moins soutenu qu’en 2015 à la même époque (+ 12,3 %). Mais en année glissante, la croissance était encore de 8,8 %, en juillet. En 2015, à la même époque, l’activité s’élevait de 4,8 %.

Activité soutenue en province

 

Les ventes de logements anciens progressent encore rapidement en Province : + 15.0 % en niveau trimestriel glissant. Alors qu’en  Ile de France, après le choc des grèves et des inondations, et la défaillance des acheteurs étrangers, la reprise du marché de la revente a fait long feu et l’activité recule en juillet : – 1.3 % en niveau trimestriel glissant.

Sur un an, en année glissante, le constat est comparable, avec une  progression des ventes deux fois plus rapide en Province (+ 10.5 % en juillet) qu’en Ile de France (+ 5.0 %).

Pourtant la panne de la primo accession affecte le niveau de l’activité en Province, les ventes étant de 8 % inférieures à 2011. Mais en Ile de France, l’activité dépasse son niveau de 2011 de 12 % et rejoint celui des années qui ont précédé la grande dépression.

Dans ce contexte, même si la pression de la demande est moins forte et la croissance ralentit, l’activité ne devrait guère se dégrader dans les prochains mois, dans un contexte de conditions de crédit toujours excellentes, conclut Michel Mouillart, porte-parole du Baromètre LPI-SeLoger.

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